買房，是很多人一生中非常重要的一件事。 而其中絕大多數人是沒有能力（也沒必要）一次性全額付清的，所以房貸，就成了很多人繞不過的一道關卡。
由於我國特色的房產市場，房子，不僅僅是房子。所以房貸也不僅僅是單純的一筆貸款，裡面承載了無數人的悲歡離合，所以一定要提前準備好，任何紕漏，都會讓你的人生出現一些不必要的困擾。
所以貸款已經成為了日常生活中一種非常流行的金融產品，其受眾越來越廣。人人都愛錢，人人都差錢，人人都想拿到錢。從銀行到小貸公司到民間個人，大家都在這場盛宴中狂歡。然而並不是每個人的需求，都一定會被滿足。在對金錢的渴望中，欺詐，騙貸，貸款中介層出不窮。所以在當下社會了解貸款已經顯得尤為重要。這篇文章，聊一聊關於房產貸款的事！主要是給沒有貸款實操經驗的的人看，無論現在需不需要都應該瞭解一下，早晚用得上。
如果把貸款的認知程度進行區分的話，我認為主要為以下幾個時期：
一、文盲
絕大多數人，在不需要貸款時，幾乎從來沒關注過貸款資訊，無論是貸款產品，還是貸款的流程和政策。突然有了貸款需求，才急忙關注。因為認知沒有升級，大部份人無法理解貸款背後一套錢生錢的邏輯遊戲，他們的眼鏡只能看見貸款的利息成本，認知的盲點是最大的障礙。越是著急越是拿不到貸款，就會出現亂投醫的情況，這樣就很容易被黑中介等機構鑽了空子。
還有一部分人說我都把房子抵押給銀行了，為什麼還讓我提供這麼多的申請資料。
我們把這一群對貸款的認知歸納為文盲期！如果你已經超越了以上認知，那麼恭喜你！！
二、一知半解
北京普通住宅，購買二套貸款的首付是60%，小明因為繼承了父母的一套老破小佔用了家庭的首套資格，結婚生子後發現房子太小了，不夠住，為了提高生活質量，小明看上了一套400萬房子，目前手裡有140萬元現金，二套資格，買了一套的400萬的房子，請問他是怎麼做到的？
答：小明人緣特別好，工作穩定，收入可觀，親戚朋友都比較認可他，所以他找親戚朋友又湊了100萬現金。加上他手裡的140萬，一共湊了240萬首付款，又申請按揭貸款160萬，成功買下400萬的房產。
這種買房方式是絕大多數人都會這麼做，如果你還有其他更優更省成本的方案那麼恭喜你。
三、略懂、略懂
說趙總經營一家主營銷售電子產品的商貿公司，最近兩年生意非常好，為了擴大經營，需要500萬的資金去租賃店面、裝修、進貨！為了不影響現有店鋪的運營,趙