前幾天，有購房者在群裡問，龍湖接盤的朱辛莊那塊地有什麼訊息，如今這塊地案名已經公佈，叫龍湖雲璟，戶型圖也出來了。
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今天，我們從價格、戶型、位置等各個維度來剖析這塊地價效比到底如何？給大家買房做個參考。
一、先說這塊地的歷史
這塊地是2020年12月2日被中公拿下的，就是中公教育那個中公。2021年9月26日，中公教育釋出公告，將將51%股權給北京尚恆吉瑞商業運營管理有限公司，也就是龍湖。
10月26日，該專案定案名：“龍湖雲璟”，網上也爆出了專案的戶型圖，89-110平的三居。
地塊是限競房屬性，限均價5.75萬/㎡，最高限價6.33萬/㎡，執行建築面積7090限制，住宅用地15214.286平，建面42600平，綠化率30%，限高60米。從建築體量來看，並不大，預計能提供400多套的房源。
二、位置非常不錯，雙軌交匯
地塊位於昌平線與8號線交匯站朱辛莊站的南側300米的位置，可以說是距離非常合適的地鐵盤。
昌平線年底將開通清河站，從龍湖雲璟出發，兩站就能到西二旗站，換乘13號線，西二旗本身也是碼農的聚集地，百度、騰訊、新浪、網易等網際網路巨頭都在這裡。8號線年底全線貫通，4站換乘13號線，去奧森、望京等地都非常方便。
專案東側400米的位置就是去年北京新房銷冠萬橡悅府，當時限均價54197元/㎡，最高限價56907元/㎡，價格相比之下是明顯的漲了，但既然這個專案選擇在此時入市，與之對標的便不是之前的萬橡悅府，而是目前市場上在售的產品。
三、價格5.75萬/㎡，高限6.33萬/㎡，倒掛盤？
來看看這塊地目前周邊有哪些在售樓盤。專案西南側2.5公里的北清雲際指導價6.2萬/㎡，東南側3公里的奧森春曉指導價6.3萬/㎡，西側4.8公里的海淀幸福裡在售均價8.5萬/㎡。
如果以5.75萬/㎡的均價計算，這個專案絕對是倒掛盤，也必然會受到許多購房者爭搶。但別忘了，專案的最高限價可並不低，6.33萬/㎡甚至比北清雲際和奧森春曉還要高。海淀幸福裡屬於海淀，當然不是一個層級可以對比的。
所以，從新房價格看，專案的優勢並不大，因為後期入市的好樓棟樓層的房子勢必要頂著高限賣，可能會出現將一部分房源做低用於nbxh，其餘對外的全部頂著高限出售。
再來看周邊的二手房，新房和二手房做對比，通常我們會選擇品質還不錯的次新，專案西側二手房小區領秀慧谷在售均價6.6-6.7萬/㎡，即便是高限6.33萬/㎡賣，價格還是非常具有優勢的。
所以，從價格看，網上說的會對北清雲際和奧森春曉形成致命打擊，我覺得不至於。首先，龍湖雲璟售價不一定會低於這兩個盤，第二，這個區域的新房從來不缺少購房者，從限競房時代開始，多少個專案已經消化殆盡了。
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四、戶型，89-115平全三居產品
根據我們得到的訊息，專案打造的是89-110平（也有說115平的，等官宣吧）的三居產品，產品型別大機率只有這兩種，我們來看一下戶型（過程稿，非最終版，可以作為參考）。
89平三居，純南向設計，主臥朝南面寬3.1米，客廳朝南面寬3.3米，這個面寬尺寸，在網紅戶型遍地走的時代，並不算優秀。
兩個次臥一個朝南，一個朝西，朝南的次臥採光面比較有限，衛生間是個暗衛，比較亮點的是餐廳位置還有個窗戶。
110平三居，這個戶型相對好點，南北通透全民格局，客廳與主臥朝南，客廳面寬3.6米，主臥3.2米，主臥的面寬相對弱了些。
主臥單獨做了衛生間的設計，衣帽間的小窗戶是一大亮點，主衛也是明衛設計。餐客廚一體化，整體通透性比較強，這個戶型還是不錯的。
當然，希望這是110平而不是115平，不然價格和得房率千差地別呀。
五、周邊產業及配套情況
產業決定了周邊的購買力，這個專案和北清雲際、奧森春曉一樣，其實並不缺購房者。生命科學園、中關村軟體園、未來科學城、永豐產業基地、翠湖科技園、沙河高教園，周邊聚集了一大批拿著錢買房的人，周邊產業發展情況並不差。
配套方便，交通非常硬核，昌平線和8號線雙軌交匯，北側就是北清路，西邊還有京藏高速和京新高速，通勤便利程度可以的。
商業方便，朱辛莊地鐵口就是TBD住總萬科天地，西邊1.8公里還有永旺商城，過去非常方便。
教育上，相對弱一些，萬橡悅府旁邊有一塊綜合教育用地，規劃從小學到高中的學校，據說會引進一所不錯的學校，周邊其他學校也有，但比較普通。
醫療方面距離積水潭醫院回龍觀院區1.7公里，距離昌平中西醫結合醫院3.3公里，都挺近的，平時遛彎娛樂，北邊隔著一條北清路就是北京農學院和華北電力大學，還是比較方便的。
六、專案其他小道及最新訊息一覽
1、售樓處預計11月中下旬開放，預計年內開盤。關注小窩新房，避免錯過專案重要節點哦。
2、裝修資訊，據說是奢裝交付標準，龍湖的裝修還是值得期待一下的。
3、戶型得房率，據說能到75%以上，達到北京新房的標準線，也有內部訊息說在80%以上。
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七、客觀點評及建議
目前市場上相信也有不少購房者在糾結，到底要不要等龍湖雲璟，但是又怕等這個錯過了北清雲際和奧森春曉的好樓棟和樓層。
我們認為，三個專案都有他的優缺點存在，購房者在選擇時需要重點考慮的是，這個專案，這個戶型到底和我的預算，對房子的需求是否契合。
追求完美是每個人買房都會有的心理，但一定要結合自己的錢包，有時候不是所有東西都能既要又要的，北清雲際和奧森春曉有合適的，建議上車，如果沒有喜歡的樓層，或者資金還沒到位，可以等這個出來再對比一下。
