編者按：隨著調控收緊，各地樓市緊急“打補丁”，因此全國22城第二批集中供地紛紛延期，而作為全國樓市風向標的北京，一舉一動都牽動著全國的神經。回顧第一批集中供地，僅僅過去三個月時間，北京首批專案就已陸續入市，新房市場集中放量，將會對樓市帶來怎樣的影響？幸福裡推出系列策劃——探房，實地探訪北京首批集中土拍地塊，結合大資料分析下半年市場走勢，還原真實樓市動態。第一期聚焦——朝陽。

來源：幸福裡資訊

作者：尉若穎

編輯：王小玉

近期30宗北京首批集中供應地塊陸續“持證上崗”，朝陽區的10個新地塊，截至8月13日，已有6個宣佈即將入市。

短短3個月時間就進入市場，房企或是抱著“錯峰”入市的心態，但從市場端來看，集中入市“搶灘”的問題，基本無可避免。

快速的推盤節奏，將會對市場形成怎樣的影響？同區域新房、二手房分別會迎來怎樣的變化？幸福裡實地來到這幾宗“集體入市”的地塊附近，瞭解市場現狀。

去化快+供需失衡 多地塊扎堆搶跑

位於北京東部的朝陽區，近幾年土地貢獻量一直不少。從今年北京土地供應資料來看，2021年全市預計供應住宅用地1060公頃，其中朝陽127公頃，是北京供地最多的區域。

而在崔各莊、金盞、王四營這幾個新開發的板塊，更是承接了大量的剛性購房需求。

成交方面，2020年，朝陽區供應套數3539套，成交套數5476套，供求比0.47。今年以來，朝陽區成交量依然在往上走。今年上半年，在北京新房成交量約3萬套的情況下，朝陽區成交貢獻就有5001套，佔北京新房成交總量的1/6。

大量的土地供應吸附了眾多購房者，這使朝陽區整體的去化速度也很驚人。

據幸福裡app顯示，目前朝陽區在售的新房有18個，相較於附近通州的27個、順義的40個來看，可以說供需關係並不平衡。

單就崔各莊、金盞兩個板塊來看，目前共有5個專案在售，除了中海首開拾光裡在今年5月剛剛開盤，其他包括華樾北京、懋源·璟璽等，基本處於尾盤銷售狀態。在售樓盤的整體剩餘新房房源約4300套。

對比2020年朝陽區總成交5476套銷售量來看，目前新房市場剩餘房源已支撐不到一年。

“久旱逢甘霖” 供應以改善為主

近期宣佈即將入市的6個專案，分別是和光悅府、龍樾合璽、德賢御府、青雲上府、朝陽一墅、朝陽壹號，整體供應量超過2000套，這將一定程度緩解目前庫存告急的問題。

隨著後續首批集中供地10宗地塊集中入市，對市場的影響或更為明顯。

附近某中介人士向幸福裡表示，區域成交頻次相對來說比較高，這意味著剛需換房改善的時候，變現能力也較快，所以大量新盤入市對於市場而言是件好事。

在產品分類上，無論是市場在售專案或是未來即將入市的專案，朝陽區的幾個新板塊很統一的都把商品房部分做成了大戶型。其中，一些搭配了70/90面積段的專案，基本上都把小戶型做在了配建公租房等保障房上，純商品房的主力戶型基本在120平三居以上。

以和光悅府為例，專案整體10萬平的建築面積，扣除2.2萬平建公租房，剩餘面積基本都是高溢價的四居戶型為主，建面約為120/145/157/170平米，總價範圍預計在1000-1500萬/套。

但即便如此，市場依然有需求。一位正在看房的購房者則向幸福裡表示，朝陽的改善房一直以來都是“一房難求”，希望集中入市的專案加速。

新房為二手房分流 剛需群體選擇加大

朝陽區一直是“網紅盤熱門區”，主要面對的購房人群也是以網際網路人群居多，尤其是創業類的網際網路公司，更是在這裡扎堆，而朝陽區的區位之大，又使得人群在天然上做了劃分。

追求價效比的剛需，購房首選更多會選擇靠近市區的團結湖、金臺路附近的二手房，而改善型人群，則更多地把目光投向了離市區較遠，但空間和環境相對舒適的孫河、金盞、崔各莊等新興板塊。

但隨著新房市場的整體數量增加，再加上10個位於朝陽的首批供地專案中，包括朝陽壹號等四個專案都是政府持股20%的高標準住宅，不僅品質有保障，價格方面直接打了8折，這對原本打算購買二手房的剛需客群是個不小的吸引。

一位購房者向幸福裡表示，本來是想買個小戶型的二手房，但是看了新房的價格，立刻表示“真香”，想努力一把看看能不能買到。

整體來看，朝陽即將入市的10個地塊，無論是供應量、價格或產品定位，對市場的影響都不會小，且近期房地產調控政策密集出臺，市場觀望情緒增多，剛需購房者選擇空間加大，或一定程度促使市場更加理性。