一、現在是存錢好還是買房子好？為什麼？

時值2021年，房地產市場因過去20年的高速增長而堆砌了大量的存量泡沫，又因城鎮化建設及大都市圈集中化發展，疊加人口結構失衡等因素，未來房價將呈現短期溫和下跌、長期溫和上漲的局面。

至於商業銀行的存款利率因通貨膨脹、貨幣貶值、購買力下降以及政策方面的刺激消費以期形成內迴圈經濟而大幅下降。

接下來，筆者帶你詳盡分析“現在是存錢好還是買房子好？”這一問題，並且論述其本質原因為何。

1、由於全球疫情爆發，各國央行釋放海量貨幣，導致貨幣超發、流動性氾濫，貨幣貶值、購買力下降，造成通貨膨脹。

2008年金融危機以後，市場分化為影子經濟與實體經濟兩種。影子經濟乃是資本運作的各類金融市場，實體經濟則是以生產要素為主的各類交易市場，前者是資產價格，後者是社會零售商品價格。通貨膨脹帶來的影響就是使二者均上漲，房地產行業屬於影子經濟與實體經濟相結合的產物，通脹勢必對其造成消極的雙重影響。

新冠疫情爆發以來，全球各國央行實行量化寬鬆政策所釋放出來的貨幣流動性堪稱史詩級的大放水，光是去年一整年發行的M2即貨幣供應量就相當於人類過往歷史發行貨幣量的總和，很顯然，貨幣超發得太多了，而基於貨幣超發才會出現的通脹甚至是滯脹現象將在未來的經濟週期內發生。

此前各國央行超發的天量貨幣流動性被公權力干預市場的行為引導到了資本市場這一資金蓄水池裡頭，美國以股市為主，中國以房市為主。

自2008年金融危機以降，全球各主權實體的公權力透過行政或司法等手段將原本處在同一實體空間的市場即統一的市場給強制分離成功能性極強的各類市場，使這些市場在某些方面看來不盡相同，且根據各自的功能，對應各自的權責，在經濟發展中扮演不同的角色。

但是，縱使市場被人為地分割了，也改變不了它們此前是統一的這一事實，且它們如今仍處在同一物理空間裡頭，根據系統論進行分析，它們不僅保留了各自的獨立性，而且還具有部分傳導的特性，譬如對部分要素的單向或雙向傳導，而這種要素很大程度上就是利益或風險。

去年一整年釋放的貨幣流動性幾乎全部引到了資本市場，已經造成其資產價格有史以來最高位的漲幅了，股市、樓市、數字貨幣、新概念資產等價格全線暴漲，譬如比特幣最高價為58,000美元一枚，由此可見資本市場的通脹已經十分厲害了，大量流動性無處可去。

鑑於系統論以及各類市場的傳導機制，當影響經濟形勢的關鍵因素——疫情，逐漸好轉之時，那麼實體經濟就會逐漸恢復活力，起先無處可去的流動性此刻就會從資本市場溢位至實體經濟，實體經濟的供需端要素價格上漲，資本市場的資產價格下跌。

如同生產所需的原材料價格上漲以及茅臺股價暴跌，此等乃是一體兩面的，就好比兩處水位不同的池子，其等中間的閘門一旦開放甚至消失不見了，那麼起先處在高水位的池子的水便會自動流向低水位的池子，直至兩者的水位處在同一平面為止。

按照上述“水位”的比喻加以分析，實體經濟形成通脹的同時，資本市場就勢必會通縮，前者的表現是物價飛漲，後者的乃是資產暴跌。

2、商業銀行的存款利率必將下調：因對抗通貨膨脹、資產縮水的影響，即使名義投資回報率上漲，實際投資回報率也會被“對沖”掉而下降。

另外，從政策層面來說，高層打算下調存款利率以變相刺激消費，為應對外部環境、形成內迴圈經濟體系做準備。

3、房價決定居民部門的財富，且長期不變，然而房地產市場因區域而分化，且該現象愈發明顯，也就意味著財富分化愈發明顯。

未來只有國家主要城市群及大都市圈的核心地段和優質樓盤具備資產增值的作用，那麼如何分辨樓盤優質與否、地段核心與否呢？

僅從所在城市的產業和人口這兩個方向進行分析即可，該城市的主要產業叢集是否在未來具有高新技術發展的特徵，且注重質量及創新而非數量的規模化。

再來就是人口淨流入的年齡結構，尤其是常住人口即主要勞動力人口流入量如何，以及戶籍人口的增長是否支撐當地房價的持續增長。

另外，重點關注城建等公共用品的投入是否與人口流入所帶來的需求相匹配。

4、目前為止房地產這一塊還是有投資價值的，但是也僅限於一線城市的部分地區樓盤。

國家高層於近期密集出臺了有關“房住不炒”的一攬子政策，目的是打擊那些貪婪的炒房客，但如果是懂得節制的投資者和剛需族，僅把房子當成投資屬性較弱的資產，且找準時機和目標，那麼房子還是比較值得投資的。

