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房地產銷售傳統上有個金九銀十的概念，什麼意思呢？每年九月份十月份往往是房地產銷售的高峰期，很多大的房地產公司在九月十月都要打兩場攻堅仗。爭取全年1/3以上的銷售就靠這倆月了。
但是很顯然，今年這個金九銀十的成色是嚴重不足的，在已經過去的九月和馬上就要過去的十月，很多房地產公司的銷售是極為暗淡的，不光這個新房不好銷售，二手房也不好銷售。在很多城市都出現了二手房中介倒閉的景象，這也沒辦法，以往你說一個二手房中介門店好歹我一個月能成幾單，很多二手房中介從業者都說，我是三年不開張，開張吃三年。可是現在很多二手房中介的門店可能一個月連一單都不成，基本的水電費、房租都交不起，更別提給中介開工資了。
房地產量價齊跌的情況已經在很多城市出現了，回想今年年初，簡直是天翻地覆的變化。眾所周知，今年年初很多人擔心的就是未來的大通脹，沒辦法，美國那面拜登總統上臺之後印錢印的太狠了，美國幾乎所有的物品，小到超市中的零食，大到房子、股票、汽車、大宗商品通通都漲價。
所以很多中國老百姓擔心說，咱這個輸入型通脹怎麼辦？美國那個通脹傳過來咱這也得通貨膨脹，那麼怎麼樣抵禦通貨膨脹？買房是最好的抵禦通貨膨脹的方法。所以今年上半年很多城市房地產是量價齊升，那個時候我們就跟大家講了，這股房地產上漲完全是虛火，完全是對於未來通貨膨脹的預期造成的。
而進入到下半年以來，一方面本多城市對房產調控打出了一通組合拳，什麼二手房的指導價格，銀行的息貸呀，以及對你首付款的嚴查，再加上預期中的大通脹根本就沒有到來，連續幾個月我國CPI一直維持在1-2的狀態下，所以房價不但沒漲，反而應聲下跌了。跌到什麼狀態？此前很多地方政府有這個限漲令，那怎麼知道你這個新房在銷售的時候，往往你要有一個備案價，很多城市有要求，你新房銷售的實際價格是不可以高於你這個備案價的，而不能無限上漲。
現在在全國範圍之內已經至少有十個城市提出限跌了，你有備案價是不是？你可以略微打打折搞一下優惠，但是呢，你這個優惠幅度和力度不能太大了。有的城市就提出，你這個房地產銷售的終端價格不得低於你備案價的85%，也就是說頂天了你打個85折。
為什麼會這樣？因為在很多城市已經出現了房地產商大打折的情況了，這已經做成了兩方面的問題，一方面咱們清楚，很多人買房是追漲不追跌的，你這個房價不斷上漲的時候，很多人覺得再不買就買不起了，趕快去買。而當你的房價下跌的時候，很多人又會覺得我再持幣觀望一段時間，可能價格會跌得更低。所以房地產商越是降價，反而這個銷量越上不去。
而另一方面，很多以往買了房的老業主人家不幹了，三個月前我買的時候2萬，現在賣14000，那我憑空每平損失這6000塊錢，我簡直首付都要損失掉了。雖然我們知道市場經濟嘛，周瑜打黃蓋，一個怨打一個怨挨，人家當時定這個價格你認可，了你去買了，這是一個經濟合同。人家想降價這是人家的自由啊！以往你這個房子漲價了，也沒聽說先期買的老業主把這個錢再補給開發商的呀？
但是沒辦法，對於普通老百姓而言，咱們也理解大家的心態，辛辛苦苦聚合了六個錢包，三代人的努力好不容易湊足了首付去買套房，結果幾個月的時間房價驟跌，把這個首付都跌出來了，等於我辛辛苦苦三代人的努力化為泡影了，一般人確實很難接受這個狀態。
甚至很多地方政府還開始救市了，什麼意思呢？給予各種各樣的優惠，大學畢業生、碩士畢業生、博士畢業生到我這個城市來發展，我給你購房補貼，給你稅收優惠，就是為了讓當地的房地產再維持一個正常的運轉。
咱們這麼講吧，房地產業確實是牽動非常大的，對於各個城市來講，土地財政是重要的收入來源，我靠賣地才有足夠的財政收入，才可以修橋補路，才可以興修民生建設，才可以讓城市發展。可是如果房地產商賣不動房了，顯然他們就買不起地了，土地財政銳減對整個城市經濟打擊是很重的。
而反過來講，房地產行業也吸納了相當多的就業，從建築商銷售人員、二手房中介以及整個裝修的產業鏈，如果房子不好賣了，確實整個產業鏈上的所有人恐怕都要受到波及。所以我們倒是理解很多地方政府現在救市的行為，這麼多年以來，我們並不是說不讓房價漲，而是說不希望房價快速惡性上漲，而是希望房價的穩定有序的上漲，讓大多數的人都能買得起房。
