8月31日，在“努力實現全體人民住有所居”為主題的新聞釋出會上，住建部部長王蒙徽在演講中提到：2020年我國常住人口城鎮化率達到63.89%，城市數量達687個，城市建成區面積達6.1萬平方公里。這些亮眼的資料說明城市建設取得歷史性成就，創造了世界城市發展史上的奇蹟。

事實證明，用“奇蹟”來形容我國城市化建設一點都不為過，2000年的時候，我國城鎮化率只有36.11%，按照聯合國的估測，我國城鎮化率直到2050年才有望超過70%的水平。但如今20年過去了，我國城鎮化率從36%提升至63.89%，城鎮化率與發達國家差距從30%以上縮至16.11%。用短短20年的時間，實現了許多發達國家40年才能走完的歷程。

為何大家都這麼重視城鎮化的發展呢？原因很簡單，城鎮化建設意味著實現了勞動力從第一產業向其餘產業轉移，吸收農村剩餘勞動力，改善地區的產業結構，提高整體發展水平。經驗表明，任何一個國家從發展走到發達，“城鎮化建設”都是必經之路。我們同樣能夠感受到這些年城市中發生的巨大變化，過去的小平房、多層房如今都變成了高樓大廈。不過，在為這些成就感到自豪之時，我們也需要注意到兩個比較現實的問題：

第一，當前城市的房價過高。根據第六次與第七次人口普查公佈的資料不難發現，我國城鎮平均每年要流入一千多萬人口，因此在早期的城鎮化建設過程中，城市住房都是以平房、多層為主，住房供給有限，在住房供不應求的情況下，房價開始上漲。與此同時，房價的上漲也吸引了越來越多的投資者與炒房客，住房也從居住屬性變為投資屬性，房價也迎來了一輪又一輪地上漲。

根據2020年4月央行公佈的城鎮家庭負債統計報告來看，截至2019年12月，我國城鎮家庭住房持有率已經超過了96%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。住房過強的投機性也導致了當前過高的空置率水平。另一方面，在開發商的不斷建設下，雖然如今住房資源已經過剩，但房價依舊處於高位。

第二，隨著時間的流逝，高層住宅也暴露出了一系列問題。正如上文提到的一樣，早期城鎮化建設，住房供不應求，因此開發商一邊拍地建房，一邊將多層平房推倒重建，於是越來越多的高層住宅就出現了。早期的高層住宅還是比較受歡迎的，氣派的外表，良好的採光通風，便捷的出行方式，很多住戶甚至賣掉自己的房子搬到高層裡面住。對於開發商來說，高層住宅提升了土地利用率增加了收益，同時還受購房者歡迎，因此也加大了高層住宅建設力度，導致近些年高層住宅越來越多、越來越高、還越來越密集。

但最近兩年，越來越多的住戶發現，高層住宅似乎沒有那麼“香”，並且問題還不少：首先就是價效比很低，按照市場慣例，樓層高度越高，公攤係數越大，7層以下的住宅公攤面積在7%-12%，7層~11層的小高層公攤面積在10%-16%，12層~33層住宅為14%-24%。如今很多住宅的公攤係數都超過了25%，甚至達到30%以上。這也就意味著，100平米的房子到手面積不足70平，但相關的個人所得稅、契稅、物業費、取暖費，成本卻是按照100平米來計算的，增加了不少經濟負擔。

其次，就如今遍地高層住宅小區而言，4.0-5.0的容積率非常普遍，有些甚至離譜到7.0。顯然，高容積率小區能夠解決住房需求問題，但也存在很多“硬傷”，比如樓間距過小，影響採光通風，公共區域綠化設施少，公共道路狹窄等，小區的各種公共設施資源更是沒有機會享受。此外，如此擁擠的設計也會加快小區的老化速度，由於流動人員多，有時候半夜還能夠聽到公共區域有人嬉笑打鬧，毫無生活品質。

