京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
我們的選籌跑在大盤前面
關注公眾號｜京房會
進入知識星球可進行提問
Q：提問:你好京總,我自己有一套房，在牛街，戶型不錯，但是隻有兩居，1999年的房。現在家裡人多，加上小區環境不理想，想改善住房。近來聽了看了不少房，二環內，望京，通州…二環沒環境好的房得1~2千萬，買不起，通州房子不錯，就是通勤太遠，不能買。兩難…牛街這裡有三條地鐵，又有兩大醫院，生活還是很方便，也捨不得離開。現在有幾個想法：
第一個想法，二環裡出現分化，好房子再貴也能賣出去，環境差物業差的小區，似乎不好賣，我要不要趁著這次央媽放水，樓市回暖，把房先賣了，免得以後收緊後，更難賣？買完就先留著錢，等後面市場冷卻，再買。（不知道什麼時候銀根收緊，有人分析，是銀行把貸款收的差不多後，國家下房產稅的政策，房價會下降，不知道二環內會不會這樣）
第二個想法，現在置換一個底層的小三居，在南二環內，大觀園西側，1986年的6層板樓，但是小區乾淨，需要背一點貸款（不想背貸款），又擔心以後不好出手這底層的八幾年房子。
第三個想法，去通州買一個好房子，然後留點錢，在市區租房子住，孩子讀書都在西城，期待2035通州大發展，房子值錢了，再買回西城（不知道有沒有這個可能）
專業的事，問專業的人，還請您指點一二，謝謝
A：回答:你好感謝信任!1:第一種想法我覺得可能不可取,原因你也說了,二環裡的區域在分化,品質高的房子在漲價,品質差的房子上漲動力不足,這就意味如果你要換更高品質的房子,價格會持續走高(你的換房初衷是期望改善居住品質),把房賣了拿著現金,最後踏空的風險比較大.核心地段品質物業這樣稀缺的資源，價格一直在上漲，貨幣供給量增加是主要原因，還有經濟增長，如政策、信貸，貨幣等。淡季的時候陰漲,旺季的時候明漲.
其次,房價會下降這樣的分析,不能以點概面,關鍵詞:分化,未來的樓市行情,包括北京的核心區,2017年317之後北京的房價漲跌規律：房價上升期，核心區品質次新+學區領漲，然後傳到溢位區域同樣是品質次新，最後在傳到偏僻位置。這是大行情出現時上漲的規律。非核心區，非首要溢位的板塊一般是大行情結束。這個是現階段房產投資的原理.核心區的品質次新一般都是這個區域房價的風向標，如果房價上漲，基本都是領漲，下跌橫盤期抗跌性也最強。而樓市下跌行情出現，偏冷門、配套差、品質差的小區會先跌，在傳到地段好、配套好的老破小社群.最後是核心地段的品質次新盤。
2、關於老破小是否還有價值,每個小區不一樣,有的老破小物業管理還不錯,所以還是有持有價值的,可否告訴我你意向小區的具體名稱.另牛街1999年的房子因為不知道具體的小區,大概可以判斷應該是不愁賣的,可能就是上漲的空間不大,關於老破小這個話題最近幾年網上的言論比較多，導致很多人很焦慮,不要聽信網上以點概面的分析,每個城市的量級不一樣,在細化到區域也不一樣,老破小的房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地。老破小=土地價值,新房=土地價值+房子本身價值;如果我們把關注點從老破小本身，轉移到土地上,問題是這樣的;市中心的老破小值不值錢=市中心的土地值不值錢;北京的市中心土地是稀缺的，最終市中心老小區也能得到善終。因為北京的市中心一直都是市中心，從來沒變過;新一線、二三線地級市中心的老破小，可能會以悲劇收場。因為這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會註定發生遷移，所有企業往新區方向遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老破小就越破敗;市中心不會大範圍遷移的城市，老破小還還是有價值的.
3、通州的定位很高,屬於長期利好,如果是單純的做長線投資,選籌到位是有增值空間的,但如果等通州的房價漲上來,再買回西城不太現實,西城屬於北京最優質的板塊,一套房子的背後是稀缺的土地資源,尤其是不可複製的,西城的醫療、教育、商業都屬於稀缺,定位屬於首都功能這些都屬不可複製的.祝一切順利!
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我諮詢!
Q：提問：京總您好,我們海淀有一套老舊學區房,市場價大概在900左右,貸款還剩不到100,老公名下有一套順義的別墅,市場價大概1800左右,現在我們兩個已經沒有名額.老人名下還能再放一套,我們家庭大概的年收入在300-500左右,好的時候能在500以上,現在北京的價格算高嗎?我們因為工作的原因很少過多的關注市場,現在北京大力推出保障房公租房,對未來房價會有影響嗎?我們這種情況適合再買一套用來抵禦通脹嗎?問題有點多,感謝京總
A：回答：你好，感謝信任!1、北京目前的房價算比較低的了,城市能量足,價格低,未來優質盤會是一個繼續上漲的行情;
2、房價高是個結果，原因是北京的價值高,大家在這個城市更容易賺錢,出得起價格,所以房價才會高,換個角度房價並不高,因為貨幣多,市場上才會有那麼多購買力.
