龍湖在昌平朱辛莊的新盤專案《龍湖天璟》來的有些突然，而且進展神速。
本來我們以為中公教育會內部消化這個住宅專案，但9月底中公教育轉讓專案公司51%股權給龍湖地產，至今僅僅1個月，專案的戶型圖都在網上流傳開了。
先來看看這個專案的要點：
- 位於昌平朱辛莊地鐵站西側約400米
- 限競房，限售5年，執行70/90政策
- 限均價57500元/平米，且最高銷售單價不得超過63300元/平方米
- 總價區間約520-690萬，首付約210萬起
- 容積率2.8限高60米，住宅樓棟約20層
- 總房源數約為430，除少量由中公教育員工內購，預計400+房源對外銷售
其他未經證實的網傳訊息：
- 僅2個主力戶型：89平米三居、110平米三居
- 得房率約81%
- 兩梯四戶
專案位置
如上圖所示，專案位於朱辛莊地鐵站西側，距離約400-500米。朱辛莊地鐵站是昌平線和8號線的兩線換乘站，另外昌平線南延線將於2022年開通。
昌平線南延工程全長12.6公里，全線設有8座新建車站，包括新建清河站、小營西路站、上清橋站、學清路站、六道口站、學院橋站、西土城站、薊門橋站。
朱辛莊經過多年發展，周邊日漸成熟。
朱辛莊地鐵站東側，是小米產業園區，小米員工購買的住宅小區永珍華府，以及前年上市的限競房專案永珍悅府，永珍悅府限均價5.4萬/平米。
朱辛莊地鐵站西側，是中公教育的辦公地塊，龍湖天璟的地塊，北京農學院，好未來產業園，朱辛莊新區小區，以及次新二手房領秀慧谷。
專案網傳戶型圖
網傳90平米三居戶型圖，朝向為東西南，主要朝南，並不通透。動靜分割槽，衛生間，廚房，餐廳和客廳位於一側，臥室位於另外一側。南向面寬為6.4米，略顯寒磣，北側臥室的採光也是問題，不過餐廳處單獨設定窗戶，是個亮點。
網傳110平米三居戶型，戶型南北通透，佈局更合理。南向面寬6.8米，U型廚房，餐客廚一體化設計。主臥套房設計，難得的是，兩個衛生間都是明衛。
這個戶型就比90平米的戶型要舒服很多，但因為“70/90”限制，套數較少。
專案背景
2020年12月2日，中公教育以底價30.05億元，拿下了昌平朱辛莊的一宗多功能用地，其中包含了F3多功能用地（商業辦公）和昌平最後一宗限競房住宅地塊，住宅地塊建面42600平米。
中公教育是國內的公務員考試培訓的龍頭教育公司，也是A股上市公司，在拿了這宗土地後，市值跌掉了3/4（OMG...）。
中公教育的公告稱，公司擬在該地塊上建設線上科技研發中心、線上與線下融合教育示範中心、研發與教學人員融合培訓中心等。
此外，該專案建成後，能夠滿足5000多名學員吃住學一體化及線上線下融合培訓，能夠解決30000 多名教師和研發人員的研發與教學多輪次集中內訓學習。
公告中還稱，該土地上配套建設的公寓住宅還可以解決大部分核心骨幹人才的住房問題。
因此，剛開始我們都以為，中公教育的這個住宅地塊，跟小米的永珍華府如出一轍，龍湖只是來代為開發的，房子最終要賣給中公教育的員工。
現在專案主要拿出來對外銷售，說明中公教育內購的員工並不多。這跟小米的永珍華府真是天壤之別，是網際網路行業收入更高? 還是教育培訓行業被打擊之後，員工購房更謹慎了？不過這對中公教育公司是件好事，畢竟賣房可以賺一筆。
住宅部分的地塊，有“70/90”政策要求，即本次出讓宗地中居住用途建築規模中套內建築面積90平以下住房面積所佔比重須達到開發建設總面積的 70%以上。
今年9月底，中公教育釋出公告，住宅地塊由龍湖地產來合作開發。
10月下旬，專案案名定為“龍湖天璟”。
網傳訊息，專案的售樓處將於11月開放，開盤時間初步定在12月。
專案直接競爭對手：
- 昌平中關村生命科學園的北清雲際（均價6.2萬），
- 昌平回龍觀的奧森春曉（均價6.3萬）
- 二手房領秀慧谷D區（均價約6.6萬）。
最後總結一下這個專案的優缺點 -
專案優點：
- 限競房價格相對便宜，與周邊次新二手房倒掛
- 朱辛莊兩條地鐵，交通便利
- 得房率較高
- 專案樓面價較低，利潤空間較大，意味開發商有空間去提高品質？
專案缺點：
- 地塊較小，一共5棟樓，難以打造真正的高品質小區
- 戶型設計一般，南向面寬較窄，90平米三居戶型不通透，採光不佳
- 朱辛莊是地上軌道，有噪音影響
- 距離中公教育的寫字樓（培訓中心）很近，人員流動高，會不會受到影響？
