新的一年房價是漲還是跌？談一談我理解的房價走勢

之前寫過一篇講房價的文章，有人贊同，也有人反對。最近一年各種政策出臺，大家發現國家對於“房子是用來住的”這一政策一直沒有放鬆。如果這一中心思想一直堅持下去的話，房價會怎麼走？新年伊始想要再聊聊房價。

還談供需關係

房子作為商品，它的價格就應該遵循經典的供需關係。供大於求，價格下跌；供小於求，價格上漲。這是我一直以來堅持的觀點。有人說中國的房價和政府的土地財政有關，和國家調控有關，應該考慮中國特色的房地產價格模式。最近也在考慮政策對房價的影響，但是得出的結論還是政策雖然影響價格，但依然是透過影響供需來實現的，可能不存在中國特色的房價模式。因為透過政策來調整整個行業，最好的做法並不是強制地一刀切，而是透過側面的政策來引導。比如我國要實現碳中和，給出的政策並不是馬上強制要求每個生產企業自己實現碳中和，而是制定一個合理的碳排放指標，並且允許排放指標可交易。這樣就可以鼓勵有能力減少碳排放的企業將多餘的碳排放指標交易出去盈利，而那些沒有能力減少碳排放的企業可能需要購買指標，這樣就會推高生產成本，進而迫使企業做出改進。相對於碳排放，房地產行業對國家經濟的影響是更大的，更加不可能採取強制降價的措施來調控房價，具體的操作會在後面講到。當然也不能絕對地說，不存在政策強制干擾房價的情況，中國的房價還是有一些獨有的特色在裡面的。

既然房價受供需關係影響，那我們就來捋一捋有哪些供應方和需求方。先把圖丟出來，下面會詳細分析。

需求

我們先看需求，需求從大的方面分為三個居住、上學、投資。居住是剛性需求，不論是改善還是首次購房，居住需求都是必要的需求，我們稱之為剛需。房子對中國人來說有特殊的意義，中國人自古就講成家立業。成家是什麼，是有個房子結婚。這就是為什麼年輕人結婚的時候，丈母孃都要求有房子的原因，因為在中國人的傳統觀念裡沒有房子是沒有資格討老婆的。除了新婚需要買房，改善性買房也佔了一定的比重。人到中年事業有成，加上又要二胎，就想要換個更好更大的房子；我國城鎮化速度飛速前進，老城區的房子太小了，想要買個新的大房子住住；家裡拆遷了，分了錢想買個位置好的新房子；這些都是改善性的居住需求。居住需求在所有需求中是居於首位的。

在居住需求後面的就是上學的需求，也就是學區房。學區房因就近入學政策而產生，中國自古以來就注重教育，家長都想給自己的孩子提供一個好的學習環境。普通住宅的價格都在提高，學區房的價格也是水漲船高，當然學區房大多都在老城區，屬於存量房，但也不乏一些具有好學區的新建住宅。這裡還要說一句，學區房並不是我國的特色。因為就近入學的政策本來就是參考美國、日本這些國家制定的，所以在這些國家也是存在學區房的。近些年學區房價格居高不下，也產生了一些社會矛盾，成為一些家長心中的痛。

自己有房子住了，孩子的學區房也解決了，手裡還有些餘錢，這時候投資的需求就產生了。我國的金融市場總得來說還處於比較初級的階段，可以進行的投資並不多，除了人人都罵的A股，房子自然就成了最佳的選擇。有人說房地產是國內資金的蓄水池，這句話對也不對。確實有大量的資金被固定在了房子裡面，但不都是因為投資。房子成為資金蓄水池不是因為人們主動要把錢投在裡面，而是不得不把錢投在裡面，畢竟首先要解決的是前兩個需求。因為有投資的需求，有些人將房子定義為具有金融屬性，而不單單是商品房了。但是即使房子具有了投資的價值，也只是產生了投資的需求，不能把金融屬性進行單獨的考慮。金融屬性無非是造成買房的目的變了，不再單純是為了居住，但依然還是一種需求。能夠對房價產生影響的地方只能是哄抬房價的炒房行為，但是沒有強有力的居住需求，炒高的房價也是沒有辦法落實的。

供應

房子的供應方首當其衝的肯定是房地產開發商，根據國家統計局的資料，截止到2021年四季度我國住宅房屋竣工面積達到270590.09萬平米，按9億的城鎮人口計算，人均居住面積3平米，即使減去1.8億的農村務工人員，也只有3.72平米。當然這只是新建住宅的資料，之前還是有大量的存量房的。如果人人都要住上新房，現在的房子是不夠的。

位於住宅供應第二位的應該是自建房，對於農村還有城中村一些地方，大量的房子都是自建的。自建房都是用於個人居住，特別是農村的自建房是不能在市場上交易的，所以對於商品房的房價影響較小。自建房對於商品房的影響也只是延緩了，或者減少了對於商品房的需求。

