原創 房小評 中國房評報道 2022-02-17 21:12
沒有套路，
沒有血拼，
只有實實在在的利潤
“這一次，在北京做專案，終於有錢賺了！”
一位剛剛參加了北京市2022年第一次集中供地的房企投資負責人如是說。
話語間，揚眉吐氣！
對於熬過去年、熬到今天，又在這次集中供地中有所斬獲的房企投拓人員來說，對比前幾年“沒有利潤、只有業績”的窘境，這次土拍的結果有利潤、有業績，讓自己在公司內部打了一個“翻身仗”。
先上表，看看誰是這次的贏家——
2022年第一次集中供地拿地房企
接下來，讓我們看看，為什麼這次拿地有錢可賺——
—土地成本可控—
衡量房地產專案的利潤情況，一個簡單的靜態指標是“地貨比”，計算公式為總地價/總貨值，在這裡我們簡化為：
成交樓面地價/銷售指導價
在二線城市，地貨比在0.5-0.6屬於比較理想的狀態。三四線城市因為銷售流速慢，一般地貨比要在0.4及以下。
北京、上海這樣的一線城市，市場需求大，土地資產質量好，土拍競爭激烈，一般公司給予的地貨比指標比較寬鬆，0.7以下就可以做。
在前兩年土地市場競爭激烈的時候，地貨比有時候會拼到0.8，甚至0.9，這時候一般就會虧損。
因為一線城市房價比三四線城市高，所以一線城市地貨比指標即便有時候高達0.8，還要看房價和地價之間的絕對差額。如果絕對差額在1.5萬元/平米及以上，這個專案仍然是有利潤的。
以2021年朝陽區幾塊供地情況看，地貨比均值約在0.8。
2022年第一次集中供地地貨比
這次出讓的土地，地貨比平均值在0.53左右，這對於北京市場來說，已經是很理想的狀態了。
個別郊區或市場情況不好的地塊，地貨比更是創下新低。
比如北投拿下的副中心地塊，地貨比約0.39；懷柔科學城拿下的懷柔雁棲鎮地塊地貨比只有0.29。
也就是說，哪怕這些地方國企是出於“託底”任務拿地，這些地塊的利潤厚度也是足夠的，將來或自己慢慢開發，或轉讓、找合作伙伴，都有充足的利潤空間。
當然，這麼好的地貨比指標，跟政府定的起始地價和溢價率有關。
政府有心讓利，把起始地價和溢價率控制在比較低的區間，這一點在杭州、上海等城市也都在進行，這是恢復市場信心，打造房地產市場良性迴圈必要的動作。
除了政府讓利之外，參與競爭的企業少，多數為國企，企業之間競爭不激烈，互相禮讓，也共同造就了這次土拍皆大歡喜。
這次能參加拿地的都是“家裡有糧”和“劫後餘生”的房企，大家惺惺相惜，再沒有以前土拍市場上你死我活的競爭，都保持默契，“文明禮讓道路寬”。
開發商非常理智，不僅沒有競爭到高標準環節，就連競現房銷售環節，都十分小心。
例如，昌平區中關村生命科學園三期這個高流速地塊，競爭對手寧可放棄，也不染指1萬平米起的現房銷售。
開發商“剋制”舉牌帶來的變化不僅是專案無需高標準方案，更重要的是，專案的房價和地價差（簡稱：房地差），較去年一批次集中供地有了大幅提升。
比如，2021年競爭激烈的昌平中關村生命科學園地塊，不但要建2.95萬平米的公租房，還要執行高標準商品住宅建設方案，成交後的房地差居然只有1萬元/平米左右。
而今年，緊挨著這塊地的昌平中關村生命科學園三期地塊，雖然拍到了上限價格，房地差也有2萬元/平米左右。
開發商有了利潤，才有提升產品品質的動力。目測，2022年新拿地的專案品質會比去年有所提升，買房的客戶可以期待這波新產品。
—有錢自己賺—
除了肉眼可見的專案利潤率提升，這次參加土拍的房企多是“單打獨鬥”，聯合體拿地的現象很少見，這或許可以從另一個側面佐證本次土地出讓“有錢賺”。
為什麼大家都喜歡自己拿了呢？
房小評做了個小調研，參與調研的房企反映的原因集中於以下方面：
1、這次競爭對手少了
很多“黑馬”房企還在“躺平”或“爬坑”過程中，本次集中供地較2021年第一批次集中供地競爭烈度降低了不少。
2021年北京第一批次供地30宗，涉及12個區，總建築規模約345萬平米，掛牌總價約1035億元。
2022年北京第一批次供地18宗，涉及10個區，總建築規模約169萬平米，掛牌總價約492億元。
2021年和2022年第一次集中供地結構變化
其中，熱點地塊也少了很多。
