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城市多元組合體、集商業、文化、購物、休閒、娛樂、高檔住宅、城市廣場於一體、大型shoppingmall、星級電影院、各式旗艦主題館、國際化5A寫字樓……面對如此誘惑，你是不是也心動了？浙江的韓先生就被打動了，毫不猶豫與開發商BL公司簽約並支付了房款。
事與願違的是，這樣“高大上”的商業廣場專案原來是開發商虛構的，韓先生為此怒告開發商，要求對方賠償損失，結果卻輸了官司。
這是怎麼回事呢？
“城市新中心”打動購房者
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2012年，BL公司對外宣稱要打造城市新中心“××文化商業廣場”，同時推銷住宅專案“××花園”：
集文化、娛樂、休閒、餐飲、購物於一體的商業文化綜合體；
涵蓋大型shoppingmall、星級電影院、中央水景廣場、各式旗艦主題館、精緻餐飲以及高檔住宅和國際化5A寫字樓；
專案以生活融入品質、商業融入人文、環境融入感情、彰顯建築品味為實際理念，使專案建築型別豐富、錯落有致，將不同個性的商業建築統一在整體佈局之中……
韓先生被如此高大上的專案深深打動，遂與BL公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了“××花園”商品房一套，並支付了購房款。
2014年，該住宅專案一期、二期、附屬工程進行了房屋建築工程竣工驗收備案。BL公司向韓先生髮送了《交付通知書》，通知韓先生前往辦理交付手續。
但是，韓先生注意到，所謂的文化商業廣場絲毫未見動靜，土地仍為農民集體土地，未收歸國有，便以對方宣傳的文化商業專案未進行建設為由拒絕收房。雙方多次交涉無果，韓先生遂訴至法院，要求對方進行賠償。
文化商業廣場原來是虛構的
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偌大的文化商業廣場為何落空？
原來這竟是開發商虛構的。
法院審理查明，2011年，BL公司與當地國土資源部門簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，該《國有建設用地使用權出讓合同》後附的規劃紅線圖顯示，上述商業地塊確係在整宗出讓地塊的規劃紅線範圍內。但是，結合《浙江省建設工程規劃核實確認書》可知，該部分地塊並未包括在涉案住宅小區的規劃範圍之列。
韓先生認為BL公司的宣傳構成了要約，其行為違反了自身的承諾，構成了違約，符合《商品房買賣合同》約定及法定的退房賠償條件。韓先生提供了相關影片、照片等證據，擬證明BL公司虛構了不存在的廣場，並且將文化商業廣場作為其銷售本案訟爭商品房的“主打”與“最大賣點”。韓先生認為，本案所涉房地產開發以文化商業為主題概念，以文化商業產品的開發為核心和依託，訟爭商品房就是一個集居住、文化商業服務功能於一體的多功能新型商品房，其作為文化商業廣場不可分割的一部分，區別於一般的、純粹的住宅，緊密依託於文化商業廣場的整體設計，只有文化商業設施與住宅有機嫁接，才能體現本案訟爭住宅的價值。因此，BL公司在銷售本案訟爭房產過程中對廣場的宣傳已經構成了要約。BL公司承諾建造的商業文化廣場無法實現，又將根本不屬於自己的土地作為重要的宣傳內容以誤導購房者，使購房者付出高出同等住宅市場價格的代價購買其商品房，購房者有權解約並索賠。
BL公司則辯稱其並不存在違約行為。首先，其已履行了合同約定的交房義務。其次，宣傳冊、影片僅為要約邀請，並非要約。宣傳冊明確載明：“本資料僅供參考，不構成合同要約，一切以政府批文為準”等字樣，在沙盤模型旁註明有“本模型系規劃方案設想的實現，僅供購房參考，具體建設結果會與本模型效果存在區別，一切未有列舉事項或模型更改，不再另行通知，最終結果則以政府部門核准檔案及雙方合同約定內容為準”字樣；根據規劃部門核發的建設工程規劃核實確認書附圖，宣傳冊及宣傳影片中描述的商業地產專案並不在住宅規劃紅線範圍內；宣傳冊及宣傳影片僅是對專案推介式的宣傳，並不是對涉案樓盤具體設施或裝置的允諾，內容也並不具體明確。最後，商品房的定價依據主要在於開發商的品牌、小區的規模、房屋結構、套型、樓層、朝向等方面，宣傳冊及宣傳影片並沒有對商品房價格的確定造成任何影響。