而往往在這個時候，很多開發商也好、城建商也好會推出各種各樣的特價房，什麼工程抵債房、尾盤啊，很多朋友感覺到這些房子價格比較便宜，那麼能不能買要不要買？我們可以給大家做一個簡單的分析。
什麼叫工程抵債房呢？咱們知道，我國的房地產開發商是非常缺錢的，資金鍊是非常緊張的，開發商開發一個10億的樓盤，自有資金恐怕就1個億，大量的錢是靠銀行貸款、消費者預付款以及承建商的貸款，以及城建商的墊款。你可能是給這個工地供沙子的，他可能是供水泥的，另外一個人是供玻璃的，你們都得先墊資，先使用你的物資，過個幾個月半年再給你結款。而且以往要結款的時候開發商會跟你講：對不起，我就現在現金不足，這樣，我抵你兩套房得了。
對於這些城建商建築上來講，拿房沒用啊，我也得換現錢給工人開工資，所以大家寧願把這個房子以低於市場價的價格拋到市場上出售。但是大家注意！以往這些房子有個特點，什麼呢？他基本都得全款，因為抵債房嘛，理論上講這個產權已經是承建商的了，他得找到合適的人到開發商那裡一起去改合同，這個時候做銀行貸款是很困難的。而且往往承建商和建築商非常著急要這個錢。
可是最近一段時間以來，全國各地出現了很多特殊的工抵房，人家跟你講，我這工抵房非常好啊，你可以到開發商那裡籤合同，而且可以正常走銀行貸款流程，跟你在開發商那裡買完全沒有任何區別。
有業內人士就指出，這個實際上根本就不是抵債房，這實際上是開發商一種打折促銷的手段。為什麼？開發商現在也學精了，他知道我貿然的大打折扣會得罪一大批人，比如說我原來賣2萬，現在一萬四，那老業主肯定過來鬧，這個感官不好，也影響我銷售啊！
所以我乾脆把各種特價房都以工抵房的名義丟擲來，這樣的話呢，如果老業主過來鬧我，開發商可以說，沒有！我還是賣2萬，現在只是有部分抵債房出來了，人家抵債房嘛，著急用錢，所以賣的便宜。這樣可以平息很多老業主的投訴，而且售樓處賣2萬抵債房賣14000，還能形成一個巨大的價格落差，去買這個工抵房的人覺得撿到了一個大便宜，會加速它的房地產銷售。
所以目前出現在市場上的低價房，安全性倒是沒有太大問題，都是開發商賣的，而且可以經過銀行貸款。但是我們要給大家提出另外一個風險，在房地產下行區間要慎買各種各樣的期房。
咱們這麼講吧，現在是房地產下行區間量價齊跌，如果你要買的是某個樓盤的尾盤，人家已經簽好了已經交付或者馬上就要交付了，這個情況下他剩幾套了，正好需要匯攏資金便宜點賣，我覺得這個時候買挺好的、很安全，而且你買你還能得到一個優惠。
但是如果在房地產下行區間，你這個房子還是個期房，可能要兩年後三年後才要交工，那麼你就一定要非常非常謹慎了。為什麼？有兩大風險，第一個風險就是有爛尾的風險，你想這個樓開發商剛剛拿地盤，剛剛把這個地基打好，他開始賣了。一開始賣一個很高的價格，現在趕上房地產下行通道了，他只能降價出售，但是即便降價出售也不敢保證馬上都能賣掉。所以這個時候的開發商的資金鍊往往是非常緊，很有可能他賣不掉那麼多房子。
資金鍊斷裂之後開發商就要跑路。全國各地此前出現過多個爛尾房基本都是在房地產下行時候出現的，所以買這種房子要防爛尾。當然還有第二種可能就是開發商也是拼死拼活的把樓盤建好了，兩年後也能交付給你，但是你要考慮這個事，一方面開發商是忍痛割愛的，他是大降價才把這個房子賣出去的。另一方面現在雖然房價不漲，但是其他很多材料價格都在上漲，沙子、水泥、玻璃統統都在上漲，而且人工也在上漲，所以很顯然開發商在這個樓盤上能賺的錢就會減少，但是他必須咬著牙把這個房子蓋下去、賣出去。那麼你想想，開發商會怎麼作為？
有很多黑心開發商、不良開發商，他可能也是迫於無奈，他就只能偷工減料了。本來我這個建安成本3000，我現在賣都賣不出去，好不容易打折賣出去了，我這個建安成本只能給到2500了，我就只能從材料上剋扣了。
所以我們也要慎買那些在房地產下行期間正在建的房子，如果開發商實力不濟的話，有可能這些房屋未來是有質量問題。所以現在到底是不是個購房的好時機？當全國各地很多房地產商都在大打折扣的時候，您要買房一定得擦亮雙眼！
