房地產的“黑鐵時代”，不經意地被提出來。

這是個週末，雖然休閒，但也讓人有些感慨。

萬科鬱亮首提房地產黑鐵時代

萬科集團董事會主席鬱亮判斷樓市“黑鐵時代”來臨，沒想到獲得眾多的共鳴。

也許這就是現實。

房地產進入黑鐵時代，當人們還沉浸在白銀時代的餘溫中時，黑鐵時代不經意地就衝撞進來。

從黃金到白銀，再到現在有人說黑鐵，這幾年，房地產的時代頻繁變幻。

這應當是一種正常的更替。以前我也說過，一個行業老是處在暴利期，那就是有些不妙的。

房地產不會處在背水一戰，但是未來它的發展模式必然改變，適當的利潤，適當的拿地，精品，更好的物業服務，等等，將成為房地產發展的醒目特徵。

“黑鐵”一說，是鬱亮帶領萬科的一種自省，這或許是鬱亮的一種風格，已經穩健了，還想繼續穩健。

現在要從地產領域賺到錢，不是那麼容易。正因為不容易賺錢，所以盲目擴張、瘋狂拿地會帶來更大的風險，就像恆大那樣。

房地產的白銀時代，這一概念是鬱亮在2014年提出的。在不少房地產開發企業還沉浸在房地產黃金時代的印象中時，鬱亮提出了降維的概念，龍頭企業具有榜樣的力量，這個概念讓業界感覺到房地產正在改變，但是很多人認為改變不會是轉折性的。

但是黃金很金貴，白銀也不賴，觸動感並不強。

現在說到“黑鐵”，共鳴就多了起來。

鬱亮帶領的萬科這幾年有兩個關鍵詞最為顯眼：收斂與聚焦。

在房地產業界爆雷頻發的2021年，鬱亮與王健林略顯從容，沒有呼吸急促和過大的壓力。收斂和聚焦應當都是他們共同的特點。

在那一份2月11日網路上出現，並迅速流傳的鬱亮內部講話中，他表示，2022年是集團破釜沉舟、背水一戰的一年，也是一個新時代的開始。

然後還有一個反問：面對行業到了黑鐵時代，我們怎麼找到新的錨定點？

“節衣縮食、戰時氛圍”。這是鬱亮對萬科文化的歸納之一。

其實這不僅適用於房地產。

房地產黑鐵時代，房地產商的謹慎必將帶來房價的謹慎。

2022年房地產回穩是大機率

雖然房地產業陷入平淡，甚至有不少大型房企暴雷，但從剛需角度來講，還是非常希望房價繼續下跌，那麼這個願望實現的可能性多大？

中國樓市是政策市。

去年年底，樓市的政策面開始有變化。多個城市出臺房價“限跌令”，這在之前是不可思議的，本輪樓市調控一直趨嚴，能提出限跌令應當是發出政策放鬆的訊號。

在這之後，信貸政策放鬆，房地產短期看金融，這一放鬆意味著政策面將有放鬆的可能。

之後，央行鼓勵銀行收購爆雷房企優質資產，這同樣是提振房地產業的發展信心，那些煎熬之中的爆雷房企，會在這一絲曙光中感受到重振的希望。

之後，國家發改委在春節之前《關於做好近期促進消費工作的通知》中亦指出：促進住房消費健康發展。據媒體稱，這一提法是房地產商品化以來的第一次。

之後，央行降息，房貸利率下降。

從政策面鬆動以來，全國重點城市的房價確實出現了一些變化趨勢，包括去年12月份房價回升的城市比較多。

房地產是一個大產業，關聯的行業很多。包括建築行業、家居產品行業、中介市場等。

至少包括建築，園林，水泥，鋼材，玻璃，傢俱，裝飾，燈具，電梯，塑膠管道，電力電纜，等等。

此外還有，銀行信貸，風險投資，行動通訊，天然氣，自來水，等等。

這是比我們一般人想象的參與度更廣的一個行業。

甚至涉及到了房貸風險、就業廣度等。

所以基於目前的市場狀況，房地產回穩是一個非常合理的選擇。

有的人認為那些暴雷企業就要死光光，房價就要跌到底部，其實是缺乏專業的理解，以及缺乏對商品規律的理解。

從區域性來理解全部必然會缺少客觀，從自身利益所在來理解市場發展，也會缺乏客觀。

2022年房價將跌？

一方面房價已經在高位，另一方面這兩年受疫情影響收入上升難度加大，這些都使得他們對房價下跌的期待更高。

從政策面來講，政策面有所軟化，但是整體堅持調控的方針不會變化。

從住建部2022年房地產工作重點看也是如此：加強房地產市場調控仍是頭等大事。

從本輪樓市調控來看，房地產發展的平穩、健康，一直是主要基調，2022年也依然如此。在這樣的基調下，房價大幅波動是不可能的，也就是大跌大漲，沒有可能。

對於2022年的房價，有的認為會漲，有的認為會跌。

先說會漲。

中科院科研中心對2020年房價水平有一個預測：2022年全年商品房銷售均價約為9753元/平方米 ，同比增長約6.1%。

中科院科研中心近幾年對於各年度房價水平都有預測，提供的也是一個參考的維度。考慮到通貨膨脹的幅度，每年房價平均值的上漲幾乎是必然的。

疫情持續之中，很多國家房價飆漲，也是因為除了房子之外能避險的資產確實是太少了。

再說會跌。

中指研究院2月1日釋出《百城價格指數報告》，結果表明，2022年1月，全國100個城市均價：新建住宅環比下跌0.01%，同比上漲2.06%；二手住宅環比下跌0.08%，同比上漲2.86%。

環比平均值微跌，同比平均價仍是較大上漲。房價環比微跌，也是房地產穩健的應有表現之一。

關於2022年的樓市，我認為有三個觀點可以堅持：

第一， 樓市回暖不等於房價回暖，樓市回暖跟銷售狀況和開發狀況有關，不等於說會直接拉動房價飈升。

第二， 剛性需求和改善性需求可以介入，投資成分介入的風險還是會比較大的。現在房價的波動水平還是比較微弱的，作為剛性需求，如果經濟實力夠是可以介入的，而作為投資需求在高位次介入，風險就會巨大。

第三， 租房市場可以期待，這個市場才是拉低房價的重要市場，而且會不斷地完善發展和規模化發展。

未來樓市的發展因城市而異，買房也將是因城施策。

2022年房價會不會跌？估計還是不同城市不同的表現。

脫離具體城市來討論房價，非常沒有意義。