第三個問題在於安全隱患，隨著房齡的增加，各種裝置必然也會老化，那麼相應的火災安全風險也就變大了。但問題在於，對於一些三十四層的超高層住宅來說，現有的消防設施不足以滿足救援需求。很多小城市的消防救援高度在六七十米左右，《半月談》釋出的文章中也舉過例子：我國消防登高車的最大臂長一般為101米，受場地等實際因素影響，消防的登高車可能只能升至七八十米。這也就意味著一旦發生火災、地震等無法使用電梯的緊急情況，高層住戶只能依靠家裡的裝置來完成自救。

動真格：嚴控高層住宅，住建部一錘定音！

顯然，對於高層住宅出現的這些問題，國家也早已注意到了，住建部近兩年也多次強調要“推進城市更新和建設方式的轉型”並不斷出臺新規來約束高層住宅建設規範：去年4月，住建部發布新規要求“嚴格限制各地盲目規劃建設超高層摩天樓，一般不得新建500米以上建築，各地新建100米建築應充分論證、集中佈局”。今年5月，住房和城鄉建設部等15部門於近日聯合印發的《關於加強縣城綠色低碳建設的意見》中更是明確要求縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅建築面積佔比應不低於70%，新建住宅最高不超過18層。

今年7月，住建部下發通知：嚴格新建250米以上建築，不得新建500米以上建築。不難發現，住建部新規在不斷調控加碼，從去年的“一般不得新建”到今年直接變成了“不得新建”。而9月10日，住建部更是“一錘定音”，在《關於加強超高層建築規劃建設管理的通知（徵求意見稿）》中提出要實行超高層建築責任終身制，並根據城區人口規模決定建築高度，具體如下：

實行超高層建築決策責任終身制。城區常住人口300萬以下城市新建150米以上超高層建築，城區常住人口300萬以上城市新建250米以上超高層建築，應按照《重大行政決策程式暫行條例》，作為重大公共建設專案報城市黨委政府審定，實行責任終身追究。

明年起，高層或將“停建”？

我們注意到，最近許多媒體都在發文表示明年起高層將“停建”的訊息，引得許多高層業主過來詢問真偽。那麼事實真是如此嗎？答案是否定的。這些媒體的主要依據在於上述提到的新規，按照過去的經驗來看，一般意見徵求到正式出臺需要經歷3~6個月時間，因此新規大機率明年生效。而新規一旦生效，對於開發商來說，就會害怕建設高層住宅了。但問題在於，儘管如今有部分開發商存在建築質量問題，但還是有建築質量比較過硬的房企。更重要的是，新規並沒有明令禁止，而是要求根據城市規模來決定建築高度。

因此，未來高層建築會“停建”的觀點是錯誤的。但可以確定的是，開發商將會減少高層住宅建設數量。主要有3個原因：1、在“三道紅線”的新規要求下，開發商融資負債都受到了限制，因此會更節省現金流，減少拿地與高層住宅的建設。2、如今新房與二手房市場紛紛遇冷，開發商庫存在不斷上升，為了降低庫存壓力未來也會減少高層的建設數量。3、隨著高層住宅越來越不受歡迎，對於開發商來說其銷售也會受到影響，因此未來會傾向於多層住宅的建設，減少建設高層住宅。

值得一提的是，最近兩年，有這樣一個觀點比較流行：二三十年後，城市中的很多二三十層的高層住宅將淪為“貧民窟”。最先提出這個觀點的是東北財經大學經濟研究中心主任周天勇，周天勇直言不諱表示，幾十層的高層住宅沒有升值潛力，未來將淪為“空中貧民窟”。還有專家認為二三十年後大城市的高層住宅會面臨玻璃老化、電梯故障等一系列問題，無論是拆遷或是再改造的成本都非常大，將會變成永久貧民窟。

不得不承認的是，這種觀點具有一定道理，在住宅“限高”後，對於如今遍地三四十層高層住宅而言，開發商肯定不願意拆除之後繼續建造更高的住宅，因此這些高層住宅可能面臨沒有開發商願意接盤的困境。對於購房者來說，房子是一個家庭的財富象徵，許多人奮鬥一生只能買得起一套房子，長遠考慮還是很有必要的，無論是自住還是留給子孫，都應該選擇價效比更高、更舒適並且隱患相對小的房子。