3、保障房公租房是居住權,而北京人不缺住房,因此大量建設保障房,導致商品房的用地會進一步變的稀缺,所以商品房的價格會越來越貴,商品房是財產權,大家缺的是財產保值與升值.保障房保障的是一部分人的居住權.商品房適用於中高階人口的財產保障,兩者屬於兩個體系並不衝突.保障房不會影響商品房的價格,長期看商品房的價格會越來越高.結合你們自身的情況,收入還可以,老人名下有名額,可以再配置一套純投資品,祝一切順利！
4、別墅的的功能是自住，投資屬性比較弱,長住的情況下可以留著。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
Q:提問:京總，您好！新人首次提問，期待您的回覆。1. 我純小白，首套首貸，首付款在200左右，工作在三里屯附近，購房投資兼短期自住，重點在看朝青板塊，還看了十里鋪的晨光家園和炫特嘉園，應該怎麼選？保值增值空間大呢？感謝;2. 如果不考慮自住的情況下，品質小區的開間值得投資嗎？是否有推薦的區域和樓盤，非常感謝。
A:回答:你好，感謝信任！1、你在三里屯附近工作,朝青屬於比較合適的區域了,這兩個盤跑贏大盤問題不大，晨光家園和炫特嘉園都屬於石佛營板塊的上車盤.
其中晨光家園A區的市場熱度比較高，交易量比較活躍,但漲幅沒有晨光家園B區可觀，炫特嘉園的一期的漲幅更可觀一些， 這個板塊在資金允許的情況下近可能挑選品質次新居住屬性優質的樓盤，朝青屬於承接朝陽東南部國貿一帶最優質的剛需兼改善板塊，購買力自然不缺，在市場上的競爭力是比較有優勢的,呈現的結果是這個板塊的品質樓盤常年處於領漲的狀態。
2、如果不考慮自住的情況下開間是否值得投資，從北京的購買群體特徵看，購買一居室的客群大多為剛需客，這部分客群的特徵是觀望情緒比較明顯，樓市必須大熱時才有一個好的漲幅，核心地段的品質開間是值得投資的
網上關於分析北京的一居室不值得購買,這個觀點太過於絕對,忽略了投資週期的問題,但兩居室在市場上成交佔比比較高,2021年的成交資料可以達到52%,北京每個月成交10000套房子的話,有5200套是2居室,所以如果能買2居的情況下儘可能往2居上努力,核心地段的開間投資也可,
建議認真閱讀星球置頂的精華文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利，有問題可再向我提問！
Q:提問:京總你好,上週看你直播說五里坨不建議買,石景山不是正在發展產業嗎,好多中介說石景山未來潛力巨大，加上冬奧會會有一波反彈。
A:回答:你好,感謝信任!1、石景山的定位雖然是向高階產業轉型,但從實際看是一個通勤衛星城，更多是承接海淀西城的溢位人群.如果未來產業轉型失敗，最終的定位會向門頭溝看齊.
03年石景山以動漫遊戲為發展方向,但遊戲行業是一種娛樂產品，優勢是有很強的盈利特徵，劣勢是開發出一款優質遊戲需要付出大量的時間和精力，所以這種行業一向都是一個高風險高回報的行業，只有一小部分公司能夠長期生存
今天的石景山主要是缺乏本地優質產業支撐，所以整個區的購買力相對較弱,房價之所以有支撐是處於海淀和西城的主要溢位區域,
溢位的板塊一般是在樓市上行期間，核心區的房價大漲時，才會傳導到周邊次級溢位的區域，
如果石景山未來不能吸引優質的產業落戶加上樓市普漲的行情越來越少，那麼投資石景山的房產站崗的可能性比較大。
2、五里坨基本已經到山裡了,真的太遠太偏了,溢位的區域一般分為一級溢位和二級溢位,溢位的區域能不能買要看三個方面:
第一看距離:這個是最核心的,溢位的區域必須和核心的主城區接軌,距離不能過遠,中間不能留白和有大型的建築物阻擋才能讓溢位區域居住的人群和主城區無縫對接.如果中間留白不叫溢位的區域,叫衛星城.
第二看配套,即便是溢位的區域,也要有基礎的配套,能夠滿足在這個區的基本生活所需,比如學校、大型商場、醫院.
第三看交通:一個是軌道交通、一個是路面交通,如果溢位的區域過遠,沒有軌道交通也沒規劃,地面交通又不好,這種溢位的區域基本是沒有特別高的價值的.在滿足以上三個條件的溢位區域,更值得購買,如果是有利好的規劃,價格還比較低,是值得買的.如果以上三條哪個都沒佔,這個區域的發展難度至少10年以上
3、中介說的可信嗎?中介不懂投資，甚至和投資沒有任何關聯。我從未見過任何一個優秀的中介，同時也是優秀的投資客。就好比銀行做櫃檯的，完全不懂金融。中介打磨的是交易環節,他做的所有事情，都是為了促成交易，而不是預測漲跌。只有投資客關心的才是價格,你只有實戰了，自己拿錢押在上面，才能會關心漲跌。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
以上問答來自公眾號｜京房會
關注公眾號京房會
進入知識星球可進行提問
