據國家統計局10月20日釋出的《2021年9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》：“國內各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比持平或下降，同比漲幅也已呈持續回落態勢”。故此，我們在當前看國內房地產市場，無論您是剛需置業還是投資入手，目標重點必須從增值轉移至著眼於保值上來。

畢竟，房產作為家庭資產的最重要組成部分，即使是剛需群體買房自住也無法容忍和接受“即買即貶值”的情況發生。

湘鄂兩省與江西，雖在區劃上分屬中南和華東，但都屬於國家中部省份，地處長江中游腹地，東接沿海，西接內陸；武漢、長沙和南昌分別為三省省會城市，城市地位上雖有不同卻也相近，具有較強的可比性。

從一個較長的歷史時期來看，房地產市場的發展存在長週期性迴圈的特性。因此，本文將從影響城市經濟發展、房價水平及常住人口購買力、人口集聚力、市場長期需求與當前供給變化幾個維度觀察、對比和分析武漢、長沙和南昌三市未來的住宅價格走勢。

PART 1 住宅市場發展的基礎——城市經濟評價

無論社會如何發展，城市經濟都是基礎。城市經濟的快速、健康和可持續發展將極大地帶動或產生對商業、居住的空間需求。這是支撐和推動住宅市場價格的基石，所以討論城市住宅市場，必須首先研判城市經濟。

我們從武漢、長沙和南昌三市統計局分別調取了其《2020年國民經濟和社會發展統計公報》和《第七次全國人口普查公報》，作為分析的主要資料來源。一個城市的經濟發達與否，GDP是一項最重要的指標。但對比不是看其總量數字，因為它受城市規模的影響甚大，人均GDP才是我們的觀察重點。看下圖：

由圖，從GDP總量上看無論是2010年還是2020年度，武漢均在三市中佔據當之無愧的第一位，遠超長沙，同時長沙與南昌對比，又遠遠超過後者。

但我們再看人均GDP的時候，可以發現武漢與長沙人均GDP相差不大，兩市人均差距遠無總量差距那般駭人；但同時也可以看到，2010年長沙的人均GDP遠遠超過武漢市人均水平。換言之，即長沙最近10年的發展已經被武漢反超，發展速度上落後於武漢。

我們再看三城2010-2020年人均GDP增長率變化，如下圖：

透過上圖，我們可以看出最近的10年中，長沙常住人口的人均產出水平遠低於武漢，甚至被南昌拉開了22.7個百分點的差距。大家都知道，以上三個城市的常住人口都是變化的，或者說都是增長的，那麼這個資料所反映的生產效率水平是否在一定程度上也透射了長沙新增人口的勞動技術水平存在某些較低的問題呢？

既然新增常住人口是個變數因素，不容易確定問題所在，那麼我們可以將之替換為行政管轄土地面積這個非變數，也就是說再觀察三市單位土地面積產出水平，這個指標很大程度是反映的是城市管理維度上的問題。如下圖：

上圖中，我們可以很清晰地看到與人均GDP10年增長率變化的不同。應該說，三市對比單位土地利用效率上雖有差距，但與人均GDP10年增長率相比相差不大，排序符合多數人的感受，武漢居首、長沙其次、南昌為末。

透過以上分析與對比，長沙發展速度減緩我們可以剔除城市管理水平的因素了。這樣便得出一個結論：十年來的長沙新進人口量多質次、平均整體勞動技術水平相對較低是導致社會勞動效率水平低於其他兩市的主要原因。如非這一問題的存在，長沙的單位土地面積產出水平應該接近甚至高於武漢，否則也不會在10年中人均GDP被武漢反超。

PART 2 三城房價水平及常住人口購買力評價

談城市房價未來走勢，首先要觀察當下的房價水平。由於新建住宅受到調控因素和開發商定價因素影響較大，所以我們觀察城市房價水平主要是看其二手房市場價格。如下圖：

看上圖，2020年9月武漢平均房價三城最高，達到20101元/平，南昌居中，長沙最低，單價僅在1.1萬元水平之上。

房價水平的高低，僅看絕對房價是存在極大問題的。因為房價與城市居民的收入密切相關，房價收入比才是反映房價水平的正確指標，也反映了城市居民的住房購買力，這跟城市收入高低不是簡單對比一個道理。一個城市的絕對收入水平雖高，但其房價高到老百姓買不起的水平，又如何保證生活質量呢？

這裡測算房價收入比，採用的是三城市2020年城鎮居民可支配收入資料，是扣除了繳納給國家的各項稅費、社會保險等之後剩餘可用於生活支配的收入，不同於“居民收入”。看下圖：

