入市兩年的禹洲朗廷灣，作為通州區地區的第一批限競房，去化率僅達30%。
青地產透過北京市住建委官網查詢了禹洲朗廷灣的網籤情況。專案分兩期開盤，去年一月一期供房220套，九月二期供房352套，累計供房572套；截至到8月23號，專案一期網籤住房149套，二期網籤32套，累計網籤181套，整體去化率31.6%。
在目前限競房買賣臨近尾聲、購房者競相上車的時期，禹洲朗廷灣受副中心飛速發展光環籠罩，但依然去化緩慢，這樣的結果實在令人詫異。
2019年春節前夕，北京土拍幾宗熱門地塊吸引了數十家房產公司的競拍，彼時已是城市副中心的通州多年未有過土地出售，所以抓住時機落子通州便成為眾多開發商的土拍重點目標。
南派地產首次進京 紮根心切水土不服
首次進京的禹洲聯合金茂擊退萬科中駿，以18.3億元拿下通州永順限競房用地，成為了當年土拍的重頭戲之一。對初來乍到的禹洲來說，拿地大捷似乎為首次進京開了個好頭。
但好景不長，剛到手的地塊還沒捂熱，聯合拿地的金茂就以無法達到集團“雙15%”的利潤考核標準為由，退出該地塊的開發轉戰臺湖，還未完全熟悉新環境的禹洲只能全權接盤，將專案定名禹洲朗廷灣。
似乎同很多南方開發商一樣，首次進京趕考的閩系開發商禹洲遇到的第一個難題，便是要經歷一段初到北方的水土不服。
專案2020年初入市便經歷疫情時代，銷售困難。下半年形勢稍有緩和，可前來專案瞭解的購房者發現，專案所在區域交通、商業資源匱乏，甚至在西北方向直線距離500m處還坐落著通州最大的殯儀館。雖然銷售一直強調殯儀館已經規劃選址搬遷，但臨近“人生終點站”的這一屬性，無疑成為了禹洲朗廷灣去化的又一大障礙。
產品不盡完美 配套硬傷不少
禹洲朗廷灣整體為7-11層的小高層、洋房，14棟住宅樓共572戶，全三居戶型。主力戶型為89㎡的三室兩廳兩衛，佔10棟樓近400戶，其餘樓棟分佈著82㎡、130㎡和極少量99㎡戶型。容積率1.6，在限競房中較為少見，得房率也較高，各戶型均在80%以上。
單價5.25萬/㎡，總價420 -715萬，針對剛需客群，預計2022年11月底交房，目前已經處於封頂階段。
專案只做了89㎡戶型一個樣板間，那就從主力戶型談起。
89平三室兩廳兩衛
從戶型圖來看，89㎡主力戶型是現在市面上最流行的三面寬戶型，南北通透，整體看起來舒適寬敞。
-客廳面寬3.6m，內建陽臺-
-主臥寬敞明亮，帶獨衛-
-次臥兒童房-
-L型結構廚房，操作、儲物空間充足-
不過，在實地考察樣板間的過程中也發現了一些不足之處。
部分戶型南向次臥牆體凹陷進來的部分隔壁為電梯井，日常生活難免受到電梯上下樓產生的噪音響。
-北向次臥僅6㎡，面積過小-
在價格方面，89㎡的最貴戶型是位於小區中間位置的5號樓次頂層，總價490萬以上，其餘樓棟低層數有不同折扣，價格在436-490萬不等。
82㎡三室兩廳一衛
相比70㎡的兩居和90㎡的三居這類市面上典型的剛需戶型，82㎡的三居，對剛需家庭來講似乎更加划算。最高價格次頂層433萬/套，其餘層數每套在400-430萬之間不等。不過兩面寬和不到7㎡的北次臥，又成為了購房者猶豫的理由。
99㎡三室兩廳兩衛
99㎡的戶型為東南朝向的轉角戶型，11.9m大面寬，可以實現臥室客廳三面觀河。目前主要剩2、3、4層的戶型，由於層數低價格優惠，總價與89㎡戶型價格相近，如果不是十分在意朝向，那入手這個戶型價格非常划算。
130㎡三室兩廳兩衛
130㎡的面積做成三居戶型本身並沒有什麼問題，但是在禹洲朗廷灣定位剛需及通州剛需客群為主的條件下，大戶型去化較難。客廳大面寬6.7m，價格715萬左右。
規劃遠景光明 現實前途未卜
從禹洲朗廷灣未來的區域規劃看，副中心加持，區域站位高度可圈可點，具備一定發展潛力。
專案距運河商務區2公里左右，在商業方面，除自持的五棟寫字樓外，未來可以依靠運河CBD大型商圈滿足需求，如遠洋樂堤港、大融城等，預計明年開業。
在交通方面，專案南側為朝陽北路輔路，由此開車進入市內，在京通高速不堵車情況下，半小時可達國貿。專案距首都國際機場不到17公里，開車25分鐘左右即可到達。專案附近規劃了M101、M102兩條地鐵線，其中M101通往通州政府方向，屆時可抵達通州交通樞紐站；M102為通州區環線，在專案附近300m左右規劃了地鐵西潞苑北站，屆時軌道開通可透過M102換乘M101、6號線、7號線、8通線、平谷線、機場線，軌道預計“十四五”末開通，屆時專案所在區域將初步形成“一環六橫四縱”的軌道交通格局，大大方便出行。
醫療上，目前東側2公里內有友誼醫院通州院區，南側4.6公里為潞河醫院，後期區域規劃將安貞醫院總院和北京兒研所遷至宋莊，距專案3.7公里左右，屆時專案五公里範圍內將有三所大型三甲醫院。
禹洲朗廷灣距東側小中河100m左右，河流沿岸有劉莊公園等配套休閒，生態環境優秀。
成熟的運河CBD、四通八達的軌道交通網路，通利福尼亞的優秀遠景規劃實在令人嚮往，但就現在來說，一切規劃在未落地前還只是心中的美好願景。目前距禹洲朗廷灣最近的地鐵站為6號線通州北關站，距離2.5公里左右。專案附近有824路、通70等公交透過執行，乘坐公交車需三、四站才可抵達附近地鐵站，目前公共交通出行並不方便。
-專案附近實況，人煙稀少，環境規劃不足-
文/崔心悅
編輯/崔心悅
