中房報記者 梁笑梅 北京報道
碧桂園服務又開始收併購了。
2月14日晚，碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”）釋出了一則公告，其間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股有限公司（“碧桂園物業香港”）擬收購中梁百悅智佳服務有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳”）合共約93.76%股權。
關於為何收購中梁百悅智佳，碧桂園服務方面告訴中國房地產報記者，“（此舉）有利於集團加強在中高階住宅物業管理方面的品牌影響力，進一步加強集團在市場上的影響及競爭力。”
值得一提的是，中梁百悅智佳在透過聆訊一個多月後選擇出售的目的引人關注。
2021年4月29日，中梁百悅智佳第一次在港交所遞交招股書，半年之後，其招股書失效。這還不到一個月時間，中梁百悅智佳開啟了第二次遞表。2021年12月23日,中梁百悅智佳透過上市聆訊。
一位業內人士直言，“近年來房地產行業資金狀況不容樂觀，出售中梁百悅智佳或與地產板塊解困有關。”
一年前開始的“姻緣”
碧桂園服務和中梁百悅智佳服務的“姻緣”早已開始。
事實上，中梁百悅智佳是中梁控股旗下的物業公司，而中梁控股在業內有著“小碧桂園”之稱。
在中梁百悅智佳還未遞表前，碧桂園服務就成為了中梁百悅智佳的戰略投資者。
2021年3月30日，碧桂園物業香港就曾以2.4億港元獲得中梁百悅智佳服務679股股份，約佔公司已發行股本的6.24%，位列其第三大股東。
除了戰略投資者身份外，碧桂園服務和中梁百悅智佳還開啟了合作模式。
2021年5月8日，上海中梁物業發展有限公司（以下簡稱“上海中梁物業”）聯合廣東碧桂園生活服務有限公司（以下簡稱“廣東碧桂園服務”）共同成立上海梁碧科技服務有限公司（以下簡稱“梁碧科技服務”）。其大股東為上海中梁物業，持股51%；另一股東為廣東碧桂園服務，持股49%。
資料顯示，梁碧科技服務的註冊資本為1000萬元，法定代表人為劉甜恬，經營範圍包括技術服務、技術推廣、日用百貨銷售、物業管理、專業設計服務等。
不到一年時間，碧桂園服務從中梁百悅智佳的“戰投”變成了“收購者”。
2月14日晚，碧桂園服務釋出公告稱，公司的間接全資附屬公司碧桂園物業香港已於2月11日與相關賣方訂立具有約束力的股權收購協議，擬收購中梁百悅智佳合共約93.76%股權。
自此，碧桂園服務收購了中梁百悅智佳的全部股份。收購事項完成後，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司，而其業績、資產及負債將會於集團賬目內綜合入賬。
規模協同
對碧桂園服務而言，選擇收購中梁百悅智佳的最大訴求就是擴大規模。
碧桂園服務方面告訴記者，“收購事項將補充集團的業務，有利於集團加強在中高階住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社群增值服務潛力；集團與目標公司及其附屬公司（目標集團）的專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。同時，該收購事項也將進一步增強集團在市場上的影響及競爭力，有助於集團的長期穩定發展，為公司股東獲取更佳回報。”
克而瑞物管研究總監湯曉晨表示，“一方面是規模增量。中梁百悅智佳2021年上半年在管面積超3320萬平方米，在物管行業位列Top50。而擴大管理面積是碧桂園服務最大訴求；另一方面是協同效應。中梁百悅智佳大部分管理面積來自中梁控股，中梁控股佈局與碧桂園較為相似，若整合得當能夠提升規模效應。”
截至2021年6月底，中梁百悅智佳業務覆蓋中國18個省、三個自治區及兩個直轄市的154個城市，在管專案291個，已經簽約管理的專案為508個；在管總建築面積為3320萬平方米，簽約總建築面積約7120萬平方米。
2021年以來，碧桂園服務曾先後收購藍光嘉寶服務、富力物業和鄰里樂控股（彩生活核心資產）等物業公司，成為當年物業收併購市場上的最大買家。綜合這三筆併購，就為碧桂園服務增加2.8億平方米以上的在管面積。
在湯曉晨看來，“在去年至今地產出售物業股權變現的過程中，碧桂園服務以較強的現金支援等原因收穫頗多。收購中梁百悅智佳後，碧桂園服務將繼續坐穩物管行業在管及合約規模第一位置，並拉開差距，這會給其他頭部物管企業造成較大的壓力。”
可以看出，收購中梁百悅智佳後，可以為碧桂園服務增加在管總建築面積3320萬平方米。截至2021年上半年，碧桂園服務在管總面積達約6.44億平方米，合同管理總面積約12.05億平方米。
紓困地產
中梁百悅智佳為何在透過上市聆訊後還將物業企業出售，令人不解。
資料顯示，截至2022年2月14日，中梁控股共有4筆境外債，3筆將於今年到期，總餘額為8.78億美元（約55.83億元）。
截至2021年6月末，中梁控股剔除預收賬款後的資產負債率79.3%；淨負債率56.1%；非限制現金與即期借貸比率約為1.2，踩中一道紅線屬於“黃檔”房企。從總債務方面看，2021年6月末，中梁控股有息負債546億元，其中一年內到期的債務為232億元，佔比42%。
而除了美元債以及流動性方面的壓力外，中梁控股還面臨信用評級下調壓力。
1月28日，標普還將中梁控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B”，其認為，由於融資渠道收緊和銷售放緩，中梁控股在未來6個月面臨的流動性壓力將越來越大。
不過，中梁控股也採取了應對措施。2021年下半年以來，中梁控股已經多次採取措施應對行業困境，包括加快銷售與回款、節省開支、減少買地並保有現金等。
