國際上對於傳統老齡化社會定義是：當一個國家或地區，60歲以上老齡人口占總人口比例達10%以上，此區域即進入了老齡化社會。當前最新的老齡化社會定義標準是：當一個國家或地區，65歲以上老齡人口占總人口比例達7%以上，即進入老齡化社會。

2019年我國60歲以上老年人口數達到2.54億，佔全國總人口比例18.1%；65歲以上老年人口數達到了1.76億，佔全國總人口比例為12.6%。無論是按聯合國傳統標準還是最新的老齡化社會標準來看，我國都已經步入了老齡化社會，據相關機構預測，到2050年，我國60歲以上老齡人口將達到4.83億。

養老地產作為“養老”+“地產”的一種複合地產，這種模式是將房地產開發和老年人社群養老生活方式結合起來，對地產行業和養老產業進行整合，從而將老年人的生活方式完整地鑲嵌進房地產的開發、規劃、運營和相關服務當中，為老年人提供舒適的晚年生活的同時，又能進行地產行業的開發，是地產行業和養老產業發展形態的新突破。從當前市場的需求來看，許多企業紛紛跨界而來，養老地產行業處於快速發展時期。

表一：2030年-2050年我國老年人口數預測

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1行業發展邏輯

1.1市場需求不斷上升，成為行業發展的主要驅動力

養老地產的市場需求主要受兩個方面的因素影響：一是老齡人口的不斷上升要求創新養老模式，二是養老地產開發模式更符合老齡人的情感訴求，對於具備完全自理能力的老人來說，購買一處靠近子女的養老住宅，更加便於老人幫助子女承擔部分的養育下一代；對於不具備自理能力的老人來說，購買一處養老住宅能夠方便子女就近照看自己，同時在養老機構的照看下，享受到子女的關懷，因此近年來，養老地產的市場需求不斷擴大。養老地產市場需求的不斷上升是行業發展的主要驅動力。

表二：中國養老市場市場規模及預測

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1.2政策支援行業快速發展

從近年來我國發布的一系列政策檔案中可以看出，國家大力扶持養老地產的發展，養老地產的相關資源不斷得到整合，地方政府也積極響應和落實中央政府的號召。隨著我國居民生活水平的不斷提高，原先的養老院模式已經遠遠不能滿足老年人的養老需求，養老床位的空置率不斷提高，符合老年人生活方式和精神需求的養老地產將在國家相關政策的支援下快速發展。

表三：養老地產發展相關政策

2行業參與企業模式分析

從養老地產參與企業型別來看，可以分為5大類，一是地產類企業參與養老地產開發，代表企業包括恆大、萬科、綠地等；二是保險企業主導的養老地產 開發模式，如中國人壽、泰康等；三是科技系的企業跨界參與養老地產，代表企業包括安康通、京福安等；四是醫療企業，如宜華健康、悅心健康等醫療企業；五是包括物業、康養產業投資等型別的企業，代表企業如奧園健康。

表四：養老地產參與企業分類

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2.1地產系企業參與模式

商業模式：一是租售並舉模式，即在開發建設養老住宅後，出售相關的老年公寓，但房企自己持有並運營社群內的老年康復和養護中心，房企既可以通過出售物業服務獲得穩定的資金收益，又能夠產生穩定的營運現金流，保障養老社群的穩定發展，代表企業如萬科；二是學院式養老模式，以老年人的在學習和在教育作為養老的重點，透過建設一定規模的老年大學，實行教管分離的運作模式，提供種類繁多的學習課程，滿足老年人的精神需求，代表企業如綠城集團開發的烏鎮雅園頤樂學院；三是候鳥式旅居養老模式，如恆大集團開發的恆大養生谷，在全國形成旅居式養老佈局，將保險產品與養老社群進行對接，達到相應的標準，客戶本人與家庭成員即可獲得恆大養生谷相關入住權益。

盈利模式：目前地產系企業在養老地產中的盈利模式主要有三種，一是透過銷售養老住宅、公寓獲得相應的地產開發利潤；二是將開發的養老地產租賃給老年群體，或透過收取一次性會員費，獲得穩定的現金流；三是提供相應的物業、養老服務，獲取相應的服務費用。

應用場景：租售並舉模式多應用於一二線城市近郊區，此區域地價相較於城市中心區域相對較低，得益於城市人口規模效益，客流量較大；學院式養老模式適宜在東部沿海較發達的地區，此區域人均收入較高，消費觀念超前，同時老年人有一定消費能力；候鳥式旅居養老模式適宜在風景區或人文歷史濃厚的城市邊緣開發，此區域具備一定知名度，能夠有效吸引大量客源。

參與風險：對於地產系企業參與養老地產開發來說，其存在的參與風險包括以下幾點，一是目標客戶難以找到，尤其是對於走高階養老路線的房企來說，如何精準定位目標客戶是一大難點；二是養老專案運轉困難，缺乏持續性收入，缺乏流動性資金，從而導致專案難以維繫；三是過度地產化傾向，房企在參與養老地產開發時，容易出現地產化傾向，養老地產完全變成地產開發，缺乏養老專案的內容。

表五：房企參與養老地產策略佈局

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未完待續……