很多人買房只看，房價漲跌和成交，其實這都只是結果。而並非是原因，比如有些地方會突然遭遇銀行的停貸，於是成交就會特別慘淡，還有的地方會給房貸利率上浮加點，也抑制了買房行為，這就是貸款緊縮，這主要有三個原因，第一就是銀行每年有房貸額度，這是有預算的，他花完了這個預算，就會削減貸款數量；第二銀行收緊信貸，會受到很大的政策導向影響，央行和銀保監會也會給出視窗指導意見；第三是銀行自主行為，比如原來很多地方還有折扣利率，但是當市場利率上行之後，銀行就馬上不再給折扣了，因為他們發放房貸，還有20%的資金佔用成本，而直接去買國開債，是沒有成本的，所以通常銀行有個公式，房貸利率=1.2倍的國開債利率，如果國開債利率上行，那麼房貸利率也必然上行。此時銀行發放房貸已經不如直接去買債券划算了，所以他就會縮減房貸業務。
買新房的時候申請貸款比較簡單，開發商也會主動幫你辦理，而買二手房的時候，會涉及抵押手續等等問題，有的還要提前還貸，所以辦理手續相當複雜，公積金和商業組合貸就更加複雜了。所以速度也會更慢，這個大家要做好心理準備。儘量別在調控緊縮的時候去辦理房貸，手續會相當麻煩。
怎麼提前還貸，這個各大銀行的規定並不一致，有的銀行還要求借款人繳納違約金，還有的銀行要求罰息，反正從這個態度也能看出來，銀行是不希望貸款人提前還貸的。因為這樣就意味著他們的收入減少。
以下三種情況，是不建議提前還貸的，第一是央行降息，還款壓力降低，資產也會增值，這時候提前還貸，還不如去投資；第二等額本息的貸款，已經還了一半，此時相當於你已經把利息還得差不多了，就剩下本金沒還了，你再提前還貸就吃大虧了；第三等額本金貸款，時間超過三分之一，其實你提前還貸也不划算，或者說當月還款金額中，本金超過利息的時候，提前還貸就沒啥意義了。
總結一下，提前還貸的目的是減少利息支出，但是利息已經不多的時候，就沒必要提前還貸。另外如果你的利息特別低，也沒必要提前還貸，比如有人之前拿到的公積金利率只有三點幾，商業貸款利率也是折扣的時候拿下來的，這時候也沒必要提前還貸，做點保本的穩健理財，肯定有利息差。只有你的利息特別高的時候，才應該提前還，比如有人借的首付貸，利息過了7-8%，那麼你是不可能透過穩健理財賺到這個錢的。
綜合來看，現如今的房貸利率其實是比較低的，1995年的時候房貸利率達到了逆天的15.3%，2007年的時候貸款，也得有7.83%，所以現在5%左右的貸款利率，已經算是史上最低了。
