沒有太多意外，去年三季度在土地市場大顯身手的中海地產，又出現在了房地產併購市場中。
1月24日，雅居樂和世茂集團先後公告，將自身持有的廣州亞運城專案股權轉售給中國海外發展（中海地產）。兩筆交易合計作價約36.89億元。
交易完成後，亞運城這個廣州“百億”神盤，多家房企聯合拿下的“全國總價地王”的股權進一步集中，中海將成為最大股東，持有73.33%的股權，其餘股份仍由碧桂園持有。
中海地產，這個現金流最充沛的房企，從兩家房企手裡接過了亞運城。這也是中海在併購中信、中建地產，顏建國掌權後，鮮有的高調併購動作。
從華潤永珍生活33億併購兩家物業公司，到中海豪擲37億併購。“房地產併購不再計入三道紅線”開始進入實質操作，市場嗅到了一些不一樣的氣息。
承債式收購
先是雅居樂，後是世茂。中海前後腳接下了廣州亞運城專案的股權，合計代價為36.89億元。
公告顯示，兩筆收購均為承債式收購。交易過後，雅居樂收益約6.99億元，世茂集團收益約為7.16億元人民幣。
雅居樂稱，交易所得款淨額用作一般營運資金及日後業務發展；世茂則表示，所得款項中80%將用於還債，20%用於一般企業用途。
廣州亞運城是個開發了12年、自帶流量的專案，尚可繼續開發，每年都在持續造血。但對眼下流動性承壓的兩家房企來說，流動性問題更有優先順序。
世茂方面表示，出售該專案股權是為了降低負債，該專案在產生現金流之前還需數年開發，進行出售事項及變現該土地價值將對公司有利。
至於該專案的另一個股東碧桂園，據華爾街見聞了解，並未有相應的股權出售計劃。碧桂園方面人士稱，目前碧桂園持股26.67%，營銷操盤權仍不變。
隨著中海接盤，其也將成為開發廣州亞運城專案合營公司廣州利合房地產開發有限公司的大股東。
這讓不少業內人士有些唏噓。遙想當年，總價地王誕生時幾家房企的英姿颯爽，如今卻是滄海桑田。
12年前，富力、雅居樂和碧桂園組成聯合體，以255億元總價，擊敗了由中海、保利和萬科組成的聯合體，奪下了這塊當時的“全國總價地王”。
隨後為了平衡風險，專案在2010年引入了世茂、中信地產聯合開發。這個位於番禺的巨無霸專案首次開盤，價格便直追廣州中心城區的房價，達12489元/平方米。
此後多年，受專案配套未跟上以及國家調控等因素影響，廣州亞運城專案多年止步不前。富力在2016年時考慮到成本因素退出。爾後中海310億併購中信地產，相關股份由中海接盤。
至此，廣州亞運城專案由碧桂園、世茂、雅居樂和中海四方分別持有，持股分別為26.67%、26.67%、26.66%和20%。
接近專案的人士表示，2016年起，專案的商業配套短板逐漸補齊，加上碧桂園採用了一些比較高調、有效的營銷法門，整個亞運城的銷售開始轉暖。專案價格也從停滯多年的1.2-1.3萬元每平米，飆升至2.5萬元平米左右。
從2017年起，亞運城專案已連續五年穩坐廣州銷冠之位；在2018年時還以全年106億元銷售額，成為廣州首個“百億神盤”。
以剛需盤為長的亞運城儼然是個“現金牛”專案。公告顯示，專案在2021年未經審計的除稅後淨利潤為約30億元，目前尚有179萬平方米的建築面積仍在施工中，預期將於2025年底竣工。
對於中海來說，這是筆還不錯的買賣。
央企頻下場
與此前華潤永珍生活的併購類似，市場從中海的動作裡看到了更多訊號：運營審慎的央企、國企開始下場併購了。
對中海來說尤是如此。雖說在2017年前，這家央企在市場上便以大規模收併購見長，但以現任董事長顏建國的迴歸為界，中海已很久沒有進行過大型的併購了。
同時期裡，融創、世茂紛紛成為了“併購王”，前者更是靠著收併購從“黑馬”，衝上了前三。
市場似乎忘記，中海也曾是“併購王”，收併購是中海的核心戰略之一。
儘管顏建國一直表示，中海一直在接觸相關專案，並有著資金、經驗等方面的優勢。但中海過去五年裡土地儲備的擴張更多的是靠公開市場拿地，反觀收併購市場裡卻少有建樹。
去年年初的業績會上，中海行政總裁張智超再次強調了這點。他表示，在地產下半場，公司將運用財務優勢，在投資和收併購方面會更加積極。
去年一年，中海在土地支出上花了1297.5億元，在多個城市的集中土拍上奪得頭籌。但市場仍未見到其在收併購市場上的動作。
如今，時機來了。不少熟悉中海的機構人士認為，這次36.89億元的併購是個訊號，接下來中海可能會有更多的收併購動作出現。
中海內部人士也對華爾街見聞表示，中海的併購思路仍是審慎，對併購市場也會持續關注，只待碰到“好價格、好資產”。
不過也有頭部央企房企投資部門人士分析稱，中海的這次併購有一定的特殊性，其參與專案多年，對於專案股權、債務結構會有清晰的認識，並且專案本身就是個網紅盤，接下來的銷售也大體上不存在問題。
“從這些角度來說，中海接盤雅居樂、世茂的股權像是個例，市場上同時符合這麼些要素的專案也不多”，前述房企投資部門人士認為，中海這次併購不具備複製性。
的確，目前市場上出現的央企國企對出險企業的併購，均是在專案層面。並且併購方要麼在專案上存在合作，要麼已經過長時間盡調。
佳兆業去年年底也將其位於廣州荔灣巨無霸舊改專案——海南村專案近49%的股權轉讓，接盤方便是荔灣區國資背景公司。
近期融創陸續出售了旗下位於武漢、昆明的三個專案。接盤武漢兩個專案的是武漢城建，對專案知根知底；接盤昆明融創文旅城二期的部分股權的華髮，本就是該專案的合作開發方。
整體而言，國企央企的併購仍然保持審慎。
此外，去年下半年以來的政策收緊、市場下滑，同樣也對萬科、中海、華潤和保利等房企有影響。縮表之下，這些房企在進行併購的時候只會愈發審慎。
這也使得過去動輒百億的“世紀大併購”已成為過往。也就廣州亞運城這樣曾經的地王專案，才能讓中海一次性拿出近37億的資金、痛快成交。
多位業內人士表示，市場上目前真的雙方能夠看上眼，爽快成交的並不多。即便銀行願貸，買方也要對專案本身質地再三考量。
不過對於併購的政策也在逐漸放開。日前，由浦發銀行發起的首單房地產專案併購主題債券，已在交易所簿記發行規模，用於併購貸款投放。貸款將被重點支援優質房地產企業兼併收購出險和困難大型房地產企業的優質專案。
有券商分析師表示，如今銀行、房企和政策具備，對房企收併購金融支援將會讓房地產行業的併購更進一步，各類併購交易會被陸續啟用。
也許，中海又將重拾他“併購王”的王冠。
本文來自華爾街見聞，歡迎下載APP檢視更多
