一年過去，馬上就要到春節了，關於住房問題又要成為很多家庭討論的主題了。對於很多年輕人來說，每逢春節就有兩個問題困擾著他們，一個是買房的問題，一個是相親的問題。但是就是相親，最終也要談到房子上面，畢竟現在結婚都要求有房子，很多都要求男方在城市中有一套房子。可以看出，房子並不僅僅是人們居住的地方，現在還和婚姻掛鉤，是財富的象徵。另外，在城市中，房子還和孩子的教育、公共醫療以及其他社會福利待遇掛鉤，所以對於準備長期定居城市的年輕人來說，在城市中擁有一套房子非常重要。但是眾所周知，目前房價非常高，對於大部分人來說，買房子是一件非常困難的事情，在很多家庭，買房都是一件大事情。所以每年的春節，很多家庭都會討論關於買房的問題。
面對高房價問題，很多人都買不起房子並且沒有房子。根據統計資料顯示，截至2020年，我國有2.2億人還在租房生活，並且有機構預測，到2023年，我國租房的人群將超過2.4億。而在這2億多的租房人群中，大部分都是因為買不起房子才選擇租房的。但是現在房價那麼高，並且房價和房租每年都在上漲，這讓沒有房子的人壓力越來越大。所以，需要房子又買不起房子，這已經成為了困擾很多人的問題，並且這個問題非常難解決。根據上海易居研究院公佈的資料顯示，2020年全國100城和50城的平均房價收入比分別為9.2和13.3，這意味著生活在前50城的家庭，想購買一套房子需要一整個家庭不吃不喝工作13.3年。透過這個資料就可以非常直觀地看出，目前的房價對於大部分人來說都太高了。
好訊息是，最近一年以來，房價走勢出現了下行跡象，根據統計資料顯示，截至2021年10月底，全國平均房價為9749元/平方米，接近2020年9860元/平方米的平均房價，低於今年上半年11030元/平方米的平均房價。可以看出，目前的平均房價相比於今年上半年確實下跌了，已經跌回了2020年底的水平。受樓市調控政策收緊的影響，特別是樓市信貸政策收緊的影響，目前整個房地產行業都存在資金鍊緊張的情況，不僅是房企資金鍊緊張，就是購房者和炒房客購房貸款都受到了影響。在這種情況下，樓市行情急轉直下，房子越來越難賣，這讓本身資金鍊就緊張的房企回籠資金又受到了影響。因此，現在很多資金鍊緊張的房企都開始不斷推出降價促銷的活動，期望透過低價來吸引購房者買房。可以說，從今年3月份底到現在，樓市行情一直都是這樣，樓市不會暖，房企們的降價促銷就不會停。在過去幾天就進入2022年了，那麼明年的房價走勢到底會如何，是上漲還是下跌呢？對此，目前樓市已經出現“3大訊號”，或將改變樓市格局，明年房價走勢或超出人們想象。
第一個訊號：信貸政策的影響越來越大，大部分房企都面臨著挑戰
2020年9月份央行和住建部聯合出臺了“三條紅線”新規：剔除預收款後的資產負債率大於 70%；淨負債率大於 100%；現金短債比小於 1 倍。三條紅線就是讓房企主動去降低負債率，同時限制房企的融資規模，從而限制了房地產行業的發展速度。在2021年初，銀監會又出臺了“限貸令”，透過限制房企和購房者的貸款上限來限制流入房地產行業的資金。可以看出，這兩個樓市信貸政策雖然側重點不一樣，但是根本上都是在限制流入房地產行業的資金。
隨著時間的推移，樓市信貸政策的影響越來越大，最明顯的就是房企資金鍊越來越緊張了，同時很多房企也因為“三條紅線”政策，還需要降低負債率。更重要的是，留給房企們降低負債率的時間真的不多了，因為3年的緩衝期截止日期就是2023年9月份，因此2022年非常重要，這是留給房企們降低負債率最關鍵的一年了。所以，在2022年，很多房企為了回籠資金和降低負債率，大機率要推出折扣力度的大促銷活動，這對於很多房企都將是一個挑戰。但是在筆者看來，這對房企是一個挑戰也是一個機遇，因為只要透過挑戰房企就可以健康穩定地經營下去。在少了很多競爭對手之後，挺過去的房企未來會發展得越來越好。
第二個訊號：樓市已經出現了嚴重的供大於求的現象，並且總體住房資源已經過剩
目前樓市中已經出現了嚴重的供大於求的現象，就是房子賣不掉，庫存積累得越來越多，這種現象不僅出現在新房市場，二手房市場同樣是如此。根據統計資料顯示，從2019年下半年以來全國二手房掛牌量就開始不斷激增，到了2021年這種激增的現象越來越嚴重，僅2021年3月份新增二手房掛牌量就環比上漲了86%。截至10月底，全國已經有很多城市的二手房市場出現了嚴重的供大於求的現象，不少城市的二手房掛牌量都超過了10萬套、15萬套，甚至還有城市的二手房掛牌量已經超過了20萬套。而在新房市場上，這種情況供大於求的現象也非常嚴重，目前全國僅100城的新建商品房庫存數量就超過了5.1億平方米。
相比於目前樓市中存在的供大於求的現象，我國總體住房資源已經過剩影響很大。根據國家統計局和央行調查組公佈的資料顯示，截至2020年底，我國96.86%的城鎮家庭都有了房子，戶均1.5套，並且超過41.5的城鎮家庭有2套及以上的房子。另外，目前我國城鎮居民人均住房面積已經超過了40平方米，這個資料遠高於歐美髮達國家的水平。可以看出，目前我國已經不再缺房子了，而隨著“房住不炒”深入人心，現在炒房客正在拋售房產，這意味著未來住房資源過剩的現象會越來越嚴重。
第三個訊號：棚改要停止了，樓市失去了一大資金來源
房價的上漲需要資金，目前不僅是信貸政策限制了流入房地產行業的資金，舊改政策的出臺，也限制了流入房地產行業的資金。2015年棚改拆遷政策改變為了棚改貨幣化安置政策，就是將過去賠償的安置房改成了現金，再加上本身就有鉅額棚改資金補助，這意味著大量資金流入了房地產行業。但是從2019年開始舊改出臺，慢慢開始取代棚改，並且2021年棚改拆遷就基本上結束了，就算以後還有拆遷，也將是小規模的。
因此，隨著棚改拆遷的結束，就意味著樓市失去了一大資金來源，這對房價走勢影響很大。特別是對於三四線城市，這些城市的房地產規模比較小，過去棚改專案佔比比較大，因此2015年之後這些城市的房價都出現了持續大漲行情。而隨著失去棚改資金，這些城市的房價也將失去資金和拆遷戶的資金，房價自然會開始下跌。
總結：可以看出，目前的樓市調控政策都是為了打擊樓市炒作，為了讓房子迴歸居住屬性。房子最終是給人居住的，當房子失去投資屬性之後，房價是漲還是跌最終還是要由人們的需求來決定。對於人口持續流入的一二線熱點城市，未來房價還有上漲的空間，而對於人口持續流失的三四線城市，房價也會慢慢出現下跌，最終會迴歸到合理水平。強者恆強，弱者恆弱，未來房價走勢也會符合這個自然規律。
