先生的湖還在，但是先生徹底沒了。
“先生的湖”是無數地產策劃人，印象最深刻的教科書級專案。
文案既避開了直接的配套承諾，又將目標客群的中心需求完全表達出來。
在地產廣告中規中矩的2008年，它用文藝且浪漫的文案，驚豔了無數地產人和購房者，既擴大了品牌知名度，又創下了傲人佳績。
當年“先生的湖”，以比周邊貴一半的價格壓倒性領先，每一期賣完了後競品才敢開始賣。
而“先生的湖”這個專案的開發商，正是在去年宣佈破產的百強房企——光耀集團。
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破產財產拍賣詳情
1月20日，破產近4個月的光耀集團的發公告稱，將進行破產財產公開拍賣。
根據通報資訊，本次拍賣的破產財產為光耀集團名下土地及地上建築物、商住樓、綜合樓、辦公用房、商鋪、餐飲、商場、車位等，將以評估價進行公開拍賣。
破產處置具體方式涉及8項：
1．對於光耀集團名下的土地使用權採取單獨處置。
2．對於光耀集團名下的土地使用權及有相應的地上建築物的採取整體處置。
3．對於光耀集團名下同一專案或小區的商場、餐飲、商鋪、辦公用房、停車位，首次拍賣採取整體打包處置。
4．對於光耀集團名下荷蘭水鄉一期商住樓、八期綜合樓採取單獨處置。
5．對於光耀集團名下住宅採取分套單獨處置。
6．對於光耀集團名下車輛、股票採取單獨處置。
7．對於光耀集團名下對外投資股權，管理人將另行制定拍賣方案通報債權人後開展拍賣工作。
8．對於光耀集團名下“翡儷港”八期專案及“東平4號地”等破產財產因涉及復工復建問題，管理人將另行制定拍賣方案通報債權人後開展拍賣工作。
此外，管理人擬在阿里拍賣破產強清頻道處置該集團17項破產財產，其所有的破產財產起拍總價約5.47億元。
很難想象曾經廣東赫赫有名的百強房企，現在旗下的資產僅值5億多。
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從百強到破產
光耀集團作為曾經首屈一指的房企，其規模十年前就已經是TOP100，榮光一時的光耀集團曾經在廣東省的地位無法撼動。
然而光耀僅僅只用四年的時間，就從一顆耀眼超新星，變為一顆突兀的流星。
回顧光耀的發展歷程，不難發現，對於房企來說幾個最重要的發展戰略，它恰恰都有失誤。
【一·盲目擴張】
光耀集團成立於2002年，原來一直根植惠州一隅。
從2009年全國樓市回暖、趨熱之後，開始啟動大規模的全國擴張戰略。
資料顯示，年銷幾十億元的時候，正是雄心勃勃的開發商最具有擴張衝動的時候。
2010年光耀地產銷售金額為40億元，這個階段的房企已經完成了原始積累，必須向外擴張，才有可能進一步做大做強。
不過從時機角度考量，光耀拿地的時機和運氣都不是很好，2010年和2011年在全國集中購地，而那幾年公開市場拿地的地價基本都偏高。
為什麼2010年是個分水嶺？
因為2010年開始實行嚴厲的房地產調控，“限購、限貸、限價”這樣的干預手段，也都在這時候出臺。
當時市場上城市的地價，是從2013年的上半年，才回落到2010年的水平，也為日後銷售遇阻、利潤下滑，埋下了禍根。
正如光耀地產董事長郭耀名在媒體專訪中所言：
“如果當時不走規模化，呆在惠州不出來，將來更加沒有機會走出來。只是擴張時機欠佳，速度太快，攤子一下子鋪得太大，加上政策變化，運氣不好，當然也有操作層的失誤，導致了一些問題。”
對比同時期的保利，在2008年下半年市場最低迷的時候，逆勢大舉購地。
事後證明多屬抄底價，其後兩年，保利貨量充足，推盤時正好趕上樓市復甦、回暖、火爆，業績大增，順利實現“彎道超車”。
【二·擇址失誤】
光耀用了五年時間的發展，成為惠州城區的房企銷量冠軍。
後期為了全國化佈局，把總部搬到深圳，開始攻城略地，但佈局的城市，基本都屬於“陷阱”類的城市。
2010年之前，房地產行業並不常將一二線與三四線做區別性看待和談論。
而2010年開始，一二線和三四線，彷彿成了完全不同的兩個“房地產世界”。
在2010年之後，光耀分別佈局了：深圳、惠州、東莞、佛山、湛江、汕尾、上海、杭州、北京、天津、臨沂、威海。
其中光耀在一線城市北京、上海、深圳中，分別只有一個專案，並且都是非主流的專案。
而在二三線城市中，光耀選擇的地塊，多數並不在城市的核心位置。
光耀當時的北京專案，在河北省灤平縣，只是緊鄰北京密雲縣；而上海的專案，遠在青浦區澱山湖郊區，這種型別專案，在當年的利潤極小。
