2月17日，北京2022年迎來了首批次土拍現場競拍，共有8宗地塊拍出。
就在一天前，已有9宗地塊（懷柔，豐臺大井，昌平C-30，大興黃村、西紅門，通州，順義馬坡、平各莊，房山拱辰）底價成交，另有1宗石景山首鋼園830、831地塊流拍。
北京首次土拍報名參與競拍房企有24家。2月17日，北青記者在現場看到，主要房企包括中海、保利、金地、華潤等央企國企，民企綠城拿地積極，摘得了朝陽崔各莊、劉娘府、亦莊臺湖3塊地。
從最終土拍整體情況來看，拿地市場熱度並不高，北京首次土拍整體較為理性平穩。
18宗地塊攬金480億 溢價率4.46%
北京首次土拍18宗地塊，成功出讓17宗，流拍1宗，共獲得土地出讓金480.225億元。整體溢價率4.46%（17塊地的總成交價/17塊地的總起始價-1），根據資料顯示，2021年北京第一、二、三輪集中土拍溢價率分別為6.41%、4.13%、1.04%。
2022年北京一批次供地情況表（2月17日）
2022年北京一批次供地情況表（2月16日）
比起去年下半年土地市場熱度略有所回溫。
18宗地塊中，五環至六環供地8宗，佔比44.44%，最多，其次是四環到五環地塊有6宗，其中主要集中在南城大興及亦莊，外加朝陽王四營地塊。
可以看到，各主要城區都有供地，從拿地熱度來看，昌平中關村生命科學園、朝陽崔各莊、王四營地塊分別有10家、8家、6家主體參與競拍，熱度較高。其餘地塊競拍較為平淡。
樓面地價穩中有降 房企利潤增加
值得注意的是，此次土拍的拿地成交樓面單價有所下降，開發商拿地非常理性與謹慎。
同區位的新供地塊相比此前地塊的樓面單價有所下降。
可以看到，大興西紅門的拿地樓面單價下降最為明顯，說明開發商對該板塊銷售信心有所不足，該板塊的短板是缺少地鐵規劃。
拿地成本降低了，銷售指導價不變，增加的是房企操盤的利潤空間。刨除各地塊在板塊中的位置優勢因素，從房企操盤迴歸合理利潤空間來看，產品會更具有競爭力，後來者居上是大機率。
現房銷售僅有一宗
首次土拍最大的特點之一是18宗地塊，有9宗地塊設定了競現房銷售環節。但最終土拍結果，僅綠城以43.47億元+41000平現房銷售面積競得崔各莊地塊。
較為戲劇性的是，昌平生命科學園地塊在競價環節有三家房企同時舉牌最高限價，綠城、建發、中交，現場工作人員認定建發第一個舉牌，綠城為此還提出異議。為此現場認定了一個小時，最終仍認定為建發。
結果在進入競現房銷售面積環節，無人舉牌，最終昌平生命科學園地塊被建發摘得。
首次土拍對樓市影響
首先，土拍市場熱度平穩，沒有對市場帶來預期的改變，上半年貨幣相對寬鬆，房企有意願拿地補充貨值。
從土地市場也可以看出北京樓市分化嚴重，昌平、亦莊、朝陽關注度較高，其他區域關注度一般。
從去年開始，告別限競房時代，500、600萬的三居剛需產品市場供應較為緊缺，今年首次供地中，五環沿線臨地鐵的地塊依然較少。給目前市場上在售的剛需新房專案帶來銷售視窗。
同板塊，此次新供應地塊拿地成本更低，對區域內在售新房短時間會帶來一定的銷售壓力。
整體來看，房企及購房人都更期待北京二批次、三批次供地能有更優質的地塊供應。
土拍掠影
9:10 崔各莊地塊
開局戰況激烈。此次朝陽的崔各莊地塊，因有8家房企報名而備受關注。不久，競拍正式開始，經過10分鐘23輪舉牌的線下競拍，競價很快便達到43.47億地價上限，進而轉入競“現房銷售面積”環節。
最終，經過55輪競拍，綠城以43.47億+配建4400 m²保障性租賃住房+41000 m²現房銷售面積摘得地塊。
據悉，該地塊的最高競現房銷售面積為82146 m²，相當於小區的一半產品將以現房的形式銷售。
目前區域在售新房有建發養雲，和光悅府、龍樾合璽。
10:15王四營地塊
王四營地塊經過11輪競拍，繼金地+保利舉牌42.4億後再無房企舉牌，最終拿下王四營地塊溢價率為8.16%。
目前區域在售新房有保利錦上、融創壹號、中綠東嶽府。
10:30 紀家廟地塊
紀家廟地塊是此次供地中唯一一宗二環至三環地塊，銷售指導價也最高。
競拍僅8輪，中海報出57.12億的地價上限後，進入競“政府產權佔比”的環節。從政府產權佔比0.3%開始，中海與華潤交替接棒13輪，最終華潤以57.12億+6%政府產權佔比份額，獲得毗鄰三環麗澤商務區的入場券，同時也意味著紀家廟專案實際購買價格為10.25萬/ m²。
該地塊環線位置好，周邊城市介面較差。
11:10 首鋼園區824地塊
該地塊線下競拍現場無人報價，最後由線上報價22.82億的華潤競得。據悉，首鋼園另一個830地塊已流拍，早前僅有華潤一家房企報名。
專案緊鄰中海天璽。
11:30 劉娘府地塊
中海新城和綠城之間競爭，經過10輪之後，綠城速戰速決以40.17億進軍石景山，獲得劉娘府地塊。
該地塊容積率僅有1.3，別墅社群，銷售指導價9.15萬/ m²。綠城做高階產品值得期待。
14:10生命科學園地塊
昌平生命科學園地塊的競拍房企有10家，幾乎將第一拍賣廳坐滿。
14點10分開始，華潤第一個舉牌報出25.4億競價，不到十分鐘，競價達到27.715億地價上限，期間中交和建發舉牌尤為積極。
不過，即將轉入競報“現房銷售面積”環節前發生了一個小插曲：在最後一次地價上限舉牌中，中交、建發、綠城同時舉牌，主持人判定為建發，隨即中交和綠城提出異議。經過近一個小時的重新評審，還是判定建發為最後一個27.715億地價上限時的房企舉牌者。
有趣的是，歷經小插曲後來到競“現房銷售面積”環節，無人舉牌。至此，這塊熱門且具爭議的生命科學園地塊由建發收入囊中。
地塊東側為在售新房北清雲際，此次地塊是建發繼望京養雲後第二個操盤專案，利潤空間合理，剛需產品打造能力如何要看最終產品呈現。
15:58 舊宮地塊
中海首當其衝舉牌喊價，隨後無人跟進，即使主持人將階梯競價從2000萬調低至1000萬，現場依舊鴉雀無聲。最終中海以24.8億地價躋身舊宮。據悉，該地塊中海計劃建造京城的第三座叄號作品。
專案周邊有德賢公館、保利熙悅林語次新房。
16:15亦莊新城地塊
現場無人舉牌，最終由線上報價的最後一家綠城以14.76億獲得。
地塊臨近在售新房萬科城市之光東望。
文|張鬱唯、宋欣
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