法院：不構成根本性違約
一審法院認為，根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。可見，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約必須同時符合以下條件：
一是出賣人就房屋及相關設施所作的說明和允諾僅限於商品房開發規劃範圍內；
二是所作的說明和允諾具體、確定；
三是對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響。
本案中，根據規劃紅線圖顯示，原告宣傳的文化商業專案所涉地塊（限《國有建設用地使用權出讓合同》確定的土地範圍內）在商品房開發規劃範圍內，同時縱觀整個宣傳資料，其中的文化商業專案是被告的一個重要的宣傳賣點，其宣傳的內容對一般購房者而言視覺衝擊較大，文化商業專案（限《國有建設用地使用權出讓合同》確定的土地範圍內）的佈局也比較確定，作為與住宅專案一起進行整體宣傳，其對《商品房買賣合同》的訂立存在重大影響，故該宣傳冊及宣傳影片內容應構成合同要約，對原、被告雙方具有約束力；在上述前提下，被告未在商品房開發規劃範圍內建設文化商業專案，確實影響到商品房的使用功能。被告抗辯已按約履行了合同義務，對此抗辯意見不予支援。但原告訴請均建立在解除《商品房買賣合同》的基礎上，就被告的違約程度，一審法院認為尚不構成根本性違約,故判決駁回原告韓先生的訴訟請求。
韓先生不服判決，提起上訴。
本案的爭議焦點在於被告是否存在根本性違約。
二審法院認為，關於BL公司針對文化商業廣場所作的宣傳是否構成要約，首先，雖據《國有建設用地使用權出讓合同》中後附的規劃紅線圖顯示，上述商業地塊確係在整宗出讓地塊的規劃紅線範圍內，但結合《建設工程規劃核實確認書》等證據可知，該部分地塊並未包括在涉案住宅小區的規劃範圍之列。即該文化商業廣場並不屬於涉案住宅小區開發規劃範圍內的房屋及相關設施；其次，在宣傳冊與宣傳影片中，BL公司已明確相關資料僅供參考等提示資訊，表明該公司對文化商業廣場專案所作的說明和允諾並非具體且明確的。基於上述分析，與該專案相關的宣傳冊與宣傳影片尚未構成要約，其對雙方當事人均無約束力。由此，BL公司並不構成違約。法院駁回上訴，維持原判。
普法小知識：何為根本性違約？
《民法典》對根本性違約和一般性違約是這樣界定的：
根本性違約，是指合同一方當事人違反合同，致使該合同的目的不能實現的行為；
一般性違約，指合同一方當事人違反合同，但並不導致該合同目的不能實現的行為。
違約發生是否導致合同無法進行，對於一般違約，守約方沒有單方面解除合同的權利，否則，守約方就造成了根本違約。
當事人一方出現根本性違約時，合同相對方獲得合同解除權；而當一方僅僅出現一般性違約時，合同相對方並不獲得合同解除權，只可以要求違約方承擔一般違約的違約責任。
那麼，如何認定合同根本性違約？
1、從違約的情節考慮，一方的違約使合同履行成為不必要或不可能，便構成根本性違約。
2、從違約的後果考慮，單純的違約並非合同解除的主要根據。
以過錯作為判斷因素之一的違約後果具有嚴重性才是合同解除的根本原因，而判斷違約後果是否嚴重，應以是否違反合同關鍵因素，即合同訂立的主要目的能否實現為依據。
購房者如果遇到開發商不構成根本性違約這種情況，打官司並非最佳解決方案，不妨向房質網諮詢、求助。房質網可以幫助購房者與開發商展開談判，運用專業法律知識，在談判桌上為購房者爭取最大利益。
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