政府建房之前是在福利分房時期的國有企業、事業單位的福利房。目前主要是保障性住房，廉租房、公租房、經濟適用房、定向安置房等。這一塊的供應目前應該說是在起步階段，但是以後能不能保證“居者有其屋”還是要依靠政府方面的保障房。

政策的影響

討論完了供應和需求，我們再來看下我國特色的政策影響。政策影響大家常說的一點就是土地財政，土地財政是政府財政的命脈，是我國城鎮化建設的助推器。土地財政的根本是政府可以賣地賺錢，透過賣地賺來的錢發展本地經濟。既然房子主要的生產資料土地是透過政府出售的，那麼政府高價賣地肯定影響了房子的價格，這種觀點顯然是有問題的。這種觀點跟水泥漲了、鋼材漲了、人工漲了，房價怎麼可能不漲的論調是一個意思，都錯誤地把商品的價格跟商品的成本緊密地掛鉤。誠然商品的價格跟商品的成本有一定的關係，但並不是起決定性作用的。商品的價格是由商品的價值決定的，並受供求關係的影響，這是上學時學的知識。一個商品的價格不是看生產它的時候花了多少成本，而是看它能提供多大的價值。但就算一個商品的價值很高，或很低，也不能完全決定它的價格，還要受到供求關係的影響。經濟學書上舉的兩個極端的例子就是空氣和鑽石，空氣的價值高不高？非常高！地球上的生物離了它都不能生存，但是它值多少錢？不要錢！因為什麼？因為供應量非常大，雖然需求量很高，但是供應量更大。反過來看鑽石的價值大不大，除了“一顆永流傳”這句感人的廣告詞外，它的價值並不大，買了就會貶值。但是它的價格大家有目共睹，因為供應量很小，雖然產量很高，但是供應商惜售，造成市場上供應量很小。相對來說需求就比較大了，大部分成年人至少都會結一次婚。所以回到房價上來，房價貴並不是因為地價貴了，反而地價貴是因為房價漲了，造成開發商競相抬高了地價。

那政策對房價的直接影響是什麼？最直接就是限價，開始是限漲價，最近又出現限降價。限漲和限跌其實都是為了穩定，這個政策是完全違反市場的行為。所以開發商會想辦法避開這個政策，比如精裝房把價格加到裝修上面，還有不走正常的途徑銷售，把房子交給中介去賣等。這種政策是不能長期執行的，也就不會對房價產生根本的影響。

另外一個直接的價格干涉就是針對二手房的指導價政策，指導價政策針對的只能是房價過熱、接近非理性的區域。一些施行了這一政策的地區已經出現了房價遇冷的情況，但是因為只能針對房價過熱的區域，適用範圍有限，目前也只有深圳、上海一些一線城市施行了這一政策。

供需關係怎樣決定房價？

現在我們知道了房地產的供應方和需求方，那麼供應和需求又是怎樣影響房價呢？我們首先來看下我國曆年的房價走勢。

可以看到這個房價趨勢，在2004年之前房價增長還比較平緩，2008年甚至還出現了下跌，但是2009年-2013年，還有2015年-2018年房價的增長就變得比較迅速。在這種快速增長中，供需關係起了什麼樣的作用呢？我們先來看居住需求，下圖是我們歷年新生人口增長趨勢。

從圖表中科院看出，我國出生人口有兩個小的高峰，分別是1965年-1971年，這一階段出生的人結婚年齡相對較早，一般都是20歲左右。如果是生在農村的話，18歲可能就結婚了。那麼他們結婚的時期大概在1985-1991年左右，還可能再往後推一些。但是在這一時期我國還沒有商品房，所以沒有辦法去考慮這些人對房價的影響。第二個階段出生高峰是在1983年 - 1987年之間，就是我們所說的80後。那麼80後的結婚年齡大概在26歲 - 30歲左右，我們取箇中間值28歲。對應的年限就是2011年 - 2015年，這個區間正好處於房價高速上漲的時間點。因為居住需求在所有需求中肯定是排在第一位的，所以我們可以說在這段時間的房價上漲主要是由剛性需求提高引起的。

學區房的情況比較複雜，因為沒有統一的標準來認定好學校和好學區，也沒有相關的資料，我們就來看下投資方面。投資方面上面已經說了，在我國的金融市場可選的投資並不多，所以我們只要考慮財富增長就可以了。有大量的財富增長肯定就有大量的投資需求產生，在沒有好的投資專案的時候，從結果上看肯定是湧入了房地產。

城鎮居民人均可支配收入每年都一個比較可觀的增長，相對的來說大家都有錢了，如果考慮貧富差距的話，證明有錢人變得更加有錢了。在這麼大的需求下供應是怎麼樣的呢？這個不用仔細分析也是一目瞭然的了，截止到2021年四季度我國住宅房屋竣工面積達到270590.09萬平米，按9億的城鎮人口計算，人均居住面積3平米，即使減去1.8億的農村務工人員，也只有3.72平米。如果想要人人都買得起房子住，這些房子是遠遠不夠的，要不然房企早就關門不幹了。當然這是沒有考慮存量房的情況下。供應不足，需求旺盛當然造成了房價的高漲。

