受到調控因素影響，去年下半年，房地產市場的下行壓力顯現。
從去年12月開始，保障性住房在官方政策表述中地位提升。
中央政治局會議和中央經濟工作會議在談及房地產時，均要求推進保障性住房建設。
這並不是我國第一次強調推進保障性住房建設。早在2011年，國務院辦公廳曾下發檔案，就保障性安居工程建設作出部署。
此後十年間，保障房建設多次在經濟下行期發揮穩增長的作用。
業內人士認為，2022年保障性住房發展將進入快速實施階段，成為穩定房地產業的重要邊際力量，也讓市場對其對沖商品房下行抱有一定期望。
接下來，本文將重點闡述我國的保障房發展史。
我國住房保障制度
住房保障制度是指我國住房制度改革以來，國家透過運用政府財力或動員社會力量參與，為無能力完全依靠市場購買住房的城鎮居民家庭提供適當的住房救濟或援助，解決他們的基本居住問題，以實現“住有所居”的制度安排。
保障房，又稱保障性住房、安居工程房，即住房保障制度實施過程中為救濟物件提供的住房。
保障房通常由政府直接投資或牽頭建設，並以較低價格向中低收入家庭進行出售或出租。
保障房的基本特徵有：政府幹預、物件特定、非營利性、管理成本高等。
（圖片來源：網路）
我國保障房的政策發展
保障房對於我國社會穩定和發展有著重要的意義。
自1998年我國城鎮住房制度改革起，配套的保障房體系就在不斷完善，各個階段所關注的保障重點也有區別。
下圖展示了我國保障房政策發展及建設成果：
（資料來源：國務院、住建部，招商證券）
我國保障房發展階段
我國保障性住房發展經歷了多個階段。
1998-2003年保障房體系早期：
1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系，標誌著城鎮住房制度的變革。
2003-2007年保障房體系轉折期：
2003年國務院《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》對保障房體系進行調整。
此階段形成了完整的廉租房體系，但整體的保障人群減少、保障程度減弱。
2007-2010年保障房體系發展期：
此階段形成了多層次、多種保障方式的住房保障體系，廉租房、經濟適用房、限價商品房共同發展。同時國務院和住建部內部成立了專門的住房保障部門，積極落實和解決民生問題。
2010年後保障房大規模建設期：
以“十二五規劃”為標誌，我國住房保障體系進入大規模建設階段，以5年為一個單位重點建設不同型別的保障房，進一步擴大保障人群範圍。
“十二五”期間國務院提出3600萬套保障房建設目標，主要針對城鎮中等偏下收入家庭的需求，重點推進公租房的建設，同時加快各類棚戶區改造，規範發展經濟適用住房、限價房等，緩解群眾在居住方面遇到的困難。
“十三五”期間，主要針對棚戶房進行改造，並透過“棚改貨幣化”推動去庫存和建設投資，累計棚改開工2300萬套，幫助5000多萬居民改善住房條件。
“十四五”則提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，針對新市民、青年人大力建設保障性租賃住房，保障範圍進一步擴大，切實解決民生問題。
當前住房保障制度：
2022年1月，保障房體系被納入國務院《“十四五”公共服務規劃》，保障力度或將迎來進一步提升。
（圖片來源：網路）
“十四五”期間 保障房如何規劃？
根據《“十四五”公共服務規劃》，各項要求如下：
➢基本公共服務方面：
“十四五”期間，住建部將進一步規範公租房運營管理，對城鎮戶籍低保、低收入住房困難家庭實現應保盡保的同時，吸引企業和其他機構參與專業化運營。
對於棚戶區改造，重點改造老城區內臟亂差的棚戶區，加強配套基礎設施建設和工程質量安全監管，加快工程進度和回遷安置；
對於農村危房改造，對符合條件的農村低收入群體等重點物件住房安全做到應保盡保。
➢普惠性非基本公共服務方面：
對於保障性租賃住房，以人口淨流入的大城市為重點，落實土地、財稅、金融等支援政策，幫助降低租賃住房建設成本；
對於共有產權住房，以人口淨流入的大城市為重點，以中小戶型為主，供應範圍以面向戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口；
對於老舊小區改造，將重點完善小區配套裝置，提升社群養老、托育、醫療等公共服務水平，預計2021-2025年將共改造21.9萬個；
對於住房公積金，將擴大覆蓋範圍，多措並舉促進單位依法繳存，鼓勵靈活就業人員參加住房公積金制度，最佳化公積金使用政策。
此外，住建部還將進一步完善政策制度，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。
結語
近兩年來，中央多次表示“加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”。
住建部部長王蒙徽2021年8月31日表示，“十四五”期間，將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。
與以往保障性住房主要針對各地低收入群體不同，保障性租賃住房並無收入限制，而是以人口流入多、房價高的城市為重點，主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主。
考慮到對沖房地產下行壓力的需要，市場普遍認為，“十四五”期間保障性租賃住房的籌建將前傾，2022年保障性租賃住房籌建規模較大。
近日，央行、銀保監會聯合發文，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。
業內人士認為，這項政策具有很強的訊號意義，意味著銀行有充足的空間加大對保障性租賃住房專案的信貸投放，有利於保障性租賃住房的大力發展。
（圖片來源：網路）
