旅遊運營理念的轉變源於城市發展理念及開發建設主體的轉變。旅遊發展初期，政府對於旅遊目的地建設而言，既是所有者，又是經營者，還是管理者和監督者。隨著市場逐漸成為資源配置中的決定力量，旅遊目的地運營必須在理念上發生轉變，運營主體、營客體以及收益模式都要適應旅遊市場化發展的新要求。
（一）核心運營主體的轉變——從政府主導轉變為政府與市場主體並存
在旅遊市場化發展的新階段，旅遊運營應突破政府全權負責的單一模式，要根據地方財力、人力、物力等基礎條件，因地制宜地選擇旅遊業的核心運營主體。
1. 政府全權主導
政府全權負責投資、建設、運營，或者政府負責投資，委託或利用財政資金成立專門的運營商建設運營，這一模式適合財政力量雄厚，運營能力、把控能力強大的政府。優勢是政府的統籌角色能夠得到完全發揮，有助於專案進度快速推進；劣勢是政府財政、人力、物力等各項壓力大，同時面臨著前期建設和後期運營的大量投入。
2. 政府與企業聯動發展
政府負責旅遊目的地的定位、規劃和專案審批服務，並透過市場化方式，引進社會資本投資建設，許諾投資方在一定時間段內擁有經營權，到期後再歸還政府。這一模式適合於一定時期內財政相對有困難的政府，優勢是緩解了政府的財政壓力，劣勢是所有權與經營權的分離，容易導致參與企業的短視行為，對後期回收經營權後的政府來說是一個較大的包袱。
3. 以企業為主導
由某一企業或多家企業聯合完成投資、建設、運營，透過政府購買或使用者付費獲取收益，受政府的管理和監督。這一模式適合於資金實力雄厚、運營能力強大的企業。這類企業目前也要伴隨旅遊市場化運營的需求，由以前單純的地產開發商轉型為集資源整合、金融投資、運營管理、產業支撐等創新業務為一體的新型城市運營商。由企業為主導的優勢是減輕政府財政壓力，激發市場活躍度，充分利用各類企業的專業化經營能力；劣勢是缺少政府的前期支援和推進，需要有持續的盈利模式。
4. 以非營利的社會組織為主體
國外旅遊發展經常採取這種模式，比如由市民組建一個管理委員會進行經營和管理。這也是我國以後旅遊運營可借鑑的一個模式。
（二）運營客體的轉變——從土地為重轉變為產業為重
長期以來，土地一直是城市運營中的主要物件，也是政府財政收入的主要來源。但這一模式為城市發展所帶來的弊端逐漸凸顯。隨著國家對地產行業政策的收緊，越來越多的地產商都瞄準了向城市運營商、產業運營商轉型，他們不僅要開發土地，還要開配套服務設施、旅遊專案、產業專案，要進行房產開發，最後進行產業整合和運營整合。因此，新形式下的旅遊運營客體可以概括為，以旅遊產業為主導，以土地為基礎，以旅遊專案和房產專案為重點的全方位體系。
（三）收益模式的轉變——從土地收益轉變為綜合收益
以土地為經營客體的模式決定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運營線的展開，已經使得旅遊目的地的收益除了來自土地一級、二級開發之外，還包括產業專案的運營收益、二級房產的運營收益及城市服務的運營收益等。這一收益模式已經不再依賴於土地財政，而是一種可自我供血、可長期持續的合理架構。
