本報記者 詹方歌 盧志坤 北京報道
2021年12月末，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在接受新華社記者採訪時強調，未來將推進住房供給側結構性改革，針對新市民、青年人等群體住房需求，加大金融、土地、公共服務等政策支援力度，大力發展保障性租賃住房，因地制宜發展共有產權住房，加快發展長租房市場。
2021年7月以來，國務院辦公廳釋出《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），提出適當利用新供應國有建設用地建設。此後，無論住建部還是各地住建部門相關負責人都明確表示，未來將把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點。
這一系列國家層面的檔案和會議表態都在表明：“十四五”期間將以發展保障性租賃住房為重點。採訪中，多個專家及保障性租賃住房實施主體對《中國經營報》記者表示，多主體多元供給和配套金融政策則是保障性租賃住房落地的關鍵所在。
多元土地供應
據悉，保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難。因此，《意見》中對保障性租賃住房的戶型及租金水平皆提出要求：建築面積不超過70平方米，租金低於同地段、同品質市場租賃住房租金。
保障性租賃住房與公租房有何區別？住房和城鄉建設部住房保障司司長曹金彪表示，公租房主要由政府投資建設和發放貨幣補貼，保障性租賃住房重點是在人口淨流入的大城市，遵循“政府給政策支援，引導多主體投資、多渠道供給”。
住房和城鄉建設部副部長倪虹在政策例行吹風會上提及，在保障性租賃住房建設上，將賦予城市人民政府更多自主權，可以利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設等，採取新建、改建、改造、租賃補貼等多種方式、多渠道籌集房源。
在新建房源方面，北京在2021年度第一、二批次集中供地中，都設定了保障性租賃住房的配建條件，且不少地塊的掛牌檔案中明確表示，地塊內保障性租賃住房面向符合條件的新市民、青年人等群體進行配租。此前有業內人士對記者表示，目前已有的保障性租賃住房位置多距離市中心較遠，或不能適配城區青年人通勤需求。而二批次供地中出讓的豐臺萬泉寺地塊、海淀京昌路地塊、首鋼園區等位置相對好，交通更為便利的地塊皆配建了面向新市民和青年人的保障性租賃住房，或將更為切實解決青年人群體的居住問題。
而上海則早在2017年便開始有四類住宅用地（R4）：社會租賃住宅用地出讓。戴德梁行資料顯示，截至2020年底，全國範圍內共累計推出租賃土地約235塊，規劃建築面積超過1502萬平方米，其中91%分佈在上海、杭州、南京、成都、廣州、深圳等重點城市。上海為最早推出租賃用地的城市，供應力度最大，從2017年至2020年成交規劃面積超過797萬平方米。
戴德梁行資產證券化業務負責人楊枝表示，目前R4用地專案出租情況良好，收益水平也比較市場化。“保障性租賃住房的困境大家都知道，普遍收益率不高。還好在7月份，配套的稅收優惠政策來了。”
財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部聯合推出的《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率徵收房產稅，增值稅亦可按簡易徵收稅率1.5%計算。楊枝表示，有了稅收支援，保障性租賃住房的收益水平還是非常好的。
長租房與傳統房地產行業的盈利模式不同，回款週期較長，前期投入較大，而保障性租賃住房租金又比一般長租房租金更低，如何在前期成本的困境中尋求突破，便成為其建設運營中的重中之重。利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設保障性租賃住房，便能夠在相當大程度上縮減前期建設環節中的土地成本。
北京較早嘗試集租房（集體土地建設租賃住房）建設的首創新城鎮平谷白各莊集租房專案和萬科泊寓成壽寺專案方皆對記者表示，土地成本較低是集租房專案的最大特點。與大興試點內集租房入市的邏輯不同，這類集租房採用村企合作聯營的方式推進專案建設，企業以資金入股、村集體以土地使用權作價入股，雙方設立合資公司進行專案建設，土地成本有著絕對優勢。
