因“鼓勵買房”而出名的北師大教授董藩，這次又發表了“新觀點”。
日前，在“2022網易經濟學家年會”上，董藩針對當前時期的房地產調控以及年輕人買房，發表了重要演講。我們總結，主要是兩方面內容，其一、針對當前樓市“行政干預過甚”的局面，董教授不予認同。他覺得應該“尊重市場規律、杜絕市場割裂”，簡單來說就是國家應該力所能及地做分內之事，比如實施住房保障，但是對於商品房市場應該讓其迴歸市場本身。即應當取消限購、限售、限價等不利於交易和資源有效配置的行政限制，促進交易恢復。
其二、讓年輕人買得起房子非常容易。具體做法有兩個，一是降低首付比例，現在正常按揭購房至少需要付3成首付，可以把首付比例降低到15%；二是延長貸款年限，參照國外，貸款期限可以拉長到40年或者50年（貸款到80歲）。
不得不說，董教授這次表達的觀點，較以往接地氣了很多，而且摒棄了個人情緒，稱得上是踏踏實實研究治學的結果，尤其是出發點都是非常好的。要知道，在兩年前，董藩還在極力為高房價代言，彼時他的觀點是“房子價格並不算高”，“買不起房是因為自身的造富能力不行，怨不得別人”，“唯有房地產才能救中國經濟”。
眾所周知，2021年7月以來，伴隨著高強度調控，半年調控出手次數高達350+次，全年651次，較2020年增長33%，尤其是信貸政策收緊，很多地區的新、二手房成交量都迎來大幅下調，受成交量萎靡影響，開發商回款遇阻，流動性吃緊，不得不降價銷售。新房步入降溫週期，二手房也跟著降價。國家統計局資料顯示，2021年12月份，70個大中城市中新房下跌的城市有59個，二手房下跌的城市有63個，均創歷史新高。不僅如此，9-12月份，全國住房銷售均價也重回萬元以內，部分城市的價格跌回了2年前的水平。
是以從去年11月起，各地就開始積極“救·市”，具體做法表現在4個方面：出臺“限跌令”、發放購房補貼、為開發商紓困、提升公積金貸款額度或年限。國家層面也三番五次釋放回暖訊號：央行全面降準釋放1.2萬億流動性，並表態“維護房地產市場的健康發展 維護住房消費者的合法權益”；住建部高層強調“堅持房住不炒，促進房地產業良性迴圈”；銀保監負責人表示“保障好剛需群體信貸需求”。
以上便是董藩發表“新觀點”的背景。
在我們看來，董教授這次的觀點還是非常理性的。首先，不止一位專家提出“不應該過多幹預市場”這樣的觀點。房改專家孟曉蘇很早之前就強調，要真正調控房地產，實現“三穩”，最好的做法應該是加大住房供應，加大保障性住房供應，而不是採取限購等措施，阻礙房地產市場的正常執行；國務院參事劉恆認為，讓限購政策逐步退出，代之為房產稅，使持有房產者負擔加大，新舉措就將有效抑制高價房的炒作，平抑房價；樊綱則直言指出，樓市限購本身不是市場經濟，現在很多地方把給樓市設定限制當成了正常的處理機制。但是，從市場經濟來看，“不讓買”是不正常的。
市場機制是透過市場競爭配置資源的方式，即資源在市場上透過自由競爭與自由交換來實現配置的機制。基於此，不難看出，現如今的房地產市場確實在逐漸剝離“市場經濟”的屬性。為什麼這麼說？原因很簡單，很多城市更傾向於用行政手段來干預市場的走勢，連最基本的商品房定價、購買條件都受限制，今年二手房市場甚至也迎來了“指導價”約束。
限購、限價、限售等政策確實有用，但正如董藩所說，這些政策只是實現了“穩樓市”的作用，但並沒有徹底消滅需求，需求仍然在，其結果就是，一旦限購等政策有所鬆動，市場仍然會反彈。有人可能會說，如果這些政策取消，大家又都能投資炒房了，一窩蜂衝擊樓市，房價肯定要上漲。其實不然，影響房價的最根本因素是供需，其實只要加大市場供應，同時調控金融、土地，房價就很難漲起來。
以深圳為例，過去這些年，房價之所以會漲，根本原因是供不應求。資料顯示，深圳的住房自有率僅25%左右，換言之全深圳有3/4的人是沒有住房的，這些人的需求並沒有徹底解決。雖然過去這幾年，深圳在加大保障住房供應，也實施了“安居房”政策，但供應相當於需求，仍然差距較大，更不要說，深圳每年還會吸納數十萬的購房新增需求。所以，對於深圳而言，不管怎麼限購、限價，都無濟於事，最好的調控手段是加大供應。
其次，降低首付比例、延長貸款年限，確實能讓年輕人買房變得更容易。我們舉個例子，以當前全國住房均價9859元/平購買100平米房子計算，總價是98萬，按照現有的按揭模式，三成首付款是29.4萬，純商業貸款30年每月的銀行貸款是4060元，利息總額是77萬。如果是首付15%，首付款就是14.7萬，純商業貸款50年每月的銀行貸款4268元，利息總額是123萬。確實可以實現“讓年輕人買房更容易”的目的，只不過在這樣的貸款方案下，購房者的還款總額增加了46萬，這稱得上是一筆鉅額開支。
那麼董教授的建議，可能實現嗎？在房產專家劉博看來，3-5年內是不可能實現的。
先說行政干預，限購等政策在未來5-10年依然會是調控的常規手段，理由很簡單，從因城施策開始，樓市就被切割，被分化，每個城市的樓市有了自己的脾氣和方向，限購仍然是隔絕外部需求、平穩市場的最好方式。不過，不得不放鬆，尤其是對房地產依賴嚴重的城市，在經歷一段時間的市場下行後，大機率會巧妙地給調控鬆綁。這一點懂得都懂，我們不過多贅述。
再說降低首付比例，延長貸款年限。這是未來的大趨勢，但降低到15%的比例，短期內很難實現。因為這同樣會給炒房投資客有可乘之機。事實上，去年10月底，銀保監已經明確表態要“要在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支援”。截止到現在，一些城市正常的首付比例最低也只能做到25%。當然，不乏有些為了賣房，快速回款的開發商偷偷摸摸採取了“10%首付”，甚至是“0首付買房”的營銷策略。
最後，對於房地產市場，我們認為孟曉蘇的建言是非常中肯的，房地產行業不景氣會拖累整個國民經濟。當務之急是完善住房雙軌制，加快推進保障性住房建設。與此同時，是要發揮市場作用，支援商品房市場更好滿足剛需購房者的合理住房需求。
對於剛需買房，我們的建議只有一個，不管專家怎麼說，不能偏聽偏信，要從自身經濟條件、需求等出發考量。直白點說就是，買房一定要量力而行，槓桿不要加得太高，要給自己留條退路。尤其是未來2-3年，在全球經濟預期下行的大趨勢下，我們也不可能獨善其身，所以保持資金的合理充裕至關重要。
最後，對於董藩教授的“新觀點”，你認同嗎？
