學不良資產，上米多課堂！
學不良資產，上米多課堂
背景：
最高院《關於人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》第三條規定：法院確定參考價前，應當查明財產的權屬、權利負擔、佔有使用、欠繳稅費、質量瑕疵等事項。
提示：
1、本文的實務範圍，限於申請執行人透過查詢、走訪現場、網搜等途徑以及採取一些手段，查明已有產權登記房屋的權屬、抵押、查封、規劃、現狀、佔有使用、收益、過戶稅費、處置障礙等情況。
2、本文的“涉案房屋”，僅指非住宅類的房屋，例如工業、倉儲、辦公、商業、綜合、特殊（教、文、宗、軍、保）樓宇等。
第一部分：工作目的
目的一：為法院評估、處置涉案房屋提供清晰、客觀、全面的資訊和材料。
目的二：申請執行人為應對可能出現的執行異議（或異議之訴）作準備。
目的三：申請執行人查明涉案房屋隱含的糾紛、處置障礙、商業價值等資訊，為稍後制訂（實現自身利益的）最佳策略作準備。
目的四：申請執行人提示和配合法院履行法定程式，倒逼被執行人、權利人、利害關係人或案外人及時提出執行異議（或異議之訴），提高法院處置涉案房屋的效率，避免因程式存在瑕疵而被使用人提出異議而導致執行行為被撤銷或拖延執行進度。
第二部分：需要查明的事項和流程
一、查詢涉案房屋的產權、抵押和查封資訊並複製資料
申請執行人應到房屋行政主管部門，憑查封裁定、受理通知書、委託書等手續，提供產權人名稱+地址或權屬證號（或登記字號），查詢涉案房屋的產權登記、抵押、查封等資訊並複製資料。
（一）產權資訊
內容包括：房屋登記號，地址，地號，圖號，產權人，共有人，建築面積，共用地面積，建基面積，圖則（四至），使用性質，權證號碼，權屬來源（自建、購買、分割、承繼），辦證時間，所在土地使用權的證號，結構層數，樓層分佈及功能，使用期限，已轉讓、已分割單元，欠費型別，限制轉移，歷史遺留問題，所在土地使用權是否已辦妥有償使用手續，行政處罰，購入價格，違章建築未處理等資訊。
（二）抵押資訊
內容包括：抵押權人，抵押權利部位，權利面積，權利價值，登記時間，債權數額，他項證號等；如存在多重抵押情形，申請執行人可整理各宗抵押案件的順序、金額等。
（三）查封資訊
內容包括：查封型別，查封時效，查封機關，查封案號，查封標的明細，協助執行的內容等；如存在多重查封情形，申請執行人可整理各宗查封案件的順序、查封機構等。
二、查詢涉案房屋其他行政資訊並複製資料
申請執行人應分別到規劃、消防、環保、徵地辦、城市更新局等主管部門，透過閱檔、查冊、登入官網、申請資訊公開等途徑，或透過電話諮詢、內部關係等手段，進一步調查涉案房屋的報建、規劃用途、消防驗收、環保許可、徵地拆遷、三舊改造等相關資訊。
（一）規劃情況
內容包括：①涉案房屋有否違反原來的規劃用途；②涉案房屋所在區域的總體控規；③有否政府部門出具的如《會議紀要》、《批示》、《函》等限制或支援涉案房屋的改性、改造和建設的檔案等。
（二）消防、環保情況
查明涉案房屋有否消防驗收、環保合格手續。
（三）徵收拆遷情況
內容包括：①涉案房屋是否會被徵收（含借用）、拆遷；②預計徵收、拆遷的時間；③徵收、拆遷的原因；④徵收方式及補償標準、補償款發放時間，補償款是否已被其他法院截留。
三、檢索涉案房屋的網際網路資訊
（一）網搜資訊
