北京樓市：行情之後，回顧研究下哪些有上漲

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1、提問：京爺二套改善不考慮學區 120平左右南北三居次新房或者新房目前現金1150。週末看了悅璽，首鋼中海期房，橡樹灣3期/博雅西園二手。兩個新房都是2024交付，但是總價都可以滿足我們的需求。可是對於未來四年的不確定性和地理位置都不滿意。二手房比較中意樂府江南橡樹灣2期的小板樓環境可是目前房源滿意的就1600左右了，另外樓齡也都15年+我們還是喜歡海淀西或者北，不太接受城南。您覺得望京新房有推薦可以考慮嗎？是現在新房奔北5環外等3-4年交付？還是在中意的二手房小區等合適房源，或者海淀二手房有什麼建議目前住在知春路。謝謝

回答：你好, 北京有幾個比較有意思的現象:

① 區域真的很重要, 兩個區域即使挨著, 但行政劃分不同, 其價格價值也相差很遠. 典型的就是海淀和石景山, 很多盤挨著, 但價格卻相差較大. 這裡面蘊含著產業, 學籍等因素. 悅璽，首鋼中海期房作為新房, 其樓齡, 品質, 設計肯定比2010年前的產品好, 但是地段相比於海淀確實不太一樣, 因此升值性我認為應該比不上海淀的次新, 特別是區域標杆. 簡單地說, 相比於悅璽，首鋼中海期房, 我更願意選擇橡樹灣, 畢竟稀缺性完全不一樣.

② 望京這邊的新房, 估計還得等待一些. 事實上, 望京的一批品質二手房也是很有價值的, 目前應該是進入了平穩期, 再觀望觀望或許有一些機會, 至少房源應該會多起來. 詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

2、提問：京爺你好，首次向您提問。夫妻雙方首房首貸，分別在金融街，頤和園附近上班。預計1-2年內要孩子。需求1.住房剛需，兼顧保值2.交通便利，金融街通勤1小時以內。3.暫不用考慮學區。sf 200—250左右預算550左右，有兩個方案，一是在知春路附近(近牡丹園，非黃莊）買老破小，離孃家近，方便接送孩子二是廣安康馨家園(二類經濟適用房，廣安門回遷），80-90平米上車。但稅率高。三是在惠新西街南口櫻花園附近，買二手房，煩請參謀給個方案，如果廣安康馨將來轉讓是否有限制。或者有無推薦區域。謝謝。

回答：你好,買房往往考慮居住屬性和升值屬性, 一般難以兼顧, 所以得有所側重, 根據自己的情況, 選一個綜合性價比高的板塊和小區. 這裡面, 知春路附近的老破小內部居住環境是差了一些, 不過地段, 配套, 交通好, 通勤也方便, 而且海淀升值性一直比較強. 所以能兼顧居住和升值屬性. 豐臺廣安康馨家園是一個流通性很好的小區, 主要原因是新, 而且價格合適, 價效比較高. 但是豐臺區域和交通不便影響著其升值性. 惠新西街南口櫻花園等小區跟海淀一些小區差不多, 不過升值性差一些, 而且通勤沒有海淀方便. 總體來看, 我認為還是海淀適合你, 比如牡丹園, 小西天之類的地方. 詳見星球資料《京爺北京買房十大頂級思維》

3、提問：京爺好，藍色家園和嘉潤花園的房價為什麼漲不上去？看到望京其他地方都漲了，這兩個樓盤價格雖然還行，但不太敢下手，向您請教

回答：你好，每次行情都是一個學習的機會：學習哪些小區升值性好，為什麼好；研究哪些小區升值性差，為什麼差。望京是一個非常好的板塊，整體板塊漲幅在北京都數得上號，啟動時間也屬於最早之一。在業內人士不斷推望京的大背景下，望京內部卻極度分化。升值性比較好的有：1、有中高階改善，如東湖灣、橄欖城、保利中央公園等，原因很簡單，品質好，居住體驗好。2、次新上車盤，如澳洲康都。3、2000年左右的帶學校的老小區。比如利澤西園等。但是也有一批表現得並不怎麼樣，出現嚴重的分化。其中藍色家園和嘉潤花園就是一批，其他的還有星源國際之類的。事實上，這幾個盤在歷來的行情中表現得都比較差。原因很簡單，就是有其硬傷，而且這些硬傷一直沒有變化。以嘉潤花園為例，雖然樓齡不老，但是小區太小，沒空間，戶型也差，不少臨街，沒什麼學校，自然不受人待見。

這類小區，我建議我們的粉絲一定不要貪圖便宜，因為買來升值性太差，抗跌性也差！一定要睜大眼睛，好好檢視一下這波行情中，各個小區的表現吧。可以查詢咱的小程式檢視小區歷史成交紀錄

4、提問：京爺您好，SFSD京籍，想在五環內買一套80來平方500w以裡的次新，離地鐵站近，沒有學區要求，您有推薦嗎，謝謝！

回答：你好，80來平方500w次新，如果在北面，估計是比較難找的，大部分都在五環外了。目前來看，只能儘量往其他區域尋找了。我建議可以尋找區域內相對稀缺的次新盤。比如郭公莊附近的京投銀泰萬科西華府，買個兩居室，小區居住和保值性都還可以。或者可以看看西邊石景山的遠洋山水和詩景長安，這些居住和保值性都也還可以。可以參見星球資料《新房、二手房看房選房攻略》

5、提問：想請教一下同小區同戶型一層和頂層一般選哪個呢？哪個更便宜呢？

回答：你好，這是一個比較有意思的問題，因為這個得分情況。首先說一下頂層和底層的優缺點。頂層的優點是視野好，採光好，私密性強；缺點是容易漏水、夏天容易熱。底層的優點是不用等電梯，或者不用爬樓梯；缺點是私密性差，視野差，有些有噪音，還有蚊蟲之類的問題。但是在實際買房中，又得具體情況具體分析。

① 如果是老房子：老房子一般分為兩種，一個是六層小板樓，這種情況底層強一些，因為不用爬電梯，頂層則不受待見，主要是老房子容易漏水，這種底層價格稍微高一些；另一個是塔樓小區，頂層略強一些，主要是頂層私密性、視野的特點佔優。其實價格就能說明一切。

②如果是新房或者次新房，那麼頂層肯定肯定更強一些。一方面，目前的建築質量下，頂層漏水機率大為降低，夏天熱的缺點也可以透過空調來解決。而且目前的新房比較多的都是高板，底層就顯得比較壓抑。事實上，價格體現了一切，底層價格最低，而頂層和二三層差不多價格。詳見星球資料《樓層、朝向價格體系構建》

6、提問：上海樓市高壓調控怎麼看，會不會影響北京

回答：你好，上海跟北京樓市雖然沒有關係，但其樓市調控顯示著未來樓市方向。短期內北京會放鬆一些。當然後續是否會有政策，還真不好說，畢竟北京樓市行情沒有上海來得劇烈。

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