“過去這兩三個月，我們夜以繼日、想方設法地解決問題。”在2022年新年致辭中，奧園集團董事會主席郭梓文寫道。
半個多月後，這種努力化為了泡影，奧園“躺平”了。
1月19日，中國奧園公告稱，不會支付2022年1月票據的餘下本金及最後一期利息，及30天寬限期滿後的2023年票據及2024年票據項下最新一期利息。
這筆總額大約10.86億美元（約69億元）的債務，成了壓垮這家千億房企的最後一根稻草。
“肯定是奧園在海外和國內都沒有足夠的錢，或者無法從國內向外匯部門換匯導致不能支付該債務。”匯生國際融資總裁黃立衝對《鳳凰WEEKLY地產》表示。
“其實在這次之前，奧園曾多次自救，現在看來結果並不好。”諸葛找房資料研究中心高階分析師陳霄認為，奧園直接自曝債務違約的行為，表明公司面臨的現狀確實不容樂觀，並且仍然想要保留目前資金，透過引入戰投來解決當前的困境。
為此，奧園表示，已特別委聘獨立財務顧問專家對集團的營運情況進行深入的盡職調查，以評估集團目前的流動性及現金流情況，目的是“為制定最佳重組方案提供基礎”。
2021年，奧園錄得未經稽核合同銷售金額1210.3億元，同比下跌9%，僅完成年度目標的80.7%。
最後一根稻草
去年11月下旬，一筆關於中國奧園6600萬元人民幣信託貸款違約的訊息傳出，該違約與申萬菱信資產-惠聚2號集合資產管理計劃有關。
隨後的11月22日奧園發了一份公告，稱已聘請鍾港資本評估債務狀況。
鍾港資本是有名的“債務專家”，華夏幸福、藍光發展等在出現債務危機或流動性問題後，均聘請過鍾港資本作為財務顧問。
這一行為曾引發市場擔憂，投資者擔心奧園此舉是做好了境外債談判甚至違約的準備。
這樣的擔心在市場瀰漫。
隨後就有訊息稱，郭梓文、郭梓寧兩兄弟在四處奔走，境內債由郭梓寧帶隊談判，境外美元債則由主席郭梓文領頭。
其間，截至2021年11月29日，奧園三筆境內債展期獲透過，涉及金額約15億元。
12月中旬，萬向信託一份產品展期公告在社交媒體流出。這家公司是浙江省內5家信託公司中唯一一家由民營控股的信託公司，2012年成立，截至2020年，信託規模超千億，其中房地產信託資金佔比達到58.10%。
根據公告，旗下“萬向信託-地產801號”（瑞昌奧園廣場專案貸款集合資金信託計劃）展期6個月。該信託產品規模3億，奧園集團提供連帶責任擔保。
這條公告並沒有在官網顯示，萬向信託稱，只有投資者才能查詢。隨後，奧園對《鳳凰WEEKLY地產》確認了這條資訊的真實性。
這些是奧園努力過的證明。
然而，並不是所有的努力都會有結果，現階段大家的日子都不會太好過。
“大部分信託（都）在逃離房地產。”一名信託從業人員對《鳳凰WEEKLY地產》透露，其所在公司今年的地產業務大幅度收縮，“准入門檻更高了，要求更加苛刻。”
“具體只做央企，民企只做三家，其他的通通不做，而這三家是不需要信託資金的。所以最終的結果就是，不做（民企）。”上述從業者說。
更多的壓力來自美元債，也就是此次奧園宣佈“還不起”的債務。
據企業預警通資料，中國奧園仍存續有8只美元債，票面利率介於5.38%-7.95%之間，涉及金額約22億美元。
黃立衝表示，奧園目前將面臨的是全面美元和港元債務違約，也就是其債權人有權要求其立刻償還全部的港元和美元債務。“從上市平臺來說，未來除了來自大股東或者資產變賣的資金，奧園不太可能從資本市場獲得任何融資了，除非有白武士願意出手挽救，但是估計沒有那麼快，這件事情要像恆大那樣逐步發展。”
截至2021年6月底，奧園總負債2628.64億元，同比增加2.42%；其中，有息負債1113億元，較年初的1148億元相比下降3%，包括銀行及其他借款約802.05億元，優先票據及公司債券約311.06億元。
下一站
奧園最新的表態是，正在制定海外重組方案，以及考慮出售資產和引入戰投。
2021年11月初，中國奧園就尋求處置資產，但最終值錢的物業資產奧園健康目前仍未賣出去。隨後的11月中旬，奧園以虧損約1.77億港元的代價，出售了位於香港的一處物業，收回9億港元。
標普就在2021年12月的一份報告中指出，奧園出售物業管理業務和其他專案的進展“緩慢”，公司能否避過違約，視乎其另類集資活動，如出售資產計劃，以及與債權人就償債展期的談判結果。
據媒體報道，奧園正在處置的境外資產中已有約4至5個專案在洽談買家，預計交易金額在30億元左右。
去年12月中旬，奧園方面對《鳳凰WEEKLY地產》證實，確實在考慮出售海外資產。
不過，奧園在1月19日的公告中表示，由於“市場持續低迷，打擊消費者信心，令本集團難以按合理條款變現存貨及出售資產”。
奧園表示，集團將繼續保持與潛在戰略投資者及買家的初步磋商，但截至該公告日尚未與任何潛在投資者或買家訂立任何具法律約束力的協議。
當前，奧園正寄希望於境外債務重組。
據悉，奧園目前已經完成債務、資產和業務的大部分盡職調查工作，也就潛在重組方案框架進行了多輪討論，接下來將制定重組初步方案，並與主要債權人進行反覆溝通最佳化方案，最終落地實施。
不過，在黃立衝看來，短時間內重組方案很難獲得透過，原因是一般不讓大股東遭受重大損失和讓債權人遭受重大損失的的重組方案是很難成功的。
“現在地產公司的問題都不是暫時的流動性困難，而是高槓杆遭遇資產價格下行、成交萎縮導致的估值下跌，從而資不抵債。”他分析。
此前，奧園多次強調其土儲豐富，尤其是城市更新專案。據2021年半年報披露，奧園擁有70多箇舊改專案，貨值超7500億元，其中99%位於大灣區。據悉，這批專案預計毛利潤率35%至40%，淨利潤率15%至20%。
但風險也顯而易見。陳霄表示，基於城市更新專案資金沉澱大以及回報週期長的屬性，在資產轉讓的時候也會面臨困難。
“城市更新專案對奧園而言不是其救命稻草。”黃立衝表示，城市更新專案多，與地方財政關聯很緊密，這或許也是間接導致奧園的危機的一個重要因素。
據媒體報道，今年1月，廣東省政府召集多家房企開會，與會房企中就包括奧園。據悉，此次會議相當於政府為幾家國企央企收併購出險房企專案“牽線搭橋”。
這或許會為奧園帶來新的轉機。
“奧園大機率會積極尋求買家，進行債務重組事宜，但是截至當前仍沒有實質性的進展，若是不能實現債務重組，那等待奧園的或只有被迫走向破產。”陳霄說。