1、申請執行人應在各搜尋引擎及相關網站，分別輸入涉案房屋的精確地址和模糊地址，檢視有否涉案房屋的資訊，例如：①是否屬於擬拆遷、改造、調規的地段；②有否路網、交通今後變得更為便捷的利好；③有否火災、小業主或租戶鬧事、安全事故、消防隱患、環保汙染等負面資訊；④是否涉及訴訟、仲裁及執行案件；⑤瞭解有哪些企業在涉案房屋的地址註冊或經營；⑥瞭解有否招租資訊及租賃行情；⑦有否其他優先受償的債權，比如工程款、員工安置費、集資建房款等。
2、申請執行人應分別在淘寶及京東網站的司法拍賣欄目，輸入模糊地址，檢索與涉案房屋同地段、同類型物業的評估價、處置價及成交情況。
（二）利用網路地圖
申請執行人應透過百度地圖、街景地圖等工具，查明涉案房屋的地理位置、衛星圖及街景圖，①如位置不明確，可嘗試透過四至圖、測繪圖等作為參照物查詢；②透過衛星圖和街景圖等，大致瞭解涉案房屋所在區域的交通路網是否便捷、是否處於傳統或新興的商業/住宅區域等情況。
四、查明現狀及佔有使用等情況
（一）尋獲涉案房屋
1、按照產權證的登記地址找到涉案房屋（現場），並且瞭解及記錄：①四至是否清晰，附近有否供識別的參照物；②所在地理位置，周邊路網、人流量和交通狀況；③所在區域及所在樓盤的居住和商業氛圍。
2、如果按照產權證的登記地址未能找到涉案房屋，則須調查原因，包括：①門牌號碼是否變更過；②房屋是否已被徵收、拆除、改造或自然損毀；③產權證對應的房屋根本就不存在。
（二）查明涉案房屋的客觀狀況
內容包括：①結構型別、樓層構成、佔地面積、新舊程度、內外部的裝修檔次、裝置配套；②當前的功能或用途是否與產權證吻合；③對比產權證判斷是否存在加建、擴建、改建、違建、添附情況；④是否閒置、爛尾（含所在樓盤爛尾）；⑤有否部分被拆除、損毀，或整體屬於危房；⑥是否具備獨立使用功能（如是否商場的一部分或某層，是否存在地役權契約）；⑦電梯、樓梯、出入口、通風、採光等情況；⑧是否受限於（依賴）特定的公建配套；⑨有否正在裝修；⑩停車場、宿舍、電力等公建配套及是否完善等。
（三）現場查明資訊的方法及要求
1、申請執行人檢視現場時應做好記錄、拍照及錄音錄影（注：需能證明拍照及錄製的時間），透過人脈關係、賄買、有償服務、蹲點守候等手段，向相關人員/單位訪談並收集涉案房屋的資訊，包括：①向保安、門衛、環衛工收集使用人及使用起始等情況；②向物業管理處、相鄰業戶收集所在區域商業氛圍、租金標準等情況；③向承租方收集租賃情況；④向房屋中介瞭解轉讓及租賃行情；⑤向當地有關部門（如公安、環保、出租屋管理、外來人口、稅務、街道辦、居委會、村委會、供水供電、快遞公司等）收集涉案房屋的權屬、使用人等情況；⑥收集有否權利人、第三方已對涉案房屋設定了處置障礙、對抗執行，或有購買意向，或有施工合同糾紛或爛尾原因等資訊。
2、法院出具查封裁定後，申請執行人應要求法官到涉案房屋的現場張貼公告，並且當場透過拍照、筆錄等方式，向相關人員瞭解及固定涉案房屋在當時的使用情況，其中，①筆錄中應載明房屋的佔有、使用情況等事項，使用人應當在筆錄上簽名；②發現涉案房屋部分或全部被案外人使用的，應提醒法官當場詢問使用人的姓名（或名稱）、住所（或住所地）、使有原因、使有期限等內容並記入筆錄；③案外人是承租人的，應責令其當場提供租賃合同、首次支付租金及水電費等憑證；④責令相關權利人須在指定期限內如實申報權利（如有），以及虛假申報的法律後果。
3、如果法官出具查封裁定後因故未能到現場張貼公告的，申請執行人可自行到涉案房屋所在地張貼《執行裁定書》或《律師告知函》，留下聯絡方式，督促權利人、利害關係人及時向法院申報權利並提交證據。
