作者：金觀平
日前，某大型房地產企業內部講話流出，在市場上引發了關於“房地產去金融化”的討論。有聲音認為，接下來行業金融支援將大幅降低，這是對“房地產去金融化”的一種誤讀。
必須指出的是，“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經營槓桿率降至合理水平，最佳化負債結構，推動房地產迴歸居住屬性、民生屬性，避免引發區域性、系統性風險。
房地產行業曾出現的“過度金融化”問題，具體體現在兩個層面。一是房地產開發經營過度依賴金融槓桿，高負債、高槓杆、高週轉；二是房地產企業紛紛佈局金融領域，投資、持股甚至控股商業銀行、保險機構、信託公司等，產業資本過度進入金融行業。
“過度金融化”的成因十分複雜，不同成因之間又互為因果、螺旋交叉。
首先，房地產的投資屬性曾一度超越居住屬性，引發投機行為，形成了房價“只漲不跌”的預期。受此預期影響，房企加槓桿擴張，購房者擔心買晚、買小，超前借貸買房，這些行為又進一步固化了房價上漲預期，陷入惡性迴圈。
其次，金融機構的逐利行為加深了房地產融資結構的複雜性。“抽屜協議”“明股實債”等亂象一度盛行，影子銀行風險上升，既增加了監管部門的拆解難度，又削弱了調控政策的落地效果。
再次，部分房企缺乏合理的融資規劃，難以做到“事前預判、事中跟蹤、事後覆盤”。個別經營人員抱著“賺一筆就跑”的心態，自己任職期間過度融資、大鋪攤子，甚至從中非法牟利，事後離職，繼任者也不理舊賬。這導致部分房企的債務結構嚴重失衡，其融資行為愈發偏離自身的經營發展軌道，一旦遭遇現金流緊張，風險極易暴露。
因此，遏制房地產“過度金融化”的核心思路是堅持“房住不炒”定位，迴歸房地產的居住屬性。
近年來，監管部門重點從供給側入手，旨在改變房企的外源性增長模式，降低行業負債和風險。一方面，持續開展亂象整治行動，嚴查信貸資金違規流入房地產市場；另一方面，持續健全房地產金融審慎管理制度，明確重點房企的資金監測和融資管理規則，並建立“房地產貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產貸款餘額佔比、個人住房貸款餘額佔比不得高於相應上限。
在行業去槓桿過程中，個別企業違約風險必然會暴露。對此，不能急於政策轉彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩妥處置已暴露風險；同時，保持房地產貸款增速平穩、投放有序，但在結構上要做到“有保有壓”，精準有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規行為。
必須明確的是，我國房地產市場平穩、健康發展的總體趨勢不會改變。接下來，一定要堅決貫徹黨中央決策部署，認真落實中央經濟工作會議精神，堅持“房住不炒”定位，全面落實房地產長效機制。同時，加強預期引導，進一步提升房地產金融政策的精準度，並保持政策的連續性、一致性、穩定性。此外，還要探索行業新的發展模式，加強對長租房市場、保障性住房建設的金融支援力度，促進房地產業良性迴圈和健康發展。（金觀平）
來源： 經濟日報
