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美國次貸危機的時候，為了讓泡沫更持久一點，解除金融管制，利用《社群再投資法》，無限放寬信貸標準，向買不起房的邊緣小人物“0首付”，發放貸款。銀行再將這部分信貸打包出售給證券機構。證券機構引入擔保公司，擔保這批證券不會虧錢，一番操作以後，再聯合評級機構給這些垃圾債券打上AAAA級的信用評級，再出售給全世界。
最終引發了世界級的金融海嘯！
[ 一 ]
從2015-至今，本輪中國的房價上漲已經持續到了第八年。
從下表可以看出，我國政府牢牢吸取了美國次貸危機經驗，從各方面強監管，根源上預防地產泡沫。
然而2021年，地產行業還是迎來了意想不到的雷聲轟轟。
樓市不可能一直翻倍，不然就是真的泡沫化了。而在這個浪潮裡，誰快速佔有了市場，保有話語權，就可以在接下來的低潮中，對小房企進行兼併，成為龍頭。
“先做大，再做強”。聽著似乎也沒有毛病。
2010年我國房地產行業的毛利率達到了55.26%。
——資料來源：2011年《住宅綠皮書》
而到了2021年，最優秀的房企利潤也只能做到1%-2%。一般來說房企的董事會、投資人對利潤率是有要求的——基本要求維持在15%以上。2%的利潤率意味著一旦經營環節出現任何瑕疵問題，開發商將面臨虧損。
即便如此房企們依然瘋狂拿地。
房地產是金融密集的行業，業內瘋狂地講著456高週轉、IRR等等術語。以至於，寫到這裡，我們要換一個角度來解析了——從金融的角度出發看問題。
[ 二 ]
現有世界是美元主導的世界，人民幣一直以來面臨著升值的壓力。
短期內人民幣升值對個人來講是有好處的，例如外國的留學生們，學費生活費壓力會減輕，買奢侈品更便宜。
但長期來講，是不利的。在我國未完成產業升級之前，目前的基本盤就是製造業。人民幣升值會導致生產成本增加、出口的貨品不再物美價廉。於是就會有一大部分的產業外遷到了東南亞等地，使得國內的就業崗位減少，經濟受損，國家實力削弱。
我們必須要明確：在完成產業徹底升級之前，人民幣不能升值。
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所以才有了這樣一波房地產熱潮：那麼多彙集的國內外資金，不能進入股市，股市的流動性太強了，一旦投機盛行，會瞬間收割走優質企業未來數十年的利潤，甚至於倒閉，人民傾家蕩產。
它只能進入地產。雖然今天我們抱怨地產價格上漲，導致店鋪租金上漲，經營困難。但是樓市這個傳導鏈條，從預售到二手房交易平均至少在五年以上，能給我們寶貴的喘息機會。
聽起來像飲鳩止渴，但實在是別無他選——我們的高新產業在國際上面對著群狼環伺、圍追堵截，至少還需要十年以上的時間進行培育。
圖為：華為大公主孟晚舟被拘禁，左腳上帶著電子腳鐐
很多普通的百姓如同房企一樣也被席捲在這個時代潮流裡：加入樓市，去抓住時機投機，快速買入再拋售賺錢，以保證自己那點可憐的積蓄不會莫名其妙地一文不值。
一場與時間賽跑的遊戲，就這樣悄悄開始了。
[ 三 ]
其實早在2019年疫情給了房企們當頭一喝，他們已經預知了即將面臨的結局：房價不可能無限再上漲，借來的錢總歸是要還的。
疫情等屬於不可抗力因素，大可不必如此擔憂：聯絡債主們商議展期即可。
然而除了騷操的多元化，拆分上市融資等行為以外，這樣一個謊言披著疫情的皮開始了：他們將鐮刀揮向了普羅大眾。
這把鐮刀就是：企業內部理財——年化高達8%-12%。
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就如同美國的金融機構和地產商們曾綁架政府實行購房補貼、退稅政策一樣。我們的房企也曾試圖綁架過政府。
幾乎所有的暴雷都是從員工理財逾期兌付或美元債違約拉開序幕的。
圖為恆大2020年9月的求救信：請政府幫一把，不然會引發系統性金融風險
類似的求救信建業、融創等都發過。政府當局的態度是非常明確的：
1、推進銀行方的三條紅線政策；
2、房企全年拿地金額不得超過上一年度銷售額的30%；
3、......
種種力量下，最終促使了2021年5月，一場來自地產商們心照不宣的土拍熱潮。
房地產有句術語：長期看人口，中期看金融，短期看土地。
土拍熱潮給了人們空前絕後的信心：人們相信這是政府給的訊號，他們相信開發商與政府的關係，相信開發商專業的預判。
實際上這仍然不過是一個與時間賽跑的小把戲。
圖為：電影《美人魚》，拍攝於2016年2月8日
[ 四 ]
很多人都認為政府過度的強監管誤傷了許多本來經營良好的房企。
政策難免會誤傷，但是社會主義運轉的機制毋庸置疑是保護絕大部分人的。一旦被人知道政府會買單，那麼這些房企們只會躺平等著政府無息/低息借錢還債。
實際上這些年無數的房屋質量問題，也能透露出房企躺平的姿態。
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當局政府熟知人性，鐵血的手腕讓所有人最終相信：
1、如果房企不積極自救，那麼有可能面臨更糟糕的結局。參考海航破產重組案例即可知：企業破產重組；董事長陳峰、執行長譚向東因涉嫌違法犯罪，被採取強制措施。
2、不給外資任何出逃機會：前文已經提到過人民幣面臨升值預期，大量外資湧入國內蟄伏等待良機。雖然美元債的利息很低，換了以後重新再發債，企業的現金流依然可以維持運轉，但——誰能保證，還債以後，還能不能續債？
所以可以看到部分房企例如——奧園官宣躺平：美元債我不還了。
3、休想讓政府買單。許多金融掮客們在12月以後紛紛表示：市面上的城投債又變多了。
是的，政府選擇發債給國企，讓國企去併購這些資金困難的房企們。雖然這裡可能又會有其他的隱患，但總體而言是一個很好的選擇，在必要的時候，國家可以直接令這些國企消化完已有的專案，退出房地產市場。
4、接下來才是穩定預期了：一方面要打壓投機行為，一方面又不能讓民眾徹底失去信心。於是便約談開發商以及部分國企，積極推介土地——調高部分割槽域限價，甚至拿出絕版地塊吸引報名。
總體而言，2021年第三次土拍結果還是不錯的。
時至今日，絕大部分杭州人民還是堅信：是的！炒房最好的時代已經過去了。未來房價也不會大漲了。但是，房地產依然會有小幅度的上漲空間。買它，不怕虧！
[ 五 ]
這是一篇口水文，如果有機會再向大家詳細地聊一聊次貸危機、人民幣升值，以及房企的融資構成，深入探討為何強監管下，房企依然踏上了暴雷之路。我們該如何吸取教訓不走老路。
最後是寫給作為普通人的你和我：
2021年我們經歷了太多猝不及防的變革：教培行業的消失、地產行業的暴雷。
請不要驚慌，未來一定會是更好的時代!
就像部落時代——奴隸制時代——封建社會——現代化社會的進化。
所以，不要害怕！
學會擁抱這些變化吧！