4、如果涉案房屋閒置或正在招租，申請執行人可以假冒租客與出租方聯絡，在交往過程中套取及固定相關證據，例如出（轉）租權利來源、出（轉）租方名稱、租賃標的物、租賃合同版本、收租賬戶、已出租套數等等。
（四）查明佔有和使用情況（重點）
涉案房屋的佔有，區分為被執行人佔有和案外人佔有二種，即房屋的佔領、控制主體是被執行人還是案外人。
涉案房屋的使用，一般包括自用、借用、佔用、出租、安置、閒置、損壞（毀）、置換、被徵收（用）等情形。
涉案房屋除產權人自用、閒置、損壞（毀）或轉為公建配套設施之外，凡有第三人使用的，申請執行人需想方設法查明以下事項：
1、如屬借用，應瞭解①使用人與產權人的關係，例如借用人與產權人是否為關聯人（單位）；②如被公益性、行政性或特殊單位（如幼兒園、街道辦、居委會）使用，則相關單位的態度如何。
2、如屬佔用，應瞭解佔用人的背景、與產權人的關係以及佔用的原因（如霸佔、債權人佔用）。
3、如屬租賃，應取得租賃協議或瞭解租賃情況，收集資訊，包括：①出租人、承租人、租賃用途、租賃起始時間及期限、租金標準、租金交收人（單位）、水電費管理費繳納；②有否轉租、分租；③承租人有否裝修、改造或添附；④租賃有否備案；⑤承租人的大致背景（如成立時間、股東構成，下同）等，與產權人之間的關聯；⑥租金有否被法院另案凍結、截留；⑦承租人實際使用房屋的時間；⑧租賃的起始時間有否與產權人當時對涉案房屋的描述（自用、他人使用、閒置等）狀態相悖；⑨有否以租抵債。
4、如使用人自稱因購買或抵債取得涉案房屋的產權，應查明：①前述情形發生的時間、原因、經過；②使用人（單位）接管和使用涉案房屋的時間；③使用人（單位）的大致背景；④使用人（單位）與產權人之間的關聯。
5、如使用人自稱因拆遷安置或置換取得涉案房屋的產權，應查明：①拆遷安置或置換的情況（如被拆遷/置換房屋的位置、拆遷/置換的專案）；②拆遷安置或置換的時間是否早於查封或抵押的時間；③拆遷安置或置換有否到政府部門辦理備案手續。
6、如使用人提供另案的法律文書主張是涉案房屋的實際產權人的，應查明：①案件發生的時間、原因、經過、裁判結果及生效時間；②使用人（單位）接管和使用涉案房屋的時間；③使用人（單位）的大致背景；④使用人（單位）與產權人之間的關聯。
7、如使用人主張涉案房屋已由產權人“以房屋出資入股”從而改變了權屬的，應查明：①出資發生的時間、原因、經過；②使用人（單位）接管和使用涉案房屋的時間；③使用人（單位）的大致背景；④使用人（單位）與產權人之間的關聯；⑤出資有否經過驗資；⑥公司章程有否提交工商部門。
8、如使用人提供了涉案房屋另外的產權證的，則需查明：①是否存在虛假產權證；②是否涉案房屋的權屬本已轉移、但未登出舊產權證；③會否因主管部門失職，涉案房屋存在一房多證、舊證未予登出。
9、如使用人主張因原產權人拖欠債務或急於套現等緣故，已將該房屋（在一定期限內的佔用、使用、收益和處分四項權能）作價抵債或轉讓，則需查明：①前述情形發生的時間、原因、經過；②使用人（單位）接管和使用涉案房屋的時間；③使用人（單位）的大致背景；④使用人（單位）與產權人之間的關聯。
（五）查明相鄰情況
內容包括：①會否被其他地塊、房屋限制或阻礙通行、通風、採光、排汙、排水，從而影響涉案房屋的使用及價值，或反之涉案房屋會影響其他特定物；②周邊地塊的開發利用情況（注：是否屬於商住區、工業區、未開發區）,商業氛圍情況；③周邊是否有厭惡性行業或汙染源；④有否配套的物業，如配電房等；⑤如涉案房屋只是所在樓宇的某層或物業的一部分，是否屬於核心或主體部分；⑥所在區域是否還有牽連物業（注：需整體才能處置、或整體處置才有價值，或需配套停車場等）。
