01.
虎年春節，樓市比較冷。綜合第三方資料，除上海、蘇州等少數城市，一二線城市新房成交較2021、2019年春節的下降幅度大概在50%和10%左右。三四線城市銷售跌幅普遍在60%以上。
拋開非正常年份的2020年，2021年春節，樓市在高景氣位，2019年春節的樓市也不差。但2022年春節，疫情多點散發，深圳、北京、上海、西安、鄭州等重點城市，疫情貫穿春節前後，樓市下滑在情理之中。
去年10-12月，調控政策糾偏、按揭正常化，樓市銷售在四季度的三個月整體呈現反彈的走勢。但2022年1月份，樓市下行也很明顯。29個重點城市1月份新房成交1429萬平方米，環比下降37%，同比下降46%。深圳二手住房交易再次回落到“2000套”以下的10年新低。
當然，從過往情況看，1月本來就是樓市淡季，加上疫情影響、返鄉增加，回撥也很正常。但去年10月份開始糾偏調控以來，今年1月份可謂是政策“吹暖風”力度最大的一個月，有“降準降息”，很多城市增加公積金貸款額度或降低公積金首付比例，有的提出降低首付的（比如安徽），按揭貸款利率連續4個月回撥。國家層面，扶持住房消費的姿態很明顯。
如此大的跌幅，有點不正常。而且，去年12月份已顯現出了反彈乏力的跡象。
02.
筆者認為，有幾個原因：
一是，供給端在下降。1月份，29個重點城市新房新增供應面積1080萬平方米，同環比齊降，降幅分別達到了43%和58%。其中，一線城市商品住宅新增供應面積228萬平方米，環比近乎“腰斬”（-47%）。以深圳為例，1月份新增供應只有12萬平米，但成交高達36萬平米。
對於熱點城市來講，新房供應對需求的牽引力很大。若供應少了，成交量自然也就少了。問題是，開發商資金鍊壓力比較大，在銷售回款佔到資金來源50%以上的情況下，沒有理由不增加供應。目前，政策持續友好，銷售量在10-12月連續3個月增加，趁勢推動銷售，不好嗎？
另外，從庫存週期來看，一線城市都在10個月以下，滬深甚至低於8個月。那麼，為什麼不增加供應呢？
二是，開發商的預期微妙變化。
預期微妙改變，是“友好政策”疊加推送的結果。比如，央行開始降準降息（降低5年期LPR）；各地紓困樓市的尺度越來越大。比如，降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款額度，已經呈現席捲之勢；安徽甚至提出“降首付”；據說，管理層在制定放寬預售資金提取的規定。
另外，近期國家提出，有收縮效應的政策要慎重出臺。而且，國企央企收併購出險的民企專案，1月份也開始落地了，多筆專項債券發行，世茂、融創等已通過出售專案回籠資金。這些友好的政策不斷釋放，疊加在一起，就轉化為開發商預期的微妙變化，也就是策略性推遲供應。
具體來說，去年春節“就地過年”，今年春節返鄉增加，加上疫情多點散發，大範圍降溫，南方陰雨不斷，關注冬奧等，都不利於樓市銷售。相比春節前後，2022年“兩會”前後再推盤，策略上更勝一籌。簡單說，從天時地利人和的角度看，1月份及虎年春節，並不是推盤的好時機。而且，各界一致認為，政策暖風只會越吹越強，對開發商也越來越有利。
等形勢更加明朗，預期好轉了，再推盤，不好嗎？在熱點城市，樓市缺乏彈性。當前靜淡的行情下，供應明顯下行，銷售不可能好起來。
三是，二手房市場的掣肘。
2022年1月，二手房市場整體持續小幅回落，9個重點城市共計成交二手住房329萬平方米，環比下降5%，較去年同期相比規模減少45%。總體來看，二手房市場相比新房表現更弱。
其實，如果看70城房價指數，就會發現二手房市場仍舊處於普跌狀態。12月份，70城二手房價格指數環比下跌0.4%，有63個城市下跌；而新房價格指數在12月份環比下跌0.3%，只有50個城市下跌。政策紓困，無論基於賣地考慮，還是穩定開發投資，都更在意新房市場。
大多數城市二手房價格在下跌，對“賣一買一”的需求很不利。很簡單，手上的房子賣不出去，買新房就比較困難。2020年疫情後，各地房價再次創出新高，現在依舊在歷史最高位。再加上，不允許過度加槓桿了，而新房戶型越來越大，“賣一買一”就是新房市場的主力需求。現在，二手房價格仍在下跌，買家入場的意願下降，賣家的置換需求也很難實現了。
四是，一些刺激性因素消失了。
比如，“麵粉貴過麵包”、“一二手房價格倒掛”等，這是直接推動房價上漲的因素。事實上，深圳、上海、杭州、成都等熱點城市，這幾年房價上漲，其中地價上漲推動買房預期、價格倒掛刺激“打新”，具有很強的作用。但近期幾輪土拍，溢價率降至個位數，流拍率仍在20左右；另外，二手房價格下跌，“打新”索然無味，深圳“潤四”這樣的網紅盤也不得不啟動全民營銷。
五是，返鄉置業啞火。
1月16日，發改委釋出《關於做好近期促進消費工作的通知》，提出抓住春節、元宵節等傳統佳節消費旺季契機，促進住房消費健康發展。但是，沒了棚改貨幣化、去庫存這般“加持購買力”的重磅利好，加上二手房價格普跌，開發商紛紛打折促銷，返鄉置業也啞火了。
03.
