最新樓市資料出來了，各項資料創歷史新高，但樓市很冷，為何？這兩個原因
樓市就是山峰，一山還比一山高。但是對比以前的樓市，現在的樓市則已經變了。
2021年大家普遍感覺到樓市冷了，變了，不少買房人因此一直在觀望，但對樓市影響極其有限。201年全國樓市商品房交易額，交易量，土地出讓收入又創歷史新高。這讓不少買房人感覺到不可思議。樓市不是冷了嗎？為什麼樓市資料還這麼亮。
根據國家統計局2021年統計的資料顯示，人民幣貸款餘額達到了52.17億元，對比2021年增加了7.9%。同時和地產相關的兩項貸款也同樣出現了增加，增幅在歷年最低的。
從公開的資料以及央行、財政部公開的資料顯示，樓市冷清背後有兩個原因：
1、2021年年末，地產開發餘額為12.91萬億，和2020年相比整整了0.9%，同比降低了5個點。
2、個人住房貸款餘額，2021年為38.32萬億元，同比增長11.3%，和2020年相比降低了3個點。
看到這資料清楚了吧，一方面地產開發款增幅很少，但個人住房貸款又創新高，達到了38.21萬億，冷熱可見很不一樣。
除了這兩個因素，2021年的國有土地出讓金則又創新高，達到了87051億元，同比2020年增加了3.5%。雖然增速不高，但同比2019年，2018年，和2017年已經明顯降低，3.5%的增幅說明未來土地出讓金有可能會減少。
從城市分佈來看，目前一些地方財政公共預算對財政出讓金依賴性很強，最高能達到78%，說明還是嚴重依賴土地財政。甚至部分省份財政對土地依賴達到80%，比如山東、河南、河北、江蘇等，但同時部分城市財政對土地依賴不強，比如上海、青海、遼寧等。
因此，從財政對土地出讓金依賴可以看出不同城市的發展情況。未來這種情況變化會越來越大。
那麼為什麼開發商開發餘額和貸款相差這麼大，樓市冷清，但樓市資料還是這麼搶眼呢？其實邏輯很簡單，主要有兩個原因：
1、資料滯後性，無論是統計局還是央行，甚至財政部，資料是對過去一年的統計，並不代表現在的樓市情況。
2、樓市調控一城一策，不同城市有很大的差別，比如2021年累計出臺樓市調控政策651次，樓市已經開始變冷。從價格來看，最後價格下降從10月份以後，並且成交量也創下歷年新低。
但樓市目前確實降溫了，從房價來看，無論是新房還是二手房都在下跌。此外銀行房貸利率也開始下調，公積金政策也進行了調整，甚至部分城市把首付比例降低了20%，比如自貢、南寧、馬鞍山等城市已經開始執行。
這就是當下的樓市，冷熱不均。一二線城市的樓市影響不大，但一些三四線城市，尤其是人口外流，無產業優勢的地方，樓市很快就出現問題了。
因此，未來樓市的變化是肉眼可見的速度，不再是一直上漲，而是穩定中分化，有跌。
對買房人來說，現在買房是機會和風險並存，但買房的時候一定要搞清楚自己到底需要什麼樣子，根據自己實際情況去買，否則很容易入坑，被高位套牢。