（六）查明物業管理情況
內容包括：①物業管理公司是否與涉案物業的產權人有關聯；②涉案房屋能否不依賴物業管理公司而由產權人自行管業；③管理費的收費標準；④涉案房屋有否拖欠物業管理費。
（七）查明改造限制
內容包括：①涉案房屋改造的可能性及難度；②改造會否受相鄰業戶、規劃、城管、水源區、風景區、防洪、消防、特種行業、機場管制、港口碼頭建設、高壓線限高、地質條件、軍事禁區、水電供應、道路交通、文物保護等限制。
（八）查明閒置或爛尾事項
內容包括：①閒置、爛尾的原因（注：政府行為、規劃調整、地質條件、文物保護、安全隱患、安全事故、司法不公、權屬糾紛、租賃糾紛、被惡意佔用、涉及維穩、企業資金不足、企業股東不和、配套設施不足、案外人干涉或設定障礙、小業主糾紛等）；②閒置、爛尾的時間；③重新盤活的可能性，產權人或政府近期的處置方案；④所在地塊的餘下使用權期限。
（九）其他情況
涉案房屋所在地塊是否屬劃撥、軍隊、集體用地，或屬於案外人所有。
五、查明瑕疵或糾紛
申請執行人應透過現場走訪、網搜、人脈關係、賄買、有償服務等途徑，查明涉案房屋的瑕疵、糾紛、欠債、限制及處分障礙。
（一）已發生或隱含的糾紛
內容包括：①是否存在產權、相鄰權、合同義務、共有、合作開發、轉讓、租賃、價款、抵債、侵權、置換、地役權、一房多賣、實物分割、股東不和、企業改制等糾紛；②是否存在與原土地權屬人或原轉讓人糾紛；③是否存在另案的確權訴訟（或仲裁）案、或執行異議案；④是否有拆遷、安置房、置換糾紛；⑤是否涉及小業主或職工安置或集資建房問題；⑥是否涉及與強勢部門/人士（如軍隊、政府、黑惡勢力）有利益衝突；⑦如屬產權人未管控的房屋，開發商（轉讓方）是否配合移交；⑧有否被第三人在涉案房屋上加建、擴建、添附建築物，或裝修從而產生（或隱藏）糾紛；⑨有否拖欠物業管理費糾紛。
（二）欠債情況
內容包括：①是否存在優先受償權（如工程款、集資款）；②所在地塊是否拖欠出讓金、市政配套費；③是否拖欠轉讓價款、水電費、供暖費、環保費等；④是否拖欠稅費或具地方特色的費用。
（三）過戶限制
內容包括：①所在區域是否有規劃調整，涉案房屋暫時不能辦理過戶手續；②有否歷史遺留問題未解決而暫緩過戶；③是否屬於特種用途（如儲備糧倉庫）等；④房屋所在地塊是否屬劃撥、集體、軍隊用地，或房地分屬不同權利人而有過戶限制。
（四）處分障礙
內容包括：①政府行為、文物保護、安全隱患、涉及維穩、案外人干涉或設定障礙、房屋有特殊用途；②有否捲入刑民交織案件。
六、查明產權轉移時的稅、費負擔
內容包括：①產權人購入涉案房屋的價格及之後投入的成本；②過戶時會產生的稅費種類（尤其是增值稅和土增稅）及金額；③如屬劃撥用地，過戶時需補繳的土地出讓金；④產權人是否具有承擔稅費的能力。
七、查明干係人的態度
內容包括：①法院或政府部門對處置涉案房屋的態度；②產權人、承租人、物業管理公司或其他關聯人對處置涉案房屋的態度；③已對涉案房屋設定了處置障礙的第三人的態度；④對涉案房屋有購買意向買家的態度。
第三部分：結語
申請執行人透過上述盡調方法，力爭全面掌握涉案房屋的情況，有所取捨，形成簡潔且能全面反映涉案房屋若干事項的《關於涉案房屋的權屬、佔有使用等事項的參考說明》並附上照片、訪談筆錄等，提交給法院作為確定涉案房屋處置參考價的備用資料，加快處置效率，利人利己。
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