如題。
這不是恐嚇，而是年初，我在縣城市場最真切的體會。
縣城的房子，越來越難賣了！
事情是這樣的。
去年年底，我媽終於下定決心：
將縣城的兩套房子整合一下，把不住的一套賣出。
熟悉我的粉絲都知道，我向來不看好縣城樓市，之所以現在還持有縣城的房子，完全是因為家中老人要住。
前幾年，為了改善家中的老人生活，在鎮中心買了套商品房，住了幾天。但很快村裡也拆了遷，重新分了新的宅基地，在老人的堅持下，又重新蓋上房子。
現在，老家就兩位老人常住。比起鎮裡的房子，老人大半輩子待在村裡，習慣了村裡熱鬧，吃完飯也能串門聊天，平時還能種點小菜。
哪怕縣裡買的房子裝修好了，但也就放在那裡，就春節的時候住住。
這次，我媽終於決定，將閒置的這套商品房賣了。
問我的建議。
我當然是支援，並且提醒我媽，一定要快！
為什麼這麼說？
不是我製造恐慌，而是作為一名地產從業者，今年春節返鄉，已經明顯感受到，縣城樓市迅速在走下坡路。
幾大樓市下行的訊號，已經在我們老家出現。
大家可以對照自己的縣城情況，有類似訊號請務必要重視，這說明市場真的不太樂觀了，儘早將多餘的資產撤出。
先簡單介紹下我老家：
湖北某五線縣城，靠著長江邊，居住還算舒適，但經濟上毫無亮點，沒有江浙縣城的產業與富饒，人口一直處於流出狀態。
可以說，我的老家，就是我們常常diss的，不要買房投資的典型縣城。
但就是這樣的縣城，在過去2-3年的時間裡，樓市也出現了一波漲動。
大概是2018-2019年，老家刮突然起一波棚改潮。
當時，整個鎮上處都是推平的房屋與新起的塔吊，周邊鄉鎮的人們因為拆遷迅速匯聚到鎮中心。鎮上一時間非常熱鬧，興起了不少大型商超。
原本賣不動的商品房，突然開始走俏。
棚改貨幣化補貼，不止給錢，還有按平方計算的購房補貼，比現在生三胎的獎勵要香太多。
人來了+錢也來了，原本少人問津的商品房，瞬間成了香餑餑。
縣裡僅有的3個樓盤，根本不夠賣。還記得當初售樓處里人山人海，我媽的朋友只不過晚了1個月，就無房可買。
如此緊張的供需之下，縣城的房價自然要漲，漲幅也真不錯！
從3k漲到5k，漲幅高達66%，整個縣城洋溢著快活的氛圍！
當時我媽也興致勃勃的認為，房價還得漲，對於我常說的，縣城的房價會跌，完全不認同。
畢竟人總是更加相信自己看到的，對於深層的規律，習慣性的漠視！
但這個世界上，真的有規律之外的事情嗎？
可能有，但我的老家顯然不是例外。
今年回家，我發現市場正在被打回原型！
首先是最直觀的市場感受，房子不好賣了！
去年6月，我家樓下同戶型的房子，66萬很快就賣出去了。
但到了今年，僅僅相隔半年，我家掛牌70萬，裝修遠比樓下更好的房子，1個月以來，根本沒有有誠意談價的買家。
雖然我一直不看好縣城樓市，但每個縣城城鎮化程序不同，房價漲跌時間也會有差異，所以我還是還抱著一絲僥倖，認為市場不會冷的如此快。
但春節回家看了一圈，心已經涼了。
市場變化非常迅速，所以我才說，現在出手，真的要快了！
這次春節，我發現，幾大決定縣城樓市下行的訊號，已經全部出現。
首先是棚改，大幅放緩了。
經歷過棚改高峰期的我，實在是太瞭解，當初的棚改速度，和如今棚改速度的差距。
2019年的時候，那真的是說拆就拆！
年頭告訴你這塊地方要拆遷，年底回家這塊地就已經有了新的塔吊。
但是從前年年初開始，速度明顯放緩了，以我大伯家為例，2年前就在談拆遷補償方案，到了現在還沒有真正的拆。
之前說是要等安置房建好再拆，現在安置房已經建的差不多了，但拆遷是再也沒了後續訊息。
對樓市不瞭解朋友，可能對當中微妙的變化感受並不清晰，但是身在房地產行業的我深知，這與國家2020年明令放緩貨幣化棚改有直接關係。
隨著棚改的降溫，縣城不僅沒剛需，連改善需求也被消化了一大波！
