原創 顧問君 北京樓盤測評 2022-01-16 12:34

數九寒天的北京萬物靜寂，似乎都沉眠在寒冷的空氣中。大興當地的農民們卻在大棚裡忙著收穫今年的第一茬草莓，在有著“北京吐魯番”之稱的採育，街邊隨處能看到銷售大興草莓的農戶。

反季節種植，是採育草莓種植戶們創收增收的動作，而對於寒冷的採育樓市來說，京能麗墅同樣採取了“反季節”做法。

作為2021年採育樓市最後登場的專案，京能麗墅既沒有走“如遇”專案那樣的剛需小戶型路線，也沒有走興創榮墅那樣高大上的類獨棟別墅路線，而是瞄準了改善居住市場的中低端購買需求，推出了比區域內寬院國譽府更便宜的疊拼別墅。

此前，採育地區別墅門檻在600萬元/套左右，京能麗墅直接推出了總價400萬元左右的別墅，將區域別墅市場門檻直接拉低了近200萬元。

本來採育地區的別墅類產品流速就慢，京能麗墅的“反季節”做法，直接攪亂了其他競品的節奏，接下來京能麗墅會在採育引起一輪價格戰嗎？會讓這個冬季多點熱鬧嗎？

“上疊450萬元/套起，下疊620萬元/套起，買就有優惠，全款還能更低，”在京能麗墅的別墅售樓處內，一位銷售向顧問君介紹：“這是一個連當地農民都買得起的別墅專案。”

採育，顧問君來過很多次，也見證了區域的變化。大興區國資委旗下地產企業興創置地早在2013年就開始佈局採育，打造出興創榮墅這個擁有千萬級類獨棟產品的別墅大盤，吸引到一批京南高階置業客群。隨後北京城建、住總、路勁相繼進入採育開發，區域競爭白熱化。

市場競爭的白熱化主要體現在各專案去化速度上，無論是持續交付持續開發的興創榮墅、還是已經現房銷售的北京城建寬院國譽府，甚至另闢蹊徑的剛需小高層專案住總興創如遇，都還沒有清盤。

2020年2月京能置業力挫住總興創聯合體和路勁，以25%的溢價拿下采育鎮01-0042地塊，也是至今為止採育最後一個開發的住宅地塊。但從京能置業打造的產品來看，顯然不是來給這個區域抬轎子的。

京能麗墅產品為小面積段低總價疊拼別墅，含地下面積169-328平米，總價最低的上疊產品僅400多萬元。

採育的別墅產品從千萬級的興創榮墅、住總如院到600-800萬元區間的寬院國譽府、路勁御合院，再到400-600萬區間的京能麗墅。採育別墅的門坎比亦莊的平層還要低，這是好事嗎？

“別墅作為居住終極改善的一種選擇，其功能分割槽對於空間及面積是有一定要求的，一味求小，只會偏離本意。”在北京出現“7090限競墅”時，就有行業人士指出，過低的產品定位，會拉低區域價值。

其實，採育別墅產品多數是大興、通州、亦莊等地溢位的改善需求，採育本地人口規模少，且大部分人都有拆遷安置房等。本地的年輕人因為工作需要多數進了城，開發商看好採育的休閒度假環境而選擇洋房、別墅產品作為主打。

興創榮墅創下了京南別墅標杆，其產品在北京堪稱一絕，因此吸引了很多城內的人來看來買，其他開發商則蹭興創榮墅熱度，在旁邊做起來低總價別墅，在品質看得過去的前提下，價格比興創榮墅1000萬元/套起的價格低了三四成，如寬院國譽府就是這個思路。

