大家好，我是一休，北京地產行業的一名深耕者，擅長多盤硬槓+深度測評+硬核爆料，堅持原創輸出，只想說點實話。
近幾日，中海在石景山的天賦專案，不少小軟文橫空出世。所有文章通篇找不到任何缺點，這正常嗎？本文首發於【一休侃房】公眾號。
一個很樸素又基本的常識：每個樓盤都有優缺點。一休有點看不下去了，我來說兩句，歡迎討論。
首先，要有一點基本背景知識。天賦其實就是寰宇天下的四期，開發商是中海新城，是中海集團旗下子公司，所有石景山專案都是由這家來獨立操盤的。
中海目前在石景山深耕了13年，深度參與了首鋼老城改造和北辛安城市（金安橋站旁邊）更新專案，中海對石景山的投資早已超過800億，典型的：深耕，下重注。
一句話總結：現在中海在石景山住宅領域的地位，有點類似當年首鋼之於石景山。
寰宇天下何許人也？
這是2018年、2019年北京地產市場的銷冠，連續兩年破了100億。
什麼概念？
2020年的銷冠是萬橡悅府，97億。
一休認為這是中海在石景山的轉折點，基於此才敢在石景山古城版塊再次all in 佈局，從輩分上來說，長安雲尚、中海天鑽、中海首鋼天璽、長安雲錦都是寰宇天下的後輩。
連續兩年當霸主給了中海足夠的信心，在北辛安板塊還算是成功的。再後來就有了一句話：“石景山每賣出10套房子，7套來自中海”。
當然，這是開發商自我包裝的一種方式，好比號稱繞地球N圈的某飄飄奶茶。
咱開始說專案，開發商沒準確定價呢，排卡階段。
有人說7W＋，有人說均價7.5W，開發商自己都沒敲定呢，誰也不好說。
為啥到現在都不定價呢？
當然是要根據排卡數量來最後敲定嘍，排卡人數多，那就7.5萬。排卡人數少，那就7萬，實在不行再上排卡優惠，這就是大部分開發商的邏輯。
不囉嗦，先說結論。
適合人群：非新房不買，石景山本地居民想要稍微改善一下的。海淀自住需求外溢也行。其他情況不建議，投資客也不太建議，切記。
對於投資客，一休不建議入，原因：
1、一期只賣6萬，早期一大批房源是隻有五萬多一些，現在每平米要多花1.5W左右。不出意外的話，寰宇天下四期天賦專案是最後的一兩期了。大體量樓盤，買得越早，價值越大，低買高賣才有意義。
2、周圍競品房源太多，同質化嚴重。注意啊，一休說的是競品房源，不是競品專案。成為銷冠一方面是產品很好，另一方面就是要有足夠的體量，缺一不可。
寰宇天下的體量問題就真正成為了“優勢反制”，單說1期2期3期也都在這小塊區域。
回龍觀天通苑的房子為什麼總賣不上價？其中也有一點“競品房源太多”的原因，說白了就是不夠稀缺。你想賣500萬，你同戶型的那N多個鄰居480萬就行，您受得了嗎？
3、每個區域的客戶量在一定週期內是有限的，哪怕是養韭菜養接盤俠也需要時間不是？
這幾年石景山的供給量有多大您網上隨便一查就知道，就集中在北辛安和古城。
高階改善客戶，很多都被天鑽、融創長安和璽、長安九里等專案收割了。
對於入門剛需來說，顯然也根本買不起天賦，跑去門頭溝或者買周圍二手房了。就蘋果園地鐵站旁邊，老房80㎡左右的兩居三居，加上稅費400萬也基本下來了。
再說一句扎心的，寰宇天下天賦的南側，有大批次北辛安回遷房，一共11000多套，相當於十個中等規模的社群了。
更扎心的是這其中大部分都是大產權的商品房，正常交易沒問題的，剩下的很多也都是參考經適房制度，也可以交易的，只不過稅費高一點。
因此，對於本地購房剛需居民來說，可能人家需求已經解決需求了，也很可能人家手裡好幾套呢。
講講戶型吧，整體來看戶型設計水平依然是很出色的，符合中海一貫的風格。
一休印象中，石景山版塊最早的戶型都不是太好，最早自覺出好戶型的就是中海。敢為人先，不太一樣的央企，真正的擔當。
實際上天賦專案一共是5種戶型，最小的是78㎡兩居，但是首期不開這批房源。首期是其餘的4種較大的戶型，均為南北通透的，都很方正，但是得房率沒準確資料，預計不會太高。