所謂的時機和目標指的都是要合適的，要知道屬於房地產投資的黃金時代已經一去不復返了，且房地產市場出於調控橫盤的原因而出現了極為嚴重的分化現象，受地域等自然條件影響的機率越來越大。

就拿北京的樓市來舉例，朝陽區的房價雖然出現了小幅度下跌的調整跡象，但還不至於到降價兜售的地步，然而環燕京郊外的樓盤房價跌幅已經超過了20％，如果樓市有漲跌幅限制的話，其房價早就“漸進式”熔斷好幾次了。

總結一下：

綜上所述，時值2021年，在往後10-20年左右的時間裡，如果只考慮資產回報的收益，選擇核心地段的優質房產，必定比存款儲蓄要好。

二、除了買房，還有什麼辦法能讓手中的現金抵禦通貨膨脹？

買房確實是對抗通脹的手段之一，但在未來，其作用只會越來越小。在房住不炒政策以及貨幣貶值等一系列因素的影響下，買房抵禦通脹的能力只會越來越弱。

那麼，除此之外，還有哪些辦法或手段可以讓手中的現金抵禦通貨膨脹帶來的消極影響？

首先，你得搞清楚通貨膨脹的本質到底是什麼；

其次，你得弄明白買房為何越來越不能抵禦通脹帶來的影響；

再來，才是探討除了買房以外，還有什麼辦法和手段能夠讓手裡的現金保值以抵禦通貨膨脹帶來的影響。

接下來，筆者將帶你逐一分析以上的問題：

1、通貨膨脹其實是一種貨幣現象。

①、對資本市場來說，通脹意味著資產價格會上漲。

②、對實體經濟來說，通脹意味著製造材料和物價會上漲。

③、對房地產市場來說，通脹意味著房價會上漲。

④、對金融體系來說，通脹意味著流動性會收緊。

2、主權貨幣數量擴張甚至超發，信用下降，貨幣貶值導致通貨膨脹，作用於金融體系與資本市場的運作，加劇全社會信貸的擴張。

觀察2020年以來，廣義貨幣即M2的增量、商業銀行準備金率、同行拆借利率、社會融資規模，以及房地產信貸增速等一系列的資料，均可以得出社會信貸擴張過快、過大的結論。

3、過去20年的房地產市場的商品價格和產業生產要素的價格均上漲，需求和供給相對匹配，但自2008年和2016年以降，產業需求與供給開始失衡，資源錯配導致泡沫和槓桿高企，全社會各主體對生產和生活秩序所付之成本上漲。

隨著房住不炒政策、土地改革以及產業轉型升級的推進，未來的房價恐不再暴漲，而呈現出短期溫和下降，長期溫和上漲的情況。

4、房地產的商品作為投資標的的屬性，其於未來對抗通脹的能力必將減弱。

因為過去其增速乃唯一跑贏通脹的商品，但未來隨著政策打壓其泡沫、金融體系切斷與之的關聯以及其本身增長放緩，對經濟發展形成邊際遞減的作用，其增速必然放緩，而後勢必逐步與通脹保持同等水平，甚至與其他領域一致，即跑不贏通脹。

但並不意味著其投資標的的屬性會徹底消失，如果不考慮額外收益，其投資回報還是可以使資產具有保值即足以對抗通脹的作用。

5、除此以外，尚有哪些資產可以對抗通脹？

投身資本市場和金融體系當中，如股票、國債、地方債等各種債券以及匯率市場，定投基金、貨幣基金、指數基金，抑或是期貨與現貨的商品交易市場。

但是在此之前，得事先學會做三件事情：

一是構建家庭資產配置計劃；

二是對投資理財的產品或專案形成系統性認知；

三是在前兩點的基礎上，努力積累原始資本，並以科學合理的比例投入到資本市場地運作體系裡面，進行資產配置。

①、所謂的家庭資產配置計劃，指的是要構建一個以現金為主的功能性賬戶體系，根據上圖所示的“科學的家庭資產配置金字塔”，至少弄出四個賬戶：

⑴、把平日裡需要用到的錢或著急用到的錢存入現金賬戶，此賬戶佔所有現金流賬戶的20%，用以解決便利性，即強調隨時都可以花出去的特徵，一是用於日常開銷，二是用於每月一次的房貸、車貸、小孩培訓所需的費用等；具體配置操作為5%放餘額寶或財付通，15%存於銀行作活期理財。