以前民企都選擇第一批次集中供地拿地，主要是年內可形成銷售業績，在規模為王的時代，大家寧可不要利潤，也要業績，所以去年第一批次集中供地是競爭最激烈的。
經歷2021年下半年的供給側改革之後，行業迴歸利潤為王的經營理念。能在2022年初拿出錢在北京拿地的房企，都是實力雄厚，但是從參與者數量、競爭烈度來說，都是下降的。
過去，因為地塊算賬沒利潤，大家乾脆合作，分擔虧損，分成業績，各自實現業績目標，減少資金壓力和虧損壓力，所謂“吃虧喜歡拉同夥兒”，而看到這次地塊有錢賺，但凡有錢的房企，當然選擇獨享。
2、合作伙伴躺平了
在北京土拍市場上，大家經常看到熟悉的聯合體身影，有些房企合作習慣了，合作也很順暢，喜歡一起出面拿地。
但是，在去年的行業供給側改革當中，有的合作伙伴信用爆雷了，或者這次沒錢參與（請原諒在這裡不好點名舉例），只剩下有錢的房企單打獨鬥了。
3、過往合作矛盾多
除了少數順利的合作之外，合作開發過程中的矛盾糾紛並不少。
因為，現在的合作開發，本質都是大家分權：你拿操盤，我拿工程，不是一家公司，管理風格也不一樣，最終都是“鐵路警察各管一段”，在產生矛盾的時候，爭執得不可開交。大家都認為自己牛，專業上無法爭高下，最後只能領匯出面和諧。
有時候，合作過程中還會遇到不講武德的夥伴，談判的時候說得好好的，到真正操作的過程中損人利己的事情不少幹，尤其趕上市場不好的時候，自己偷偷降價跑路，把合作伙伴扔在山腰上。
據說，合作伙伴鬧起脾氣，互相不給面子，搶公章、封工地的事情也時有發生。
—房子不愁賣—
在供地結構當中，北京市政府有意避開了房子存貨比較多的區域。例如，2021年供地當中，朝陽區佔比較高，目前存貨較多，今年首次集中供地，朝陽供應明顯減少。
此外，海淀不供地，對於石景山和昌平就是利好。因此，2月17日的土拍現場，緊鄰海淀的昌平中關村生命科學園三期地塊受到追捧，10家房企參與競拍。
在觸及地價上限的最後一手舉牌時，因為手持2號牌的建發代表與手持81號牌的綠城代表幾乎同時舉牌，競拍一度中斷，後經公證處人員與拍賣工作人員影片回放確認，才確認地塊歸屬。是不是有點冬奧會裁判判罰的味道了？
2021年和2022年第一次集中供地分佈
從供地分佈來看，昌平、朝陽都沒有加大供應，為去年開盤的專案去庫存留出了時間，而且地塊越來越向中心城區和優質區域靠攏。
比如，這次豐臺供應的紀家廟和大井新村地塊，明顯優於去年同期張郭莊和張家墳地塊，區域供應量大的問題將逐步化解。
2021年北京新建商品住宅批准上市套數為96598，集中供貨時間為9月份，也就是土拍4個月之後可以上市。
由此推斷，北京2022年第一批供地專案集中入市時間將在6月底。
截至2022年1月份，北京住宅存量7.3萬套左右，以2021年平均每月3000-3500套的去化速度計算，6月份集中供地之前，北京新房存量將會低於6萬套，此時專案集中推盤十分有利於市場成交放量，從而影響成交價格。
北京樓市流速較好，預售政策也比較寬鬆，土地信用質量好，拿下這樣的地塊，不僅可以給公司帶來比較好的經營利潤，更能帶來很好的融資現金流，以及信用背書。
例如，旭輝單獨以14.07億元拿下順義新城平各莊6046地塊，樓面地價約2萬元/平米，銷售限價約4.4萬元/平米，地貨比只有約0.45。這樣的專案，在不考慮流速的情況下，是少有的高利潤專案。
去年很多閩系民營房企紛紛陷入信用違約時，整個行業民企信用呈現螺旋下降的態勢，旭輝卻因為前瞻的戰略佈局，謹慎的經營策略，提前控制了公司的負債規模，降槓桿、降負債，使得公司現金流安全度過此次衝擊。
在旭輝內部，一直講究房地產週期論，雖然這兩年房地產週期被打破，但是旭輝堅持“逆週期拿地、順週期賣房”的策略沒有變。
因此，當下又到了旭輝“逆週期拿地”的時間。民企中，終究是耐得住寂寞的旭輝，又贏得了這次行業調整的先機。
大家都清楚，此時拿地越多，銀行給予的授信越高，尤其是北京這樣一線城市的土地資源，不僅可以給旭輝帶來很好的經營利潤，更能帶來信用安全的背書。
此時，彷彿聽到了旭輝“經營油門”的轟鳴聲，可惜大部分民企沒機會效仿了。
