最近一則"賠償490萬！1550萬的二手房，銀行放貸延遲2個月，購房者被賣家起訴"被各大媒體轉載，一時銀行真坑人，賣家合夥中介坑買房人，甚至對法院判決表示不公平等種種討論和回覆此起彼伏，博主的東城土著發小兒也一個勁兒的問財華哥怎麼看這個問題，索性給大家講講這個問題出在哪，到底有沒有被坑，判決公不公平。
首先很多媒體都是標題黨，把賠償金額“490萬”和銀行房貸晚兩個月，這兩個因素來吸引眼球。
實際情況是，由於買房人根本性違約造成，根據違約條款需要賠償總房款的20%作為違約金，也就是1550萬的20%，310萬，這個數額是正常的， 一般北京上海等一線城市的二手房交易，都會把根本違約責任的賠償金額設在定金的兩倍和總房款的20%取高值。另外的180萬是，裝修賠償款，因為在2020年5月簽訂合同後到8月30號過戶之前，原告已經把房子的使用權交給了被告，雖然沒有過戶，並且在協議中約定了，若因被告違約導致買賣合同無法正常履行，被告應在解除合同7日內將該房屋恢復原狀或賠償原告房屋裝修費180萬元。
由於去年上半年包括北京上海等熱點城市房價上漲就快，去年下半年銀行放貸進入了視窗指導期，放款週期不斷延長，甚至達到了過戶後3個月以上還沒有放款的，博主本人和其他許多購房人都受到了這個影響。但是詳細看過本案例的判決後，瞭解到，被告是一直沒有申請下來貸款，不是銀行批貸了，放不放款的問題，是貸款沒有批下來，所以這裡可以基本略去銀行的問題，而且為了對沖銀行批貸房貸的不確定性（因為當時已經進入按揭貸款放款的敏感期，買賣雙方和中介都應有所瞭解）在合同中增加了，如貸款在過戶前沒有批下來，被告應該在過戶前透過中介或者直接將剩餘尾款付給原告。博主猜測，大機率是被告申請貸款時候自己的徵信（或者配偶的徵信）不過關，有逾期（特別是當前逾期）導致貸款沒有批下來，另外就是本案標的房屋是辦公用房，不是普通住宅，對按揭貸款的審批是更嚴更復雜一些的，這些都加劇了交易的風險。在一般的二手交易中，按揭貸款沒有批下來買房人責任居多，因為主要是稽核的買房人的資質，很多人不注意自己的徵信，或者在簽訂買房合同之前沒有去仔細的查一下徵信，沒有和專業的人員進行確認，自以為自己的徵信沒問題，造成按揭貸款不批而違約的情況。
在整個交易過程中有哪幾點是可以注意並且能加以避免的呢？
買房人：
1）總的原則，不應該把交易週期約定地太緊了，因為整個買房過程中很有可能出現這樣那樣的問題或者延後，都會把過戶日期推後。更不要把付款方式約定成貸款不批就要改成全款付給業主，但這很有可能是買賣雙方在交易前形成合同時成交意願博弈的結果，為了眼前利益而忽視了風險。
2）如果是貸款買房一定要提前打一份自己和配偶的徵信報告，因為很多時候你以為你沒問題不一定是那個情況，經常會出現自己覺得沒問題，徵信一查好幾個逾期，所以一定提前確認下徵信情況，讓中介或者專業人士幫著把控下貸款能否辦下來
3）重視合同的嚴肅性，也是被告最後的補救的機會，在約定過戶日期到期未能貸款批覆，應當及時找其他資金，哪怕是市場上成本高一些的資金來完成過戶交易而不是一拖再拖，因為拖的過程都是業主在損失，而業主是有依據合同的約定來無責違約的，所以一定要重視合同的嚴肅性，特別是各個節點的日期和足額給付合同約定的資金。
賣方：
不應在房屋沒有過戶的情況下就把房子的使用權交於買房人，應該約定收到全部購房款後交接房屋，這樣必然能省去雙方許多不必要的麻煩，不會被買房人違約佔領了1年多，也能給買房人儘量多的對於違約的警示。但我估計提前交房也是雙方交易博弈的結果。
中介：
中介應該為了交易的順利完成堅守一些基本原則，比如提醒買房人徵信情況並提前查閱買房人的徵信報告以便保證貸款可以順利批覆；提醒買房人在交易過程中按時足額履約，和不履約所帶來的後果，根本違約是要賠付對方20%總房款的，由違約的合同中，很多時候都會有交易的其中一方不重視合同，中介提醒了也白搭。
希望大家在房屋買賣過程都能順利，很多時候合同的嚴謹，風險的把控遠比眼前的3-5萬的房款重要的多。