⑵、把安全的錢存入保本賬戶，此賬戶佔所有現金流賬戶的40%，用以解決安全性，即必須保本、不能虧損，用於準備的養老金、小孩教育金等此類中長期的固定開銷；具體配置操作如下：一是購買年金險、教育儲蓄險，二是購買偏債型基金、定投指數基金、一二線城市房產。

⑶、把不著急用的錢，即除去家庭上述開銷之後可以拿來投資的資金存入投資賬戶，即實現錢生錢（利滾利）的賬戶，此賬戶佔所有現金流賬戶的30%，強調高收益，同時也意味著高風險；具體配置操作為股票和激進型的混合基金。

⑷、另外還得留出10%的現金用來構建保障賬戶，即為家庭重大意外兜底的賬戶，具體配置操作為購買醫保、意外險、醫療險、重疾險、壽險等給人身安全做保障的險種。

這裡需要注意兩點：

⑴、如果是年輕投資者，可以先從現金賬戶、投資賬戶配置做起；

⑵、大家一定要注重保障賬戶，也就是配置好保險，越是不富裕越要買，否則大病襲來，中產變無產，是一瞬間的事情。

②、配置的下一步，就是儘可能地尋找優質的投資產品，以及學會識別各類投資產品。

大多數人平時買投資產品，只知道簡單區別銀行理財、基金和股票。

為什麼有的基金暴漲暴跌，而有的基金，其收益卻是長期穩定增長的？另外，為什麼不同的銀行理財產品之間的收益差異會如此之大？

我們需要透過現象看本質，尤其是需要對金融產品進行更為細緻且具體、深入的分類。

舉個例子，對於基金的分類如下：

⑴、股票型基金：股票倉位≥80%；

⑵、債券型基金：債券倉位≥80%；

⑶、混合型基金：偏股型基金、偏債型基金、配置型基金。

很多買了多年基金的基民都還沒搞懂各類基金的區別。

為何要搞懂各類投資產品的區別：一是為了知道收益從何而來，二是為了更好地做資產配置；三是為了防止被詐騙。

當年P2P騙了多少人，原始股投資又騙了多少人。現在，有關專家直接給出了明確的界限：“超過6%的保本收益，絕對是騙人的。”

所以，必須要認清楚產品的底層資產是什麼。

③、在我們年輕時，一定要透過投資去積累財富資本。

華爾街日報釋出過一個統計資料，只要拉長時間週期，股票的收益是比銀行存款要更高的。

如下圖所示，綠線是股票投資，黃線是銀行存款。雖然股票波動大，但盈虧同源，拉長時間看，股票收益更高。

當然了，筆者並非鼓勵大家去炒股。如果是剛開始學習投資的朋友，筆者還是建議大家透過基金定投的方式去參與到股市的紅利當中。

為什麼推薦基金定投？

不需要擇時，無腦定投。只要長期堅持，而國家經濟整體往上走，就一定能賺錢。

以滬深300指數為例，假設從2007年10月16日的牛市最高點開始定投，每週定投500元，無論股市整體是牛還是熊，堅持每週無腦定投到現在，總投入34.35萬元，淨賺28.6萬元，總資產62.95萬元。

定投不是收益率最高的一種投資方式，卻是能夠跑贏大盤，而且是最省心、省力的一種方法。

6、投身資本市場與金融體系，需要具備相關知識，所以真正具備對抗通脹之能力的行為是投資自己。

作為投資者，需要提升自我認知，培養獨立思考問題、解析資訊整合，以及收集和甄別有效資訊的能力。

由於資本市場的資訊格差很大，在此做交易，比拼的是利用資訊賺差價的能力，而針對以上常識與認知形成一套方法論，均會對該能力的培養產生莫大的幫助。

總結一下：

除了買房以外，投身資本市場和金融體系當中才能讓手中的現金抵禦通貨膨脹帶來的消極影響，但是在此之前，得事先學會做三件事情：

一是構建家庭資產配置計劃；二是對投資理財的產品或專案形成系統性認知；三是在前兩點的基礎上，努力積累原始資本，並以科學合理的比例投入到資本市場地運作體系裡面，進行資產配置。

而投身資本市場與金融體系，需要具備相關知識，所以真正具備對抗通脹之能力的行為是投資自己。