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提問：近期有在北京購房的打算，我和我的愛人都沒有北京戶口，想在非城六區購房往積分落戶的方向試試，首套首付能到350，想諮詢下建議，最近看了次渠陽光京悅府的房子，也請您看看能考慮不

回答：這個盤屬於 亦莊新城，位置上很靠近副中心和CBD商圈，交通挺便利的， 離正在修建的地鐵17號線北神樹站只有600米，這條線未來也是途經國貿，還有三里屯、望京、未來科技城等重要商圈，如果開車的話，五環外3公里內，基本上30分鐘內都能到東三環國貿位置。開發商為陽光城集團，說實話，在北京的知名度其實並不算特別響，產品的定金也不算便宜。缺點就是 周邊發展較晚，成熟度低，商業配套不成熟，且周邊小環境較差，破舊工廠數量多。整體版塊的更新，還需要一點時間。加上通州雙限，短期價格漲幅跟不上大盤。還有就專案的西北方向，有董村綜合處理廠，之前幾年有居民說偶爾有味道，最近兩年好像有所改善。總體來說這個盤還不錯，可以考慮。

提問：房姐老師您好： 請問bobo自由城和運河灣您推薦麼？有運河cbd配套和副中心交通樞紐，未來漲幅怎麼評估？ 感謝！

回答：不推薦 現在來看通州，越來越明顯，通州的缺點是人口不足，產業不足。 規劃抬得過高，未來大機率是跑平大盤的行情，而不是領漲。 老通州稍微好點，華業，K2等

提問：新人首問：預算500，在朝陽想找一二手房，房齡儘量新，主要傾向大兩居、三居，主要考慮以後孩子上學和出行開車便利或者近地鐵。我們家一位在南四環上班，一位在通州上班。目前在看豆各莊、東壩一帶。請推薦目前可以跟進的盤。謝謝姐

回答：你好，豆各莊目前是價格窪地，並非價值窪地。 板塊選擇上優先常營 朝青 東壩 通州。 東壩：奧園、常青藤 常營：柏林愛樂、蘋果派、永珍新天 朝青：國美第一城、炫特嘉園、青年匯佳園 通州：京貿國際城西、百合灣、bobo自由城、運河灣

提問：你好房姐，新人首問。目前海淀和東城各一個老破小，東城因為孩子上學自住，海淀打算出手得550左右，想賣了置換朝陽三居，目前自營公司，年入100左右，考慮朝陽公園附近麗水嘉園和華陽家園，或者大望路東區國際，請問哪個合適，或者1000左右，更好的標的，謝謝！

回答：華陽家園 相比周圍的樓盤，品質不高，但價格還很接近，不建議看。 東區國際挨著四環噪音很大 小區遮擋嚴重屋裡都得開燈， 物業很差 得房率低，價格也一直不漲。 麗水嘉園如果是單價7左右可以入。還可以淘下 首城國際、珠江帝景

提問：房姐你好。我是sfsd，自己手裡有500w，最多再借家人朋友100w（最好少借點），打算公積金貸款120w（不想商貸）。家庭收入不高，而且很穩定。在中關村三橋附近上班，小孩24年上學（還想生二胎）。 現在想在雙榆樹附近買個700w以內的小三居，解決自住+學區的問題。但看您之前說雙榆樹是危險地段，又有點猶豫。是否改成買個小一居解決學位，剩下的錢雙榆樹附近租房住+再其他區域買個小一居投資？ 自我感覺，第一個方案接送、居住便利性會好一些，但保值方面差一些；第二個方案長期租房生活品質差一些，而且買完學區一居，剩餘的錢只能考慮總價300以內的房子了，目前也沒有目標區域。你能幫忙分析、指教一下嗎？多謝！

