老張，聽說你買了套新房啊，恭喜恭喜哦！打火炮撒！
哎，別提了，交房時間都到好久了，還沒收到房子。
為啥子喃？
不曉得嘛，反正還不符合交付條件。我正要找開發商打官司，喊他賠錢！
2022年新春佳節前後
返鄉置業小高潮推動
樓市又將迎來一波“小高峰”
購房本是喜事
但遲遲不交房卻讓人憂愁
逾期交房涉及哪些法律問題呢
請看以下案例解讀
基本案情
2018年9月，原告張某（買方）等與被告四川某公司（賣方）簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，對逾期交房的違約責任、解除合同等進行了約定。原告張某等付清購房款後，被告未按照合同約定的時間交付房屋。現原告主張被告逾期交房違約，要求按約以全部購房款為基數，按日萬分之二十賠償違約金。
被告抗辯因重汙染、高溫雨水天氣、消防法修訂、海綿城市建設以及新冠肺炎疫情等影響了工期。前述因素均為不可抗力，按照合同約定應當將相應的時間予以扣除；另抗辯合同約定違約金過高，應當予以調減。
爭議焦點
被告抗辯的逾期交房的免責事由（即不可抗力因素）是否成立？
如果被告存在逾期交房的事實，原告主張的違約金是否過高？是否應當予以調整？
裁判規則
不可抗力因素的
認定
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
重汙染、高溫強降雨天氣能否成為不可抗力因素
在取得商品房預售許可證前，市區兩級政府已下發重汙染天氣應急的有關檔案；另高溫及強降雨天氣每年都會出現；被告在制定銷售合同時應當予以預見前述影響工期的因素並預留相應的時間；故均不屬於不可抗力。
海綿城市建設能否成為不可抗力因素
因海綿城市建設要求納入建設全過程政策的出臺在案涉工程取得規劃建設及商品房預售許可證之後，故認定該因素系開發商在制定交房時間時無法預見的因素，視為不可抗力。
消防法的修訂能否成為不可抗力因素
被告提出因2018年、2019年消防法修訂導致消防驗收不合格而影響工期；但其提交的證據顯示2019年消防驗收的工程系部分工程調整，不能反映系因消防法修訂導致消防驗收不合格，故該因素不能視為不可抗力。
新冠疫情能否成為不可抗力因素
新冠疫情發生於案涉工程工期內，且眾所周知該因素屬於不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，故認定為被告延期交房的免責事由。
違約金的認定
對於逾期交房來說，合同約定按日計算房屋總價款的萬分之二十計算違約金明顯過高。綜合考量案涉房屋所在地段、房屋面積以及逾期交房給原告造成的房租損失等，酌情認定違約金。
“酒麒麟”釋法
當開發商逾期交付房屋時，如何正確認定逾期交房的正當理由是否成立，對於兼顧民營企業與消費者合法權益，促進房地產行業良好執行有著重要意義。
正確認定天氣因素、政策因素是否屬於不可抗力，以此促進開發商應當預見有關影響工期的因素，履行其應有的社會責任，而非將其轉嫁與消費者，依法保護消費者權益。
當合同約定的違約金計算標準過高時，在充分考慮消費者損失以及可得利益的情形下調減違約金，體現違約金以補償性為主、懲罰性為輔的性質，助力民營企業穩中向好發展，營造高質量法治自貿營商環境。
