如今房地產市場上期房居多，多數業主在簽訂《商品房預售合同》前只能透過開發商公示的內容如沙盤、樣板間等想象所購房屋未來的樣子，但這種“眼見不一定為實”的購房方式確實存在諸多弊端，這也是為什麼每到房屋交付時或交付後總會出現大量的業主維權事件。
【案情回顧】
黃某與某開發商簽訂了《商品房買賣合同》，約定一年後交房。次年交房時，黃某發現自己所購房屋與開發商在售樓處公示的房屋宣傳材料不符，自家客廳外多了一根裝飾鋼樑，不僅遮擋窗戶，同時還存在一定的危險性，而自己對此鋼樑的存在毫不知情。故在《業主入住驗收單》上黃某明確提出書面異議，並且在入住後多次發函給開發商要求解決該問題，但開發商均以各種藉口拒絕。無奈之下，黃某隻有起訴來維護自身的合法權益。
一審法院認為，涉案房屋外牆及室內裝修的標準經過了有關政府部門的稽核透過，且裝飾鋼樑的設計不違反法律法規的強制性規定。在交接房屋時，黃某在《業主入住驗收單》上簽字且已入住，則視為黃某對此鋼樑的存在並未有提出異議，故一審判決不支援黃某要求開發商拆除該鋼樑的訴求。
黃某不服，提出上訴。在瞭解具體案情之後，其實不難發現，這個案子最大的爭議焦點就是：
1、對爭訴房屋窗外的鋼樑，黃某在入住時是否表示認可？
2、鋼樑的存在是否構成開發商違約？其是否對此承擔違約責任？
關於第一個爭議焦點，二審法院認為，黃某雖目前已簽署《業主入住驗收單》且已經辦理入住手續，但是其已在驗收單上明確提出過書面異議，且多次發函表示要求開發商解決該鋼樑的問題。該驗收單是開發商單方儲存的證據，經法院要求後，開發商無理由拒不提交。根據最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》第九十五條規定：“一方當事人控制證據無正當理由拒不提交，對待證事實負有舉證責任的當事人主張該證據的內容不利於控制人的，人民法院可以認定該主張成立。” 據此，可推定黃某在收房時就針對鋼樑問題提出了書面異議。
關於第二個爭議點，二審法院認為在雙方簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼樑，故開發商履行合同義務不符合約定，應依法承擔違約責任。至於安裝鋼樑是否透過行政審批是否符合建築規範，屬於另外一層法律關係，不能成為開發商不構成違約或免除違約責任的理由。業主購買房屋注重的是房屋內各項設施是否有利於居住使用，而非房屋外立面的美觀。
故二審法院判決支援黃某的訴請，要求開發商將裝飾鋼樑上移處理，以補救裝飾鋼樑帶來的不當影響。
——北京市第一中級人民法院公報案例
// 法條速遞 //
《民法典》 第六百一十七條 出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依據本法第五百八十二條至第五百八十四條的規定請求承擔違約責任。
第五百八十二條 履行不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇請求對方承擔修理、重作、更換、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。
第五百八十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者採取補救措施後，對方還有其他損失的，應當賠償損失。
第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
最高人民法院《關於民事訴訟證據的若干規定》 第九十五條 一方當事人控制證據無正當理由拒不提交，對待證事實負有舉證責任的當事人主張該證據的內容不利於控制人的，人民法院可以認定該主張成立。
衡曉春律師有話說
本案中的黃某即使入住了也能勝訴的關鍵，就在於其在《業主入住驗收單》明確提出了書面異議，並多次透過發函的方式要求開發商解決問題。
所以也不是說入住了業主就完全喪失了維權的可能性，其至關重要的一點就是在驗收房屋時，一定要針對房屋存在的瑕疵問題透過書面方式向開發商提出異議，並積極與開發商理性協商並要求其認可簽字，提供解決方案。這樣即使辦理了入住手續，後期也仍舊能夠透過合法途徑維護自身的權益。
有朋友會說，我花了那麼多錢買的房子，不滿意我就拒收。如房屋出現質量問題，業主是有權拒收房屋，但是要知道，拒收房屋也是存在一定風險的，究竟哪些情況下業主可以合法拒絕收房呢？下一期我們來具體聊聊。