回答：你好，“危險”是指從投資角度，一律迴避學區型的老破小，長期看風險高回報低。 投資角度看，我們更鼓勵投住分離，買入一套小戶型掛學位，剩餘子彈入手潛力盤。 但是犧牲居住環境換取投資收益，租房6年，大部分人做不到。 加上700萬總價比較尷尬，硬買2套 在選籌上範圍很小。 雙榆樹板塊屬於中關村片區，學區溢價不算多，風險更小。 建議直接入手雙榆樹小三居，先把自住問題解決了，未來孩子上完學，或者子彈充裕之後再考慮出手裂變。

提問：房姐好，我們之前一直計劃買房，因為各種原因，錯過了很多房子。現在我們決定從3套裡選擇1套，希望房姐幫忙看看 1遠洋天地北向三居室，對小區花園和學校，135平，780W，好處是可以上幼兒園和小學，但是稍微超出了一點預算 2通惠家園惠民園塔樓，105平三居室，560左右，但是我覺得小區環境不太好 3城市廣場160平西向三居室，600W，剛出的急售，這個小區還沒看，不知道怎麼樣 我sfsd，孩子剛半歲，孩子爸爸在永安裡上班，希望上下班方便，想要三居室夠住，最好有學校可以讓孩子上幼兒園小學，接送方便。請房姐給個建議吧，感激

回答：你好，感謝付費！ 遠洋天地三期價格不太一樣，如果是市場價，入手的興趣不大，因為四惠板塊有一定交通硬傷，鐵路四環京通快速加運河把這塊位置切的比較逼仄，買入的策略更傾向於低價博暴擊，具體的價格要看房子才能評估。 城市廣場是最早一批外銷公寓接近2000美金一平，港式開發塔樓得房率低小區小，所以一直折價，加上朝陽路這片距離地鐵兩端都有距離，所有略微尷尬。 通惠家園便宜有便宜道理，交通變態(坐地鐵去上班其實方便)，腹地狹窄是主要因素。 這幾個盤可以優先遠洋天地。

提問：房姐您好，最近一直在關注您在星球裡的各種問題的回答，之前也諮詢過您一次非常幸運得到您的指點，但是隨著最近的深入看房又有了新的問題希望可以得到您的指點。我和愛人都是北京人，預算一千買房後不住出租，租金用於在孩子學校附近租房，希望這次購買的房子可以保值以後考慮自住對小區有品質要求，不考慮南城。問題一:上次您建議看望京，東湖灣三期93平米1080和融科橄欖城三期108平米1010，這兩個怎麼選？望京區域還有推薦小區嗎？問題二：我本人很喜歡萬和城但是這個預算只能買89的小兩居，鳳凰城可以買雙南向103的大兩居，這兩個小區想聽您建議怎麼選？第三個問題：就我目前的預算和需求，房姐還有沒有其他的更好的思路，滿足保值增值，好租的需求。希望房姐賜教

回答：1. 融科橄欖城升值效果會更好點。寶星國際、慧谷陽光、北緯40度也可以淘下 2. 這兩個品質自住盤，保值屬性偏弱。鳳凰城如果是4期就選鳳凰城 3. 還可以看看 珠江帝景、首城國際、蘋果社群南區

提問：新人第一次諮詢，我在西單上班，坐地鐵，找一個不用換站的小區，半小時左右到就行。大兩居最好有三居室。手裡有260萬。沒有帶貨款。環境儘量好一些。有兩個孩子，一個要上初中啦，一個剛一歲。老人一起住。希望芳姐幫忙推介一下