104㎡和115㎡幾乎是長得差不多的，三臥兩衛，只是在北向衛生間、主臥和整體比例上有所區別。
餐廳採光不是太好，廚房的採光也不太理想，而且有些朋友不會太喜歡一進家門就到廚房的感覺。都算是動靜分離的設計，三個臥室距離比較近，多少會相互干擾。
一休認為這兩個戶型的通透性都比較一般，並非那種南北兩側窗戶直接對著的大通透。
C4戶型，125㎡通透性明顯好很多，餐廳和廚房的採光都好很多了。這種廚房設計也沒毛病，但是一休建議配一個好點的油煙機。雖然也還是三居，但是雙明衛。
C5戶型，158㎡，都是樓王級的位置，不必多言。典型的眼鏡戶型，也可叫四葉草戶型，四個臥室分列四角，互不打擾。依然是兩個衛生間，由此可見，面向家庭常住人口數量不是特多，但是想要大面積的家庭。
盼著兩居的朋友們，仔細看。基本都是東西排列的，而且不是正東西，是帶有一點角度的那種。
這一棟樓的存在，其實也是為了讓容積率使用的更加極致，利潤大一點，畢竟這塊地不是很規則，但對整個小區的通透性和視野來說，肯定是不如純南北的社群了。南側這一片綠地，是政府要求的綠化部分，規自委的圖片能看得很明白。
一休再說說我對於地段位置的看法，大家不妨思考一下是否有道理。
整體而言，我認為區域版塊的提高這幾年是有目共睹的，發展速度倒也還不錯。但是，已經到達了一定瓶頸，並且區域潛力方面在價格上已經體現，沒少透支。
北辛安這片屬於標準的西五環外，這個版塊目前的價格不低了吧？
南五環就甭提了，比東五環都要貴不少，僅次於部分北五環地段。
而現在北京發展的大方向就是東邊和南邊，再往西的話，就進了門頭溝了，那是生態涵養區了，官方已經給定位了。
冬奧牌也是早就開始打出來了吧？
在最近北京樓市繼續嚴格管控的大背景下，短期利好能有多大兌現空間呢？
況且冬奧會不同於夏奧會，歷史經驗來看，影響和帶動本就不大。真要論冬奧會利好的話，延慶區作為主辦地，更應該有一波紅利了，但悲慘的是延慶區的房價目前基本已經掉到低點了。
這個例子可能確實不太恰當啊，但我只是想多一個角度。
中海寰宇天下四期天賦，就是圖上標註新地塊的那個位置。一期、二期、三期環繞，不臨主路，相對安靜一些。
容積率2.8算是目前的正常情況，10棟樓，11-27層的小高層和高層，精裝修交房。
綠化率30%，封閉式社群。市政集中供暖、地暖，據說是還送中央空調和新房系統。
標配的大落地窗還是很nice的，依然是中海最近高品質專案標配的超大玻璃幕牆＋石材＋鋁板，外觀造型確實也足夠圈粉。
園林和綠化就不提了，中海在這些方面一直做非常好。
我倒是認為小區內部帶有水系，是很大優勢。地塊足夠大，而且開發商對於自己的建築水平和管理水平很自信才會這麼幹，換一次水的成本其實也不小。
一句話：在產品力方面，中海一直是累死自己，害死同行。在交付兌現水平來說，中海確實是穩居北京前3。
基於多年在北京積攢的人品，甚至去年中海最高階的藏峰系收首個產品中海甲叄號院在只有圖紙的情況下賣了20億，在北京能做到這一成就的確實不多。
凡事有利就有弊，認可品牌，也就要認可品牌溢價。
深耕某一個區域，當然也是為了盈利，品牌和形象有了，接下來就是要賺錢了，不便多講。
大家關心的十一學校石景山學校，是公辦中學，48個教學班。小學的話目前暫時是要去古城小學、北辛安小學、教科院附校和古二小等周邊學校解決，因此不算是什麼學區。
整體評價：
中海的產品自然是不錯，靠譜。對學區沒有高要求的，踏踏實實買來住還是挺好的，但投資客真的就不建議了。
還是那句話：買房是大事，每個家庭情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大，要有專業、量身定製的建議才行。一休非常願意免費為您答疑。