房價的未來走勢

一、整體上房價會進入下跌趨勢，至少不會再出現房價暴漲

從人口增長趨勢上來看，未來的二十年都不會存在巨大的居住需求了。因為在2000年-2022年這段時間已經沒有像之前一樣的人口出生高峰了。對於房子首要也是最大的需求開始降低，那麼房價保持高增長的動力就不復存在了，自然就會出現下跌。

學區房的問題國家早就注意到了，一直在探索解決的辦法。主要是這個問題沒有成功的樣板，所以解決起來比較麻煩，可能還需要很長一段時間。目前我們可以看到的這些政策，都是用來解決學區房問題的：集團化辦學、租賃入學、多校多片劃區、教師定期輪崗。這些政策的出臺是否能解決學區房的問題我們不得而知，但是國家已經表明了態度和意志，那這個問題的解決就是早晚的時期。

這十來年的房價高漲，很多人都將其歸咎於投資客、炒房團。就像本文前面觀點一樣，誠然炒房團對房價起到了助推的左右，但歸根結底還是基於巨大的居住需求，沒有居住需求房價也是炒不上來的。因為價格最終是在交易中產生了，只有商品交易了，商品的價格才確定下來。所以投資這一塊首先會受到居住需求的影響，造成沒有接盤俠的問題。其次國家也在積極出臺各種政策去抑制炒房，比如提高貸款利率、遏制經營貸入市、二手房設定指導價、提高二手房交易年限等。相信投資這一塊的需求會大大地降低。

除了對需求的遏制，對供應的提高也有很多相應的政策。比如積極推進的廉租房、公租房、經濟適用房等，還有鼓勵企業開展租房業務，這些政策的目的都是為了擴大住房的供給，普通人可以選擇買房也可以選擇租房，保證大家都有房子住。

二、區域價格分化會更加嚴重

雖然從整體上來講房價是處於下降趨勢的，但並不是說所有的地區所有的城市都會下跌。參考日韓歐美等國家的發展路徑，人口肯定是要向大城市、超大城市集中的。相應地，我們國家也提出了發展中心城市，發展城市群的目標規劃。什麼是中心城市和城市群，就是經濟、政治、文化、人口的聚集地，當人口向著這些地區聚集的時候，在這些地區的居住需求自然是要提高的。在這種情況下，自然會造成這些區域的房價升高，而那些人口流出的城市和區域因為需求的減少房價自然會降低。

相信大家還記得底特律1美元的房子，還有鶴崗的5萬元房子，最近比較熱的淮南的幾萬元的房子。當這種人口聚集發展到一定的程度，想要逆轉就變得困難。我們可以看下日本的東京都市圈有3600萬的人口、創造的GDP佔全國的20%左右。而韓國的首爾人口有1000多萬，建立的GDP佔全國的21%。日本的經濟已經有幾十年沒有像樣的增長了，但是東京的房價卻一直在增長，首爾的房價更是在去年達到了歷史最高值。

綜上而言，處於非中心城市、縣城、鄉鎮的人群應該要注意這種分化，避免房價下跌的風險。

三、投資機會開始變少，並不是沒有

基於第二點結論，在整體下跌的房價下，依然會出現房價上漲的機會，但是這種機會已經變得稀少和難以把握。既然存在機會，資本就不會放過這個機會，所以房產投資的需求還是會存在。我們可以試想下這些機會存在哪裡，首先北上廣深這些一線城市的房價是肯定堅挺的，對於資產保值有著很大的吸引力。其次處於城市群的次發達城市，會不會跟上處於同一城市群的發達城市的腳步也未可知。

不要輕視國家意志

雖然從整體的情況上看，房價是會下跌的。但是從個體感知上，這種下跌對剛需特別是年輕人來說可能沒有大的影響。因為年輕人必定是要前往大城市，前往發達的城市群中發展的，當處在這些城市當中，沒有人會感覺到房價跌了，只會看著房價一步步地升高。聽上去好像有點消極，所以這最後一段希望提供一些希望。

未來的幾年，我國肯定會採用寬鬆的貨幣政策，也就是俗稱的“放水”。那些炒房的人已經把放水和房價上漲掛上鉤了，年初國家剛有了一點寬鬆的政策，一些炒房的人和中介已經開始叫囂著房價要上漲了。他們都忘了一點，他們的對手是誰，面對國家這個對手，他們是沒有勝算的。

中國共產黨的最高目標是什麼？是實現共產主義。我們現在處在什麼階段？社會主義初級階段。高房價符合社會主義的目標嗎？肯定不屬於。所以國家的意志肯定是要房價下跌，國家已經開始著手處理這個問題，但是問題的解決需要時間，需要考慮方方面面，但是肯定會解決。只要中國還是共產黨領導，這個目標就不會變化。我們再來看看這些政策：