二三線城市的專案佈局的數量看似不少，但單個城市的專案太少，單城產值效率太低。
與光耀地產形成鮮明對比的是幾家閩系開發商，他們在2010年開始發力全國佈局的過程中，區域選擇相對合理。
例如總部已遷至上海的旭輝，過去在上海拿了較多的土地，而上海市場的強勢表現，也為他們的銷售業績和利潤增色不少。
此外同階段的時候，富力深耕廣州、北京，融創深耕天津、北京、上海，也算得上是成功案例。
【三·產品線不合理】
談及房地產的產品線，從大類上，可分為住宅和非住宅，住宅大概佔到整個房產交易或建設量的八成左右。
根據光耀集團網站資訊，當年在全國12個城市佈局，主要有四條產品線：
【1】城市遠郊高階休閒度假別墅，例如“全球候鳥度假地”
【2】城市近郊高階生活別墅資源社群，例如“光耀城•先生的湖”
【3】城市中心高階住宅社群，例如“光耀•荷蘭水鄉”
【4】城市精品藝術居住計劃區，例如“DADA的草地”
仔細分析這四條產品線，只有城市中心高階住宅，是比較符合當前的市場形勢。
其他三大產品線，錯誤地判斷了國內當前的房地產消費形勢，過於詩與遠方般理想化。
郊區別墅專案很難跑量實現回籠資金，城市精品藝術居住計劃區，帶有度假地產的概念，還有城市遠郊的高階休閒度假別墅，屬於近幾年市場低迷的旅遊地產。
在2010年實行限購限貸政策後，投資投機性需求顯著萎縮，自住需求佔據了絕對主導，商品房住宅遠比度假商墅更易銷售。
總的來看，光耀主要的產品系不符合當年的市場銷售邏輯，但卻佔掉集團整整30億的資金鍊，也為後來的破產，埋了個雷。
【四·融資問題】
從2011年開始光耀集團借了15億的民間借貸，佔光耀整個融資規模1/3。
據中國基金報報道，2013年5月，光耀集團、光耀地產曾向深圳某商業銀行申請貸款，但因為有不履行法院判決的失信記錄而被拒絕。
到了2014年，光耀集團便被爆出資金鍊出現問題，總負債達到百億元。
光耀集團曾兩次嘗試透過重組上市，但都以失敗告終，並讓光耀損耗巨大，資金鍊由此開始緊繃。
第一次，光耀集團透過收購新都酒店想借殼上市，3年投入10億元。但收購完後，因有房地產背景，政策不支援重組而失敗。
第二次，光耀集團想透過礦業來重組上市，並花費2億元在湖南買了兩個礦井，但不久礦業開始走下坡路，導致第二次重組失敗。
這兩次失敗讓光耀投進去的錢全部打了水漂，光耀的資金鍊也是從這個時候開始緊張。
不過彼時的郭耀名還算樂觀，表示集團還有90億元有形的淨資產，包括土地儲備和在建專案，資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢，光耀就能緩過來。
此後光耀集團似乎不僅沒有找到這筆錢，資金鍊缺口甚至更大，而暴雷後，光耀集團董事長郭耀名選擇了遠走香港。
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努力“活下去”
新年伊始，除了像光耀這樣曾經的巨無霸房企破產，地方的中小房企也沒能逃脫破產的命運。
暴雷貌似有延續的跡象，大家都在用力地“活著”。
2022年雖然才過了不到一個月，但目前已經有至少25家房企在走破產程式。
馬光遠曾預言，將來國內僅有20%的房地產開發商能夠存活，其他的終將走向倒閉。
為了更好得活下去，目前許多出險房企，正在賣掉優質的專案來償還債務。
去年，以龍湖、碧桂園、萬科等為代表的大型頭部房企入場收併購。
碧桂園近百億收購富良環球、融創近百億收購彰泰、紅星地產40億被遠洋收購、中國平安豪擲330億收購凱德集團旗下資產包……
另外，近期高層也給“拯救出險房企”開了一條資金通道。
2022年開年，各大銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業專案的承債式收購，相關併購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。
多家媒體也報道稱，傳聞11家房企被央行列入需要流動性支援的房企名單。
如果傳聞為真，對於出險房企來說，賣掉一些相對優質的專案來償還債務，再透過逐步降規模、降負債，應該可以真的“活下去”。
對於資金充裕的優質房企來說，這很可能成為未來做大做強的重要方式。
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