而京能麗墅的定位則是另闢蹊徑，在寬院國譽府的基礎上再砍一刀，價格再便宜200萬元，是不是就能賣得好呢？

現場銷售表示專案自2021年開盤，至今銷售約四成（也就是60套，顧問君表示懷疑）。而顧問君透過北京市住建委網籤查詢，該專案的網籤只有2套，這中間的差距未免太大。

是網籤限制導致的嗎？

據說並不是。因為，京能麗墅並不是豪宅，非但不會限網籤，而且政府還希望這樣的低單價低總價專案儘快網籤，從而拉低網籤均價。

此外，京能麗墅已經封頂，預計2022年9月交房，此時可以買房可以直接網籤辦理銀行貸款。

那麼京能麗墅近四成的銷售業績卻只有如此低的網籤無非兩種情況：第一，草簽合同的買房人首付款比例不足以網籤；而第二種情況就是“無中生有”，把小訂也算成了銷售簽約。

顧問君給京能麗墅算了筆賬，2020年2月11日，京能置業以36000萬元取得該地塊，共規劃152套房源，其中下疊76套，均價620萬元/套，貨值約47120萬元；上疊76套，均價450萬元/套，貨值約34200萬元，總貨值約為81320萬元。

就按銷售所說最好的銷售情況來算。截至2021年，京能麗墅專案銷售按四成計算，對應簽約額約32531萬元，預計約28個月時間專案可實現經營性現金流可回正。按8%資金成本估算，這部分成本約6720萬元。

此外，專案地上墅建築面積為21836平米，按地下建築面積為地上的一半估算，專案總建設面積約為30000平米，以5000元/平米的建設成本計算，建設成本約15000萬元。如此，京能麗墅在不計算運營和稅金成本的情況下，毛利潤約23600萬元。

對比其他採育專案的銷售速度，意外發現，多數採育專案的經營性現金流回正用時都在2年左右。

從這個表格可以看出，住總興創如遇這種小戶型低總價平層產品的經營性現金流回正速度略快，但別墅產品做得更小的京能麗墅經營性現金流回正速度卻不如路勁御合院、寬院國譽府這兩個專案。

而且，同為2020年2月拿地的專案，住總興創如遇當年11月就取證開盤了，京能麗墅2021年9月才開盤，開盤時專案主體工程已經封頂，這無疑提高了資金佔用的成本。有同行調侃，“還是國企不差錢，賣出了現房銷售的節奏。”

從網籤資料到區域同行的反饋來看，京能麗墅的銷售成績乏善可陳。京能麗墅的低價打法難道不奏效嗎？

顧問君認為，京能麗墅做低價別墅的戰略沒有錯。但是回到上文關於採育市場別墅購買力分析上看，來採育買別墅的，多數是被興創榮墅這樣旗艦專案吸引來的人，要想截胡興創榮墅，產品最起碼要過得去。

寬院國譽府的外立面、新中式造型、圍合的牆院文化都是在和興創榮墅找相似度，但是京能麗墅的產品卻顯得品質上差一些。

例如，單層僅有70平米左右的面積，狹窄的電梯，暗衛等等影響品質生活的設計，讓人感覺彷彿就是為了圖省錢才買這樣的房子。

1、 產品力

京能麗墅的疊拼產品地上建築空間的佈局幾乎相同，單層面積70-80平米，十分侷促，尤其是廚房。展示別墅特點的地下空間被閹割，地下一層80平米左右，地下二層根據不同位置，最小的只有一個通向車位的走廊，完全體現不出來別墅地下的空間優勢。

京能麗墅樣板間地下一層

2、 圈層

買別墅也是買圈層，雖然京能麗墅的總價低，當地居民也買得起，但來採育置業的主要客群依舊是城市人群，對此有顧慮的買房人不在少數。所謂依靠採育本地農民來買這個別墅的想法是不現實的，即便買得起，也未必住得起。

3、 賣相

真石漆塗料的外牆，半米高的採光天井，這樣的材質和設計在當下以簡約輕奢為主的市場下，很難打動年輕客戶。此外下疊樣板間一進門砌起來的電視牆還不如擺個電壁爐，這樣LOW爆的設計，簡直無法直視。

在京能麗墅旁邊就是一排外掛石材的興創榮墅商業專案，據說來京能麗墅看房的人都會問旁邊那個是什麼專案？咋一對比就覺得那個氣派漂亮，這裡這麼寒磣呢？

顧問君專門開車去旁邊興創的專案轉了一圈，就看到“京南花園”的標識，而門口保安說這裡是商業，將來也可能出售。

不怕不識貨 就怕貨比貨！