高層、小高層、洋房怎麼選？很多樓盤專案的產品，既有高層又有小高層還有洋房，如果你不知道真實的差價，就很可能會吃虧，包括同地段同檔次的兩個不同樓盤，如果分別這些產品可以參考該文章的內容。正式開始之前，咱們先記住一個前提，就是咱們要對比同類產品，比如板樓對板樓、塔樓就對比塔樓。
同地段同檔次樓盤，11 層以上的產品，無論是差多少層，價值只取決於它的得房率。假如小高層得房率是80%，而高層是75%，也就是說小高層比高層得房率高5%。那麼高層的均價如果賣 1 萬，小高層的均價賣 10, 500 左右才合理。也就是說小高層相對於高層不應該有額外的溢價。除非小高層的戶型要好一點或者朝向採光好一點，又或者小高層是兩梯兩戶，而高層是兩梯四戶，也就是說其他方面必須有其他優勢，小高層才能有額外的價值。而且無論論其他的優勢有多大，哪怕小高層是一梯一戶，而高層呢是兩梯四戶，同一個樓盤小高層也不應該貴過高層15%。畢竟同一個樓盤二手房的價值大多數還是取決於得房率，真的不要小看高層。其實很多人都喜歡，畢竟樓越高，視野和私密性就越好。很多豪宅也都是高層或者超高層產品，況且同一個樓盤不存在本質性的檔次區別。而且值得注意的是，有很多開發商故意把小高層價格標高一些，將來不好賣再打折，製造一種低價的假象。大家看到開發商推出特價房的時候，一定要用這期內容結合上期內容（別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理）弄清楚打折房到底是真打折還是本來就值這個價。
經常有開發商搞一批特價房，號稱打八五折。然後你再仔細看，原來是一個普通的一樓，而八五折本來就是普通一樓的折價範圍，又或者能把本就不值那麼多的小高層開發商先制定成洋房的價格，然後再打折成小高層本身的價格，那就沒意思了。這就是小高層與高層的價值關係。
咱們再看洋房。洋房也分真洋房、偽洋房和假洋房。
真洋房最多 7 層，而且每層都要有露臺或者花園，所以洋房又稱為退臺洋房，而偽洋房也是 7 層以下，但只有一樓送花園或頂樓送露臺，又或者乾脆所有樓層都不送。反正我們只要記住，凡是不贈露臺或花園的樓層，我們都稱之為偽洋房樓層，最後是假洋房，超過 7 層的那種 8 層、 9 層、 10 層的這三種樓層產品。雖然 8 層有時候也符合洋房樓棟的高度標準，但約定成熟的洋房一般都是 6 層以內，最多 7 層。超過 7 層的都是假洋房。當然洋房肯定都有電梯，否則普通多層樓房了。
另外咱們講的洋房不包括上海的那些老洋房，這已經和別墅沒啥區別了。咱們先講真洋房。真洋房也分三層以裡的極品洋房和 五六七層的普通真洋房。
同一樓層內，極品真洋房刨除得房率的因素，允許比一小高層或高層貴一個 20% 到50%。而普通真洋房也就是七層以裡的洋房，允許貴 15% 到30%。這個價差上下浮動主要看地段，城市越核心土地就越稀缺或者說富人越多的地段洋房越值錢。而城市分中心或者郊區的土地沒那麼稀缺，也就意味著那些地段的洋房沒那麼值錢。
咱們接著說偽洋房，其實偽洋房有時候也可以稱之為偽樓層。凡是沒有露臺或者花園的樓層都叫做偽洋房，也是跟隨地段不同，接受比高層貴最多 10% 到22%。最後就是八、九、十層的那種假洋房，比高層能接受貴 5% 到15%，當然浮動也是根據地段。最後上面講的這三種洋房價差不包括贈送的院子或露臺的價值。（院子和露臺的價值在之前的文章說過了，感興趣的可以看我之前的文章）贈送面積要單獨按照 30% 的房價計算。如果是富人區的洋房，贈送院子或露臺，最高能接受房價的40%。也就是假如房價是 一萬一平，贈送的院子或者露臺最多就可以接受以 4000 每平的價格來估算。當然 40% 的前提，洋房必須是坐落在土地最稀缺的富人區，假如院子或者露臺上房產證，那就不算贈送了，就得按 100% 的房價來算了。
最後一定會有開發商在出售洋房或小高層的時候不按套路出牌。這種情況，如果您個人特別喜好洋房或者是就看中這個小高層了，然後咱也買得起。這種情況可以當我沒說，因為我建議的價差範圍完全是建立在二手交易市場行情之上。但是，有時候有錢難買爺高興。就好比買奢侈品，不一定材質非得值。那個錢有這個條件，買房也可以當消費。但是最後我還是得再插一句，純投資買新樓盤的話， 95% 以上的機率，洋房的漲幅是要弱於高層的。最後，如果這些內容對你有用，希望你可以點贊、關注、轉發，你的支援是我更新的動力。我是負熵君，我們下期見。
往期乾貨 ：別聽售樓處的瞎忽悠，幾個小方法讓你知道售樓價格是否合理
