2022年的春節，你買房了麼？

上個月，發改委釋出了一則通知，表示鼓勵居民春節購房，促進住房消費健康發展，用大白話來說就是，國家鼓勵大家買房，支援房地產行業發展。

不僅國家發改委直接喊話，很多樓盤都出現了大幅度的降價，有的開發商不僅有優惠，如果全款付錢，甚至可以直接打8.6折。

然而，春節期間，房地產迎來小陽春了麼？並沒有。

根據某地產開發商的資料，2022年春節期間，全國15個重點城市的一手房成交套數為959套，這個數字比去年下降了42.1%。

我們再拆解一下這個數字，一線城市購房的佔比其實同比增加了99.3%，但是呢，二三四線的同比增長是-52.9%，和-94.6%。

為什麼會下降得那麼厲害？不是說國家在支援房地產企業發展了麼？

今天和大家仔細分析一下，房地產行業為什麼去年過得那麼慘，今年為什麼國家又要支援地產企業發展，2022年，到底該不該買房， 大家可以轉發給有需要的親戚。

房地產行業為什麼這麼慘

為什麼之前風光的房地產行業去年混得那麼慘？

第一個原因在於“預售資金”

所謂的預售資金，指的是在樓盤的建設過程中，房地產開發商，將樓盤造價按照一部分比例，存入政府監管賬戶。

這個錢是用來進行專案建設的，目的也很簡單，防止出現爛尾樓。

爛尾樓層出不窮

但是，過去的政府在預售資金的監管上比較寬鬆。這就導致了地產商有很多辦法（合法）可以將預售資金取出，挪作它用。

有了這筆預售資金，地產商就能夠實現企業資金快速週轉，從而實現房地產企業高週轉和規模的快速增長。

簡單來說，預售資金就是一筆額外的“銀行貸款”。

但是，去年開始，國家嚴控房地產，壓制房價，就開始卡死“預售資金”。這一下子功夫，房地產企業的流動資金就受到了極大限制。

高層打壓房地產

舉個例子，去年著名的地產企業佳兆業因為一筆3億的理財產品逾期，上了熱搜。這個公司真的沒有錢還債麼？其實有的，當時的高管放話，說自己公司賬面上有240億的受限資金，還有120億的在途資金。

由此可見“預售資金”遭受監管，導致了房地產行業艱難度日。

第二個原因在於融資受限

其實房地產與其說是一個實業專案，不如說是一個金融遊戲。

因為中國地產商之所以能夠拿地、囤地、炒高房價賣房，就是因為地產商能夠憑著自己龐大的規模，從銀行中借來數百億，甚至上千億的資金。

房企融資額

但是從前年開始，在房住不炒的預期下，銀行開始限制房地產企業的貸款，而其他渠道也漸漸地被堵死。

說個數據，2021年，房地產行業的非銀行融資是1.76萬億，這個數字比2020年下降了26.3%。這說明什麼呢？地產商的融資渠道，在信貸端開始受限，房地產企業難以融到資金了。

第三個原因在於償債高峰的到來

根據資料顯示，2022年上半年是房地產企業的還債高峰期，地產企業拼命降價、賣房，甚至打骨折賣，就是為了能湊夠資金，保證自己不出現債務違約。

這是因為，如果一旦出現問題，那麼很多老百姓就不敢買剩下的房子，其他的專案回款就會出現問題。

房子還能買麼？

但是，房地產企業作為中國經濟的支柱企業，是真正的，大而不能倒。所以才出現了文章開頭的一幕：發改委呼籲買房來支援房地產行業。

而在政策上，央媽也開始糾偏，比如之前對預售資金卡的過死，現在逐步在鬆綁了。

再比如，降低了LPR利率，1年期LPR利率的降低，讓房地產企業融資成本降低。而5年期LPR利率降低，讓購房者的貸款壓力降低。

LPR利率不斷降低

總之，中央、高層都在想辦法拯救房地產市場。

有人說，高層救市，我們該趁機買房麼？先別急。你可以先看看我說的這幾個問題。

1，由於房地產稅的推進，很多人都怕買了房以後要繳納高額的房產稅，所以房產稅沒有塵埃落定之前，可以暫時觀望一下。

房產稅是一個“雷”

2，如果你想要買房的地方是中小城市，我建議緩緩。因為隨著房住不炒的政策，中小城市的房地產已經在逐漸失去流動性。如果問問你身邊的人就會發現，小城市的房子流動性非常差，掛了中介也賣不掉。

3，一線城市例外，如果是剛需的話，能上車就上車，就算短時間內不會大漲，也掉不到哪裡去的，因為房地產行業最甜的一塊蛋糕，肯定不會是三四五線城市，而註定是一線城市。

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