新年的樓市第一坑：返鄉置業

這是俺回到村裡的第五天，排了兩次相親、三波聚會，還收到了六通賣房子的電話。

怪俺一直捨不得換掉用了十幾年的號碼，時不時就有縣城的賣房子電話打過來，不過這次特別密集，都想趕著“返鄉置業”的節點收割一波。

注意了！新年的樓市第一坑“返鄉置業”已經來了！

一到年關，大批北上廣深的小年輕們回到了自家的小縣城。

瞅著60000元/㎡的房子少了個0，那份買房的心總是蠢蠢欲動。

同樣年關，天殺的開發商走起了溫情路線。

“生在哪根在哪，就是離不開老街老巷老街坊。”

“踏遍萬水千山，總有一地故鄉。”

“曾經世界奔忙，如今驕傲歸家。”

“父母眼中的佼佼者，不該是城市的漂泊者”

……

走一遍縣城，層出不窮的廉價煽情差點兒讓俺落淚，直到俺路過通火通明的營銷中心才緩了過來，這開發商正在磨刀霍霍向韭菜了。

路人皆知，返鄉置業是縣城樓市的救命稻草，年年不會缺席，比“金九銀十”還好用。

打折促銷、買房送車一套組合拳下來，賣得如火如荼。

賣房的想法只有一個，套牢縣城最有錢的接盤俠，再逃之夭夭。

買房的大多是想給自己留個退路，串親戚時多點兒談資。

但遺憾的是，絕大多數的返鄉置業都是坑，都是被收割的。

咱們來討論一個問題，為什麼有人買老家的房子？

俺覺得，不外乎這幾種假設。

一．拼命工作，但買不起一線城市。

不少在大城市打拼的人，對高房價絕望、對搬家恐懼，渴望擁有一處安身立命之所。

回到老家看到低廉的房子，極容易失去理性、衝動買房，以此來逃避現實的壓力。

二．同齡人都買房子了，自己不想落後。

過年最多的就是飯局，同學、親戚總得聚一聚，而買房、結婚這些話題永遠逃不過。

聽到別人的買房訊息，或多或少有被刺激到，迫切想要擁有一套房子。

三．房子永遠都是漲的，買一套又不吃虧。

有一部分人經濟還可以的，對老家有感情，想著房子一直在漲，買一套又不吃虧，就當投資了，房子總比銀行裡的錢保值。

再或許以後回老家養老，留個退路。

乍一看，這一套套的邏輯可以自洽，沒啥毛病。

但以上的這些邏輯，沒有一個是從經濟、產業、人口等出發的觀點，過於衝動、感性。

這就是縣城房子的問題，除了打打感情牌，沒有任何價值可談。

買房買的不只是一處安身立命之所，更是能有回報的資產。

而縣城房子大多是租不出去的，或者說租不上價，若是再用點兒心裝修一波，想要租金回本遙遙無期。

有人說，不租留著房子漲價了再賣不行嗎？

OK！咱們來瞅瞅縣城房子這幾年的行情。

五年前，中國樓市整體走除了一波漲幅，大城市群的三四線城市、或是偏遠的縣城，跟著渾水摸魚，有些甚至實現了翻倍。

有了這一波大漲，返鄉置業有了最大的支撐。

可事實上，大範圍畸形的漲幅早已讓縣城房子遠遠超出了當地居民的承受能力，純屬跟風賣出了遠超過正常的售價。

一次暴漲可以雞犬升天，但未來什麼時候再漲？還有這樣的大漲嗎？

上一輪的大漲來自於大拆大建的貨幣化棚改，背後還有央行的定向大放水，才有了難得一見的中國樓市反彈。

問題是全國棚改已經收官，自2019年後棚改貨幣化補貼陷入了斷崖式下跌的困境，沒有天量資金哪兒還有新一波大漲？

有人說，不求大漲，穩住了再轉手賣掉不行嗎？

最致命的來了，縣城房子根本沒有人接盤！

縣城本來年輕人就少，沒有什麼剛需可言。

再加上的房自更新迭代升級越來越快，二手房隨著時間拉長線性的貶值，誰會買日益衰敗的二手房？

大城市喜歡造新城，縣城同樣喜歡造新城。

大城市再做舊城改造，但縣城無力舊城改造。

這就導致絕大多數縣城新城房子扎堆，老城破爛不堪，二手房無人問津，沒有流動性。

沒有租金、沒有大漲可以跟從、沒有流動性，縣城房子無解。

遠離三四五線和縣城是老生常談的問題，城市的經濟根基、發展動能、人口外流等等，決定了小地方的前途渺茫。

未來城市的分化會越來越嚴重，北上廣深虹吸全國、省會虹吸地市，這是社會的必然結果。

不在中心城市的輻射圈之內、不在大城市群的覆蓋範圍之內的三四五線和縣城將被進一步的吸附，競爭力進一步下滑。

等待他們的，只有人口的持續流出、經濟的收縮。

OK！總結一下。

一．避開返鄉置業的大坑，回家過年唯一目的就是探親團聚，無關其他。

二．三四五線和縣城一律不碰，便宜是一回事，有沒有價值是另一回事。

三．漲幅短期內會騙人，但城市的實力不會，請拋棄情感投資，不要和錢過不去。

四．有自住需求的可以買，但留一套足以，甚至一套不留，租房自住；但以後要自住不等於自住，一定要分清，真正到了養老的時候，醫療資源遠比個人情節靠譜的多。

五．大城市化是大勢所趨，請拼全力買大城市，留在大城市還有機會參與整個社會的發展歷程；買不起一線降維省會，買不起省會降維省內第二大城市，哪怕縣城洋房和省會兩房，一定要選擇省會兩房。

六．用有限的積蓄投資縣城老家，等於失去了紮根大城市的機會，下一代將要重新踏上進城打工的旅程，時間的成本和階級的固化無法透過一代人的努力可以輕易追趕。

文：樓市毒舌