按揭貸款的計算

按揭貸款是買房最常見的購房方式，按揭貸款一般分為商業貸款、公積金貸款和組合貸款。

計算按揭貸款，一般要計算貸款時間和貸款額度，商業貸款和公積金貸款計算大致相同，又稍有差異，新房和二手房在按揭貸款的計算方面也會有一些差異。

一 新房的商業按揭貸款，計算相對簡單，貸款的額度基本都是按照成交價計算的，不涉及到房齡的計算，所以貸款額度根據當地的首付比例，無論首付三成還是四成，都很好計算；貸款年限方面，男性一般不超過65週歲，女性一般不超過60週歲，部分銀行男性可以放寬到70週歲，女性可以放寬到65週歲。

二 公積金貸款額度都有上限要求，借款人夫妻都繳存公積金且符合公積金貸款條件，上限是65萬，單身最高是50萬；公積金年齡上限，男性不超過65週歲，女性不超過60週歲。

① 市公積金根據賬戶餘額計算實際的貸款額度；

賬戶餘額小於5000元，貸款額度不超過20萬

賬戶額度在5000元到10000元之間，貸款額度不超過25萬

賬戶額度在1萬元到2萬元之間，貸款額度不超過30萬。

借款人與配偶繳存賬戶餘額大於2萬元的，最高額度=賬戶餘額×15×時間係數（連續繳存36個月時間係數為1.2，否則為1.0），同時需滿足繳存基數大於月供和負債的2倍以上

② 省公積金的最高額度

繳存基數要大於等於月供加負債的2倍以上

如果繳存基數不滿3000，月供要小於等於（繳存基數-1500）

已婚，只有一方有公積金，配偶可以用打卡工資來補充名下負債和月供

③ 首付比例上，市公積金最低35%，省公積金最低25%

三 購買二手房時，商業貸款的計算方式

貸款年限不但要受個人年齡限制，還要受到房齡的限制

個人年齡限制上面已經說過了

房齡計算時要求房齡在20年以內，同時還要滿足貸款年齡+房齡≤40/45/50（每個銀行有差異）

房齡超過20年只有部分銀行可做，需根據當地具體的房貸政策而定。

最終貸款年限：用房齡計算出的貸款年限上限和用年齡計算出的貸款年限，取貸款年限小的那一個。

另外，在二手房的貸款額計算，是根據銀行評估值計算的，而不是根據實際成交價計算，一般銀行評估值都會低於市場成交價，差額部分也是算在首付部分。

四 購買二手房公積金的貸款年限

①用個人的年齡計算，男性上限65週歲，女性上限60週歲

②用房齡計算，貸款最長年限是（30-房齡）

以上兩點同時滿足，以貸款年限短的為準

所以，按揭貸款的計算，新房的二手房有些差異，同時商貸和公積金的計算也是不同的，