2022年房企融資或回暖，但是將繼續分化，債務違約情況或持續增加
《中國科技投資》孫珊珊
作為資金密集型企業，房企尤為依賴外部融資。但受2020年“三道紅線”和房地產貸款集中度等政策影響，2021年地產行業整體呈現出房企融資端持續收緊的態勢。
加之銷售市場低迷，自身“造血”能力受限的部分房企陷入流動性危機，其中不乏千億規模房企。
時至2022年初，密集的發債動作以及地產併購融資放鬆，都釋放著房企融資放鬆的訊號，不過對於房企來說，融資渠道能否保持通暢，無疑是行業頗為關切的話題。
多位業內專家接受《中國科技投資》採訪時指出，從房企融資端來看，2022年融資政策會有所放鬆，但企業分化將繼續加劇，資金會更多向財務穩健、大型國企央企等優質企業傾斜，而槓桿較高的房企或將出現債務違約的新情況。
融資端收緊
回望2021年，前三季度相關部門不斷向外釋放房企融資收緊訊號。2021年1月至3月，房地產融資合規審查方面的政策監管持續加強，上海、北京、深圳等地嚴查經營貸款違規入市。
2021年4月為強化公司債券發行准入監管、提升稽核透明度，上海證券交易所和深圳證券交易所同時釋出公司債指引，其中指出城投企業申報發行公司債券，應符合地方政府性債務管理的相關規定，不得新增政府債務。同年5月受去通道、房住不炒等一系列監管政策影響，中國證券投資基金業協會叫停基金子公司備案房地產供應鏈類產品，主要是購房尾款資產。
到第三季度，中國人民銀行表示房地產企業“三條紅線”監管和房地產貸款集中度管理制度都已經進入常態化實施階段，未來將繼續完善房地產金融管理長效機制。
可以說，在持續收緊的融資環境下，2021年前三季度房企或主動或被動地減少融資。
以寶龍地產（01238.HK）為例，2021年1月寶龍地產計劃發行上限為25億元的公司債，最終發行規模僅為10億元；2021年3月，公司原定發行不超過20億元公司債，最終實際發行規模為15億元；2021年4月，寶龍地產旗下一筆ABS被上海證券交易所終止。
其餘房企亦不例外，2021年5月，華夏幸福（600340.SH）15億元的ABS專案被上海證券交易所終止；2021年6月，中梁控股（02772.HK）購房尾款ABS被深圳證券交易所終止；2021年7月，迪馬股份（600565.SH）供應鏈ABS專案狀態顯示為終止。同年7月，中南建設（000961.SZ）擬計劃發行12億元中期票據，但實際發行了10億元。
克而瑞地產研究中心釋出的報告顯示，2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來融資量首次出現負增長，同時達到五年來最低點。
融資受阻，房企的資金壓力也隨之而來，諸如新力控股集團（02103.HK）、藍光發展（600466.SH）、陽光100中國（02608.HK）、花樣年控股（01777.HK）、佳兆業（01638.HK）等房企均出現債券違約。
且據克而瑞統計，2021年違約債券不論從數量還是金額來看，均遠超去年同期水平，違約房企名單上甚至還出現了多家龍頭房企。
為緩解流動性壓力，藍光發展、當代置業（01107.HK）等變賣物業公司，新力控股集團、合景泰富集團（01813.HK）則紛紛減少拿地。
2021年第四季度，為維護房地產行業平穩發展，相關部門對房企融資端逐漸釋放利好。2021年11月，中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，部分參會房企有計劃近期在銀行間市場註冊發行債務融資工具。2021年12月，中央人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會出臺通知，鼓勵銀行穩妥有序開展併購貸款業務，重點支援優質的房地產企業兼併收購出險和困難的大型房地產企業的優質專案。
自11月10日起，多家國企、央企丟擲融資方案，比如保利發展（600048.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、光明地產（600708.SH）等。據中國指數研究院統計，2021年11月房地產企業融資總額環比上升33.1%至707.8億元。
12月10日，綠地控股（600606.SH）全資子公司完成了3.5億美元定息債券的發行。12月23日，大型民營房企碧桂園（02007.HK）在銀行間債券市場計劃註冊發行50億元中期票據，該專案狀態已更新為“反饋中”。
不過，綜上來看，房企融資出現了兩極分化，國企、央企以及大型民營房企在融資上的優勢逐漸顯露。
企業繼續分化
2022年地產融資政策會否接棒去年第四季度，繼續迎來“暖風”，多位業內專家接受《中國科技投資》記者採訪時表達了其樂觀的態度。
“從2021年四季度以來，房地產融資層面頻頻釋放積極訊號，國企、央企以及部分優質民企融資獲得改善，預計2022年房地產融資環境將會好於2021年。”諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪說道。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦表示，房地產融資政策會持續寬鬆，“這種寬鬆是持續的，也會取消一些不合理的限制和約束，相對來說對於房企等融資會帶來較大的利好”。
“但並不會出現大水漫灌的情況，因為‘三穩’政策是保證房地產平穩執行的基礎。”同策研究院資深分析師肖雲祥補充道。
儘管對於融資政策，多位專家均認為會有一定程度地放鬆，但他們均指出企業分化會繼續加劇。
關榮雪指出，企業融資將會繼續呈現分化表現，國企、央企及財務穩健的優質民企在融資上更具有優勢，“資金將會更多的流向這部分房企，高槓杆、高負債房企融資難度仍會很大”。
肖雲祥同樣認為，2021年地產市場下行，並且下半年頻繁出現房企爆雷，“彼時就預示行業格局會發生變化，集中度會向大型央企、國企，以及經營穩健的大型民營房企靠攏”。
正如上述專家所言，2022年開年，國企、央企、大型民營企業等優質房企緊鑼密鼓地進行融資，但部分民營房企仍未走出融資“寒冬”。
今年1月，招商蛇口、萬科（000002.SZ）相繼披露中期票據融資方案。同月碧桂園也釋出公告稱，公司擬發行於2026年到期的39億港元的4.95%有抵押擔保可換股債券。
與之對比的是，1月13日和21日，佳兆業旗下“中信信託-佳兆業資產支援專項計劃2021年第一期 ”和正榮地產(06158.HK)旗下“天風-正榮控股應收賬款第3-X期資產支援專項計劃”的專案狀態均顯示為終止。
此外，記者從中國指數研究院處獲悉，房企面臨的債務壓力仍然不容小覷，從2022年全年來看，房企將有6589.4億元債券到期，其中信用債佔比47.0%，海外債佔比53.0%；海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。
多位專家提醒表示，房企違約名單或將持續擴充。“由於2021年房企違約事件頻發，市場對地產風險的擔憂隨之增加，部分房企頻頻遭遇下調評級，加之2022年房企到期債務量仍然不小，整體償債壓力猶存，房企債務違約現象或將持續增加。”關榮雪分析道。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓同樣認為，目前房地產銷售端、融資端沒有全面復甦情況下，“房企的債務違約名單肯定會進一步的擴大”。不過，肖雲祥告訴記者，不排除仍有房企會出現債務違約情況，“但大面積出現爆雷的可能性不大”。