現在，大家要麼住進了新蓋的自建房，新農村不僅規劃整齊劃一，還帶院子，比鎮上的商品房還要香，鄉里的老人根本不願意去買房子。
要麼就是已經住進了商品房和安置房，手裡還握著好幾套富裕的房子，所以現在走在我們縣城，家門口停著一溜的好車。
因為大家真的不缺房子，只能比車。
第二大訊號是：需求雖然在減少，但新建的商品房還在增多，並且新樓盤永遠更香！
這次回家，可以看見，老家又多了不下5處新樓盤。
我家隔壁新建的樓盤，看著外立面就知道不一般吶。一梯一戶，板樓設計，問了下中介，要了張戶型圖，我瞬間就明白，為啥我家房子不好賣了！
這是115平的戶型圖，寫的兩室兩廳，但是算上贈送的近20平的面積，已經能做到四室，直接吊打我家130+的戶型。
更不用說，這還是板樓設計，南北通透，還有凸出陽臺。對於縣城來說，這樣的設計，已經足夠降維打擊此前所有的二手小區。
據我媽說，鎮上好些人，直接把以前買的電梯房賣了，來買這裡。
這也並不意外，縣城樓市本就是這樣，比的就是戶型與社群，也酷愛追求新房。
這就決定了後面的小區，總是要比前面的小區吃香。
需求在減少，新房還在增多，二手市場想要賣出，只會越來越難，想要加價賣出，更是難！
第三大訊號是，縣城的高層小區維護，實在是難！
今年回家，我在我們的小區，已經看到了不止一次：
倒垃圾倒在花壇，車停在消防通道上，小區門禁被砸，垃圾堆放點垃圾如山。
小縣城裡，電梯的質量也明顯感覺不行，能搭載的人數不多，哪怕交樓近2年，還有空置的情況下，也需要等好幾趟，電梯會壞一下。
這都是物業管理的領域，但是我媽告訴我，小區現在物業繳納比例不足一半。
可以理解，畢竟大家以前都是住在村裡自建房，買房已經花了很多錢，對還要交物業費這件事接受度非常低。
但是，沒有物業費，高層小區如何進行維護呢？
所以，此前國家對於縣城樓市進行限高，真的是非常明智。
像我老家這樣的縣城，在高層的維護上，不僅小區內的居民不支援，就算支援，物業的專業度也要打個問號。
以上3大訊號，幾乎決定了，縣城樓市很難進入良性迴圈，已經開始內卷，必然走上下坡路！
我再為大家明確總結下：
1、城鎮化速度放慢，拆遷放慢，需求銳減。
當你老家的親朋好友幾乎全部住進了新房時，你就要警惕了，這意味著縣城的城鎮化已經到末尾了。
2、新樓盤還在肉眼可見的變多，並且戶型碾壓之前的設計。
哪怕你看著新房價格漲了起來，但新房的設計更好，你的二手房反而很難賣到之前的價格。
3、小區交物業費的比例，越來越低。
這意味著縣城樓市，難以進入良性迴圈，基本是憑著“新”在進行競爭。
如果你的縣城，也有這些表現，真的，別僥倖了，除了自住的一套，其他趕緊拋吧！
這就是真實的縣城樓市，熱鬧之後，大機率走向沉寂。
去年，我也寫過一篇文章，叫做《縣城沒有房地產》。
現在我也依舊抱著這樣的觀點。
但如果你實在有自住的需求，縣城的房子應該怎麼選，我也總結了幾條建議：
1、專注改善，要買戶型設計都是最好最新的樓盤，不知道怎麼判斷，就買最貴的。
縣城沒有剛需，只有改善，新的要比舊的好，有電梯的要比沒電梯的好，有社群的要比沒社群的好，大的要比小的好。
2、靠近商業去買房，縣城裡人氣遠比學區更重要。
3、千萬不要迷戀縣城，有自住一套的房產後，儘量選擇省會及以上的城市。
4、縣城絕對別碰的產品是別墅！總價貴，老家很多人都是住自建房，根本不缺別墅。
5、有多餘的縣城房產，今年可以抓緊置換。
現在全國樓市的信心都很低，核心城市大多在陰跌。
拿到核心城市房票，買入大城市，縣城雖然割點肉，但對於未來資產增值，和下一代發展來說，是更好的選擇。
最後，鄉音很美好，故鄉很曼妙。
但樓市，真的太脆弱！
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