如果問過去20年什麼行業能造富，相信大家最先想到的就是房地產行業。經濟學家馬光遠曾說過：房地產支柱100年不變，嫌“臭”？因你沒吃過不知有多香。
這一觀點看起來有點鼓吹房價的感覺，但是如果放在房地產行業繁榮發展的時期，相信沒有人會質疑這句話。因為當時的房地產行業確實可以造富，很多選擇持有房產的人都實現了財富增值。
不過房地產行業會一直繁榮發展嗎？顯然是不會的，房地產行業一直被認為是週期性發展的行業，從各個國家房地產行業的發展歷史來看，沒有任何一個國家的房地產行業興旺發展超過50年，在房地產行業發展的歷史中，基本上有興旺發展的時期，同時也會有衰退的時期，甚至有些國家房地產行業的衰退有可能會引發金融危機。正如房產大佬王健林說的那樣，任何國家的房地產行業都不可能興旺超過50年。
當然我國的房地產行業也不例外，在經歷了過去幾十年的繁榮發展之後，目前我國的房地產行業已經開始迎來轉變，房地產行業造富的時代已經基本過去。
從根本上來說，房地產行業發生轉變主要有3方面原因：
第一：調控的政策體系在逐步完善。
房地產行業發展初期，由於調控經驗不足，任由房地產行業盲目發展，使得房地產行業出現了非理性發展。過去房地產市場出現了房價過高、空置率過高、炒作熱度過高等非正常的樓市現象，這些都是房地產行業非理性發展的結果。
近些年來，隨著樓市調控政策不斷收緊，樓市的政策調控體系也開始逐步完善，開發商、投資客、房產中介等群體炒作房產的機會已經越來越少。央行和銀保監會提出“三條紅線”新規之後，開發商需要承受去負債的壓力，同時融資也受到了很大限制；房產中介集體哄抬房價的行為也在逐步受到規範；隨著房地產市場秩序的規範以及房價漲幅的收窄，炒房客也開始逐步退出房地產市場。
總而言之，調控政策體系的逐步完善是房地產行業逐漸迴歸健康發展的重要保證。
第二：市場供求關係的轉變。
市場供求關係是決定市場發展的一個非常重要的因素，在經濟學中，當商品出現供不應求的時候，商品的價格就會上漲，相反當商品出現供大於求的時候，商品的價格就會下跌。
目前房地產市場正處於供求關係轉變的轉折時期，過去房地產市場供不應求是必然的事情，因為我國擁有將近14億人，如此龐大的人口基數必然會產生很龐大的購房需求，這支撐了我國房地產行業過去幾十年的發展。
然而隨著房地產行業的發展，房地產市場的住房供應越來越多，同時購房需求有沒有明顯增加，住房過剩的趨勢已經逐漸顯現。目前已經有多項資料已經表明了住房過剩的事實，比如央行公佈的住房擁有率資料，城鎮家庭96%的住房擁有率基本上意味著每個城鎮家庭都擁有屬於自己的住房；同時人均住房面積也已經超過40平米，同樣證明大多數人已經不缺房子住；另外超過20%的住房空置率也表明了我國現在有大量的空置房存在，空置率過高同樣是住房過剩的一個重要表現。
第三：住房逐漸迴歸居住屬性。
過去房子除了居住屬性之外，還擁有很多附加屬性，比如投資屬性、與教育掛鉤、與婚姻掛鉤、與戶籍掛鉤等，甚至大多數人買房根本就不是為了居住，而是因為房子的這些附加屬性。
不過從2016年國家提出“房住不炒”的調控理念之後，各種調控政策的出臺就是為了讓房子逐漸迴歸居住屬性。近些年來，房價漲幅收窄甚至出現回撥之後，房子的投資價值開始逐漸減弱；另外國家也出臺了各種有關學區房的新政策以及戶籍政策，爭取降低房子與教育以及戶籍的關聯，進一步弱化房子除了居住屬性之外的其他屬性，讓房子真正逐漸迴歸居住屬性。
房地產市場經歷了轉變之後，其實大多數人都已經不看好房子的投資屬性，即使是過去非常看好房地產行業的專家，也開始變得理性起來。經濟學家馬光遠明確表示：目前投資房產的時代已經完全過去，未來房地產行業將會進入專業化的時代。
關於房子的投資價值，房產大佬李嘉誠給出了暗示：
最近幾年，房價過高已經是既定的事實，未來房地產行業將會迎來很大的轉變，投資客需要特別謹慎。炒樓是不行的，如果條件允許，可以買房自住，就算現在買得貴一點，但算上通貨膨脹等因素，過幾年也會發現並沒有買錯。
李嘉誠的這句話給出了3方面的暗示：首先房地產行業已經經歷了過度發展，房價過高也已經是普遍的事實，未來房價出現回撥的可能性很大；然後提醒炒房客，不要再盲目炒房客，炒房的風險比較高；最後提醒有能力買房的剛需購房者，在能力範圍之內可以選擇買房，畢竟在通貨膨脹的背景下，買房自住並不算虧。
房子逐漸失去投資價值是大多數剛需購房者樂意看到的，但是對於很多投資客而言，這是無法接受的事實，因為在我國有很多持有現金的投資者，除了投資房產之外，真的沒有其他的投資渠道，也不知道除了房子之外還有那些行業是值得投資的。
事實上，如果從投資的風險與收益來說，房產投資早就已經不是好的選擇，之所以很多人熱衷於投資房產，一方面是不知道有其他的投資渠道，另一方面是沉浸在過去投資房產盈利的幻想中。內行人坦言：未來10年，這3個行業將會更有前景，值得投資者留意。
第一：黃金等稀缺金屬的投資。
不管是過去、現在還是將來，黃金等稀缺金屬的投資永遠都不會有錯，可能相比股票、基金等投資來說，這類投資的收益並不算高，但是這類投資的穩定性是可以保證的，同時如果合理投資的話，獲得的收益也足以抵抗通貨膨脹。
第二：養老相關行業。
為什麼養老行業將會成為很多人關注的重點，這是由我國人口結構決定的，目前我國已經開始步入老齡化社會，老年人口的比例在逐漸增加。當然老年人口比例的增加只是一方面，另外現在的老人確實越來越重視養老，有關養老行業的需求量也會增大，因此未來養老行業的發展前景非常大。
第三：醫療健康行業。
不管什麼時候，只要人們的生活水平提高了，健康就會越來越受到重視。過去生活條件不好的時候，人們更關注的是生活而不是健康。就拿體檢來說，上一代的人哪有定期體檢過，甚至有些人根本覺得沒有體檢的必要，但是隨著近些年來生活水平的提高，越來越多人加入到定期體檢的行業，這足以證明人們對健康真的越來越重視，未來的醫療健康行業將會是人們關注的重點。
