1.何為改善？何為剛需？
2.首先說改善，兩次以上的置業，有比較清晰的價值觀。價值管又可以分成經濟實力與社會認知。從不同的維度去解釋改善，改善絕對不是從單一方面改變；不是從戶型的大或者不是從地理位置的優越就有很強的購買慾，一定是認知。他對這個東西的認可，包括戶型、園林、社群配套、精裝。我認為戶型、園林、社群配套是改善所必須要要具備的三要素，至於精裝嘛因人而異；那這裡面我們逐一深入的人聊一下。
3.戶型大就是改善錯了，改善是針對專案而言的，改善不是針對戶型，真對專案那就是定位。這個專案的定位是什麼，就好比一塊土地什麼都沒有要去怎麼定位，根據區域、市場、周邊竟品形成專案的完整銷售邏輯。那麼容積率、建築密度在這裡面就起了很重要的作用。限制你建設的專案。高容積率不是評判標準。有很多頂級豪宅在市中心區域；園林綠化率不是評判標準，因為在土地出讓的時候都限制死了。這時候定位就很可怕，如果為了快速的銷售不追求品質，這時候一定是小戶型當前，那就是剛需，那就不是改善。在高溢價面前，去化速度絕對的慢。慢就影響時間和資金。定位其實就是貨值最大化，在平衡時間和資金的關係。很多專案如果規模足夠大，需要分期開發那更要關注整體規劃，容積率綜合平衡還是單地塊平衡。說這麼多就是要把握核心，核心是什麼產品和品質。你如果在一個小區都是200以上的戶型，那純純的改善，如果有不同的產品從90-200那要擦亮眼睛去看分期開發的節奏。把90的設計很多，把高溢價的放在最後用園林綠化做軟隔離你還真是無話可說。但是如果產品整體都在144以上，並且全是小高、洋房抓緊入手，這就是改善。因為與產品匹配的就是園林和配套。賣你1.5萬和2.5萬絕對不可能是同一個綠化和配套。