除集租房外，存量房屋改造保障性租賃住房的嘗試也在進行中。2021年12月上旬，北京釋出全市第二批政策性住房開竣工計劃，其中提及，擬開工計劃中，共有12個保障性租賃住房，其中有8個專案為非居住建築改建租賃住房。北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對記者表示，存量房改建成本較低，尤其是原國有企業上工業廠房是劃撥土地，沒有土地成本，只是上蓋物業成本，加改建費即可。目前改建成功的主要是低效利用的國企廠房，租住人群根據租賃住房的定位有所不同，集體宿舍或公寓皆有。
趙秀池同時表示，“廠改居”的難點在於政策：是否需要報批；是否符合政策規定；是否能夠拿到補貼；水、電、熱是否能夠適用民用價格。“據我所知，目前改建的租賃住房都是商水商電，不允許用燃氣做飯取暖，但集中用電做飯比用燃氣安全隱患更大。”她說。
金融政策支援
除多元供地外，金融層面對保障性租賃住房的支援也極為重要。萬科泊寓成壽寺社群以北京萬科的信用作為擔保，透過國開行獲得了25年期低息貸款。大興某經營性集體土地入市試點內集租房專案方曾對記者表示，這類專案中可以以專案公司的信用為擔保，向商業銀行借得期限為15年以上的貸款，其利率能夠低至4.5%以下。
北京最大的單體集租房社群——首創置業（注：2021年11月23日，首創置業、首創經中、首創新城鎮和北京綠基四家企業整合成為首創城市發展集團，簡稱“首創城發”）旗下的集租房專案首創繁星方面對記者表示，針對集租房專案融資，北京市首批推出了四家試點銀行：國家開發銀行、農業銀行、建設銀行、華夏銀行，貸款期限長達25～30年，貸款利率根據借款人、擔保人及專案情況，在基準利率基礎上綜合確定，貸款金額最高可達專案總投資的80%。除了上述四家試點銀行，目前很多銀行內部均發出了集租房融資相關政策，針對十八里店專案，前期收到了五家銀行的批覆，最終選擇了其中的兩家銀行採用組團模式進行合作。
而同為首創城發旗下的首創新城鎮公司，則在保障房建設中引入了更加靈活的基金模式。首創新城鎮方面對記者表示，首創新城鎮基金是北京市政府與首創集團共同發起設立，業務方向聚焦低效集體土地開發利用為主，陸續投資11宗專案，其中集租房7宗，基金總規模30億元，存續期8年，已於2021年1月到期，前期已批覆可投資6宗集租房專案共計11.7億元。
首創新城鎮方面表示，以公司旗下順義區木林鎮東沿頭集租房專案為例，集團批覆投資至木林專案的規模為2億元，目前專案使用資金全部來自於基金。據悉，該專案目前已經取得建設工程施工許可證，正在進行臨建辦公生活區建設及支護工程，計劃2022年9月竣備並交付使用。
其同時提及，此前投資的幾宗集租房專案，基金投資基本在初期聯營公司成立的階段，以註冊資金的形式進行注資，主要考慮是後續將進行發債和貸款等方式融資，因此基金介入時間較早。按照第一批開工專案的投融資模式，專案融資比例在75%左右，基本是以貸款為主，配合專項債、財政補貼等。貸款融資未來是以專案公司為主體，成本大概在4%～4.4%之間。
除此之外，2021年7月，國家發改委釋出《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，明確將保障性租賃住房納入REITs試點，但也提及了申請REITs試點的專案需3年內淨現金流收益率不低於4%的硬性要求。
此前有接近監管層的人士對記者表示，保障性租賃住房針對的人群為新市民、青年人等群體，這類人相對此前保障性住房針對的人群——“城鎮戶籍困難群眾”來說，租金支付能力較強。對應至REITs的底層資產選擇上，這類保障性租賃住房REITs收益率也將相對較高。但這類租賃住房的收益率能否高至申報REITs的硬性要求，還有待觀察。
首創新城鎮方面表示，公司一直在積極推進申請成為REITs試點，2021年3月18日，白各莊集租房專案（人行REITs試點專案）於北金所公開資訊披露。保障性租賃住房被納入REITs試點後，公司方面也在積極跟進，爭取成為首批試點專案。
有業內人士對記者表示，目前租賃住房REITs領域處於初期，上海、深圳都有專案在籌劃申報，北京也有，但專案本身發展處於相對早期階段。其同時表示，位於核心區位的保障性租賃住房租金較高，租賃需求也更加穩定，因此更加符合REITs底層資產的條件。