目前，各方都對未來政策有很大的期望，包括調控鬆綁、信貸扶持。從趨勢看，大機率有望催化“見底回升”的行情。今年“前低後高”已成為共識，“兩會”前後政策暖風會繼續吹。等到2022年年中前後，樓市應該會有所反彈。但是，我們千萬不能高估政策的作用力度。
比如，2022年1月12日，招商蛇口30億元併購票據完成註冊，被稱為是去年12月份“併購融資新政”後，併購融資專項債“第一單”。但是，我們並沒有看到地產國企、央企攜大筆資金雪中送炭力挽狂瀾，救民企於危難。據悉，30億中償還債務的金額為17.1億元，在總併購資金中佔比達57%，用來併購的資金縮減到12.9億，只佔43%。而且，即便是這12.9億，也是用來併購國企上海城投旗下的城市更新專案，並不是對出險民企專案的收併購。
這是個重要的訊號，央行“併購融資新政”本質上並不是“救民企”，而是保交樓、保民生，保穩定。近期，國家一再強調地產“新模式”，本質上是要告別加槓桿、快週轉、低質量，搞資本運作的“舊模式”。達到這一目的，就必須要讓“壞的房地產市場”出清，救助會導致積重難返。
房住不炒的背景下，購房者對投資住宅回報的長期預期已經發生改變，銷售面積下降是必然趨勢。鼓勵新模式、打造租購併舉住房體系、重建保障房體系等等，都是為了應對銷售面積下降。當然，上述供給側改革不一定能對沖銷售下滑，但能讓住房消費迴歸到健康的軌道上。
站在國內大迴圈和共同富裕的高度，必須杜絕地產再次繁榮，也必須要忍受“市場出清”的陣痛。再者，地方政府及平臺債務壓縮已是政治任務，依靠地產加槓桿的動力也弱化了。保交樓、保民生成為樓市新主題，對過去地方政府與開發商合作共生、共存共榮的關係，是巨大顛覆。
04.
由此，所有的政策糾偏，都是有限度的，地方紓困行業，都在“小打小鬧”的框架下進行。比如，安徽說了“降低首付比例”，並未突破限貸政策，不實施“限購”的城市，居民家庭首套房最低首付款比例允許下調，允許在原則上最低首付款比例25%的基礎上向下浮動5個百分點。
其實，回顧過去幾輪樓市回升，比如2009、2014-2015、2020年，無一例外，貨幣發行都超過了兩位數。現在，不管政策怎麼糾偏、按揭怎麼正常化，作為長效機制，貸款集中度和三道紅線不可能退出。如果還憧憬舊模式、押注政策寬鬆、扶持和救助，無疑就是刻舟求劍了。
當下，有幾個新局面，是過去不曾有的：
一是，房價“只漲不跌”的剛性預期，已經被打破了。很多城市二手房價“陰跌”幾年，即便有2020年下半年的行情，也未曾改變二手房價下跌的走勢，對房價上漲的信仰在削弱；
二是，過去，地方和開發商在“炒地價”、“託樓市”上可謂共存共榮。但是，在保交樓，控制隱性債務的新局面下，這種關係再也回不到過去了；
三是，二手房參考價、資金來源穿透式監管，加槓桿炒房成為過去式，新房和二手房價輪番上漲、相互推動，回不到過去了；二手房價下跌，熱點城市“打新”，也就失去了基礎；
四是，地產國進民退，給正在到來的“基建潮”融資，行業名正言順地迴歸到實體經濟了，民企主導的投資炒作和漲價模式，一去不復返。
如果看懂這幾個新局面，就不會對未來的樓市反彈報多大希望，對春節樓市也就有更全面的理解了。
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