從2020年城鎮居民可支配收入上看，長沙無疑是三城中收入最高的城市，武漢堪堪超過5萬元大關，南昌尚不足4.7萬元。據此，我們可以得出三市的房價收入比，如下圖：

可見，武漢的房價收入比已經高達12，超過長沙的2倍有餘，南昌則在兩城的中間位置。如果說房價收入比重點反映的是房價水平的高低，並不能直觀看出城市居民的承受能力，那麼我們再引入“收入償債比”指標來觀察。

為了消除其中的變數因素影響，我們是統一以90平米剛需住宅面積、按揭首付款30%為假設來進行測算。如下圖：

我們都知道，收入償債比的臨界值為40%，超過此臨界值說明家庭短期償債能力在某種非特定因素下將難以得到保證。而從上圖可以看到，武漢與南昌均高於此值，只有長沙在安全線以下。也就是說，長沙城市居民具有著更好更強的償債能力，斷供現象更加不容易發生，樓市更加健康，並且有著更強的改善購房能力。相對而言，武漢則最不理想。

PART 3 三城住房市場人口需求及當下供給變化評價

有人，才會有需求。住宅市場上，不斷增加的城市人口和需求群體是房產價格的最重要支撐。據武漢、長沙和南昌三市統計局《第七次人口普查公報》資料，我們可以看到2010年至2020年度的常住人口都有較大幅度的增長，具體如下圖：

由圖可見，常住人口增長最多的城市為長沙，超過300萬；武漢市以253萬的增量人口位居第二；南昌則10年增長121萬人。由於城市行政管轄區域面積不同，常住人口增長的絕對數對於住宅市場來說，也並無多大的直觀意義，重要的是城市人口密度的增長情況。再看下圖：

可見，武漢的人口密度增加是最大的，長沙其次，南昌則與以上兩城存在較大的差距。人口密度指的是每平方公里土地的常住人口平均值。它對於城市住宅市場來說，意味著住房需求的供給與需求對比，有著很重要的參考意義。

對比2010年第六次人口普查，我們還可以看到2020年七普三城常住人口占全省的十年比重變化。這是反映城市人口集聚力的重要評價指標，說明了三城對省內人口吸引力的變化情況。我們以三城10年比重變化值製作圖表如下：

圖中，長沙又一次站在了首位，對本省人口的吸引力既強於武漢，更大大高於南昌。省內其他地市州人口不斷地流入省會城市，則對該城房價形成了可持續增長的需求支撐。

從需求評價的維度，存量人口的年齡結構同樣意義重大。解讀三城七普人口公報，我們製作了下表：

0-14歲是未來潛在的住宅需求群體；15-59歲作為人口經濟學中“勞動人口”的群體，同時也是當前的住宅需求年齡段；60歲以上人口在未來隨著時間的流逝將逐漸成為住宅供給者。

看上表，在0-14歲年齡段，武漢與長沙人口占比分別為13.05%和16.64%，均較2010年六普增加了3.07個百分點；而南昌存量最高為17.44%，但較六普下降1.03%，反映了南昌的住宅市場未來潛在需求將逐漸轉弱。可以說長沙市在三城中最為平衡和健康，南昌從趨勢上則是堪憂。

15-59歲年齡段作為當前的住房需求群體，三城均不同程度地下降。其中長沙從存量值和變化值上較為平和，武漢則下滑明顯，南昌最佳。

60歲以上年齡段對住宅市場而言，不僅不再是需求群體，隨著年齡的增長和逝去更將成為二手房的供應者。從這個維度看，長沙這一潛在的未來住房供應明顯低於武漢與南昌。

這裡，雖然我們主要是從人口的維度分析未來住宅市場趨勢，但也可以給大家簡單提供一下2021年9月二手房掛牌數量變化，如下圖：

可見，9月份武漢掛牌數量較每月平均值增加16.8%，長沙則減少了24.5%，南昌增加10.0%。

【結語】

人口作為影響住宅市場價格的長期因素，其意義是不言而喻的。我們也知道，人口的流出流入與城市地位和經濟發展狀況存在著密切關係。

透過上文的分析，除了城市經濟的發展速度上長沙稍有遜色外，其他無論是房價收入比和居民購買力，還是需求群體的未來變化趨勢，都可以看到該城市的房產價格有著最強的支撐。當然，長沙的人口增長在未來應當從量的增長轉移到質的提高上來，才能更快的提高人口生產效率，從而推動經濟更好更快發展，將長沙推到人口與經濟良性互動的迴圈中去。

三城相較，南昌當前的人口年齡結構是最好的，但城市經濟發展速度相對緩慢，造成了城市對人口的虹吸能力較差，大大弱化了對未來房價的支撐力度。