回答：推薦看下朝陽 1號線四惠附近 如 都會華庭、興隆家園、城市廣場 豐臺 4號線 馬家堡、草橋附近 例如 怡然家園、草橋欣園、星河苑

提問：美麗智慧的房姐您好，我是您的超級粉絲，感覺您非常專業。辛苦幫忙看看我家的購房方案如何規劃。 目前家庭收入90萬，京戶，孩子24年上學。最近全款入了西城德勝裕中老破小一套一居，市值680，租金6600，無其他負債。 兩人工作分別在五棵松和西北旺。打算DY再弄一套，目前有以下幾個方案，您看看哪個合理？ 1.在德勝附近買朝陽或者東城的或三居，比如安華西里，三居700萬以內，暫時出租，在公司附近租房上幼兒園。等上小學再重新裝修搬過去。問題是，德勝目前多校，可能去三帆附小或者西師附小，安華西里離這兩個學校都稍微有點遠。再就是投資角度是不是跑不贏大盤。 2.買上班通勤方便的兩居，育英750萬,小南莊660萬，西北旺的600萬，可以自住，但預算不是很夠，可能只有西北旺居住稍微寬敞一些。或者留著海淀的房，萬一孩子牛蛙，小升初去海淀點招。或者四五年後賣掉，小學確定以後，重新買離學校近宜居的。 3.不考慮自住，朝陽，亦莊之類的，只求跑贏大盤，租售比不錯，總預算低於700，四五年賣掉。求推薦具體小區和大致預算。 再次感謝美麗智慧的房姐，期待您的回覆，麼麼噠！

回答：1. 第一個方案先排除，自住和投資兩邊都無法兼顧 2.第二個方案，只考慮你們自住的情況+5年後賣掉，孩子小升初去海淀在現在的買房決策種不是最重要的，時間太長，也不可控。優選西北旺次選小南莊 3.700內純投資，看看 雙井、朝青和四惠等板塊吧，例如 青年路的青年匯佳園的小兩居，大望路CBD傳奇一居室或者雙井首城國際的，國美第一城 如果能接受短暫幾年租房生活，就直接收益最大化，選擇投資盤。畢竟自有房住4年再賣和租房4年差距不會很明顯，但收益差可能很大

提問：美麗的房姐你好！我有點現金，不多，想買房。現有三個目標：一是秦皇島市中心老破小，雙優質學區，廣場公園，三甲醫院，交通便利，可等拆遷，主要用於投資。就是單價高些，2.1萬，比周邊非學區房高近一倍。二是北戴河海濱城心邊沿，配套欠缺，五六層電梯洋房，1.5萬的單價，投資偶爾自住。三是環京，看了燕郊開發區，現房，據說外地人可購，用於養老兼顧投資（我兒在京城工作生活）。單價2.4萬左右（有點虛高吧）。請聽您的建議。

回答：1. 秦皇島IP價值高，但是旅居房產並不是很好的投資標的，沒人接盤，還是學區房，更不建議投資了，賭拆遷完全看運氣，極容易砸在手裡 2. 北戴河海濱城，不建議碰，原因同上 3. 環京相對靠譜一點，燕郊這個價格不算便宜，可以再比較下，建議固安和大廠也看下

提問：房姐您好！新人首問：國貿上班，北京戶口，娃一歲。現置換房產（換成3居），預算1200左右，有三個選擇，一是通州副中心萬國城MOMA，二是亦莊河西中海京三號，三是臺湖綠城明月聽蘭，四是朝青天鵝灣二手房。考慮到未來增值（未來如仍需購買學區房，則需將此房出售，因此希望這個房產能增值）、上班通勤、子女教育等因素，難以抉擇，請問有何建議，或者您是否有其他建議的購房版塊，多謝！

回答：考慮學區和增值因素，萬國城MOMA先排除掉，通州長期雙限 短期看會跑輸大盤，而且通州沒什麼好的學區。 明月聽蘭旁邊有限競房和共產房形成價格壓制，對升值不利，最硬傷的方面，還是教育配套。雖然說有景山學校和建華實驗亦莊學校，但這兩個基本上不了。 中海京三號品質還不錯的，亦莊潛力也是有的，畢竟產業已經形成，就是學區還需要點時間檢驗，整體是要好於萬國城MOMA和明月聽蘭，可以作為首選 天鵝灣的品質很好，但是學區很一般。 最好的選擇是珠江帝景 ，這個算朝陽頂級學區了，不過1200買不到三居。退一步可以看看北工大附，買首城國際的小三居 詳細選籌方案見知識星球內《北京選籌指南》

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