北京樓市：當前市場如何？火爆嗎？

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1、提問：京爺，當前市場情況如何？火爆不？

回答：你好，春節放假剛回來，市場其實才開啟，所以看不出市場的情況，至少需要一兩週的恢復期，所以並不火爆，不用過於焦慮。不過建議有買房需求的粉絲多出去轉轉。詳見星球內部資料《北京樓市冷暖監測》點選圖片欄目即可，每週公佈。

2、提問：京爺，首套房，小孩今年出生，想買東西海佔個學籍。夫妻都在北五環附近上班。首付350左右，想買兩居700-850的公房。現在有看海淀中關村學區的雙榆樹公寓，青雲北區，東昇園；西城展覽路片區的德寶新園，展覽路，新中巷，東城的安貞苑50號，和平里三區五區，兼顧住房環境，交通和保值，小孩讀書。請問有什麼建議或者其他推薦呢？謝謝！

回答：你好，目前來說學區都有不確定性，所以都得心態好。如果小孩今年才出生，等上學時可能學位就沒有那麼緊張了，或許你買到的學區房能用上。不過近些年學區政策變動比較頻繁，帶來房價波動，我個人倒是有幾個建議：1、更關注小區的居住屬性，比如管理、環境、口碑等，這樣的話至少住得舒服。2、一直在漲，且沒有回撥的熱門學區房還是需要稍微注意注意的，風險不是沒有。詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》

3、提問：京爺好，我在國風美唐有套小兩居，如果置換，手頭能湊到650萬左右。有兩個問題，請您給出出主意:

問題一:為了離市區更近以及學校略好一些，換到望京新城、望京西園三區、望京花園東西區或者南湖東園二區值得嗎？

問題二:我的訴求是希望兼顧一定學區，同時也希望房子能延續美唐的保值增值屬性，不希望為了相對學區影響資產的質量，這樣的置換訴求您有什麼推薦的嗎？

回答：你好，國風美唐的優點在於其回龍觀次新品質標杆地位。望京新城、望京西園三區、望京花園東西區在於望京上車盤，南湖東園二區則稍微帶點兒學校，雖然小區老，但板塊好，升值性也沒問題。我認為短期升值性不會相差太大，長遠看，估計國風美唐強一些，畢竟樓齡新，品質強一些。如果確實比較看中學校問題，那換到望京陳分學區房也是個可以的選擇。

對於問題二，推薦望京陳分的南湖東園二區、利澤西園、望馨花園；陳經綸嘉銘的安慧北里各種園。或者看看海淀一些管理好點兒的老社群。

詳見星球內部資料《京爺北京買房十大頂級思維》《北京各小區歷史收益統計與分析》

4、提問：京爺您好，我16年入的燕郊某小區，2.2萬/平，中間層97平南北小三居（非眼鏡戶型），這幾年房價起起落落，小區距離在建的地鐵潮白大街站2公里，未來還有升級空間嗎，是否值得長期持有？謝謝解答！

回答：你好，我對燕郊不是太瞭解，所以不好給出好建議。我個人倒是認為，如果現在資金不緊張的話，是可以留著，反正現在也賣不出什麼好價錢。詳見星球內部資料《京爺買房十大頂級思維》

5、提問: 京爺，天通苑東、北和後現代城選哪個？個人喜歡後現代城那邊，雖然是民宅商用，有些公司

回答：你好，其實從資料的角度來看，這兩個板塊都還可以，天通苑很多人詬病，但近些年升值表現也尚可，未來交通也很方便，有一定的潛力。而後現代城一直是東部剛需上車次新盤，有一定的稀缺性，雖然管理環境不算很好，但確實能滿足很多剛需的上車需求，因此很有價值支援。結合你的喜好，我認為你考慮後現代城其實也是可以的。一方面能滿足你的需求，另外一方面，流通性也不錯。建議看看星球內部資料《二手房看房買房技巧》

6、提問：京爺您好！工作在學院路，最近打算首套買房，主要考慮投資，可能會自住一小段時間，預算400-550，想問下您推薦的小區或板塊都有哪些？

回答：你好，昨天剛好有個粉絲情況跟你差不多，我建議可以儘量考慮海淀這邊，畢竟上班方便，而且保值性和升值性也還不錯。如果五環內，一般可以考慮兩個方向：1、海淀次新或者接近次新的一居室，這類小區基本上學區一般，不然價格就高了，當然好處是比較安全。比如逸成東苑、清楓華景園、文慧園等。2、管理好的老社群，居住性和升值性並不差，比如石油大院、北影小區、塔院等，都是非常不錯的。3、或者看看五環外的當代城市家園、萊圳家園之類的。詳見星球內部資料《這些二手房跑贏大盤》《北京各小區歷史收益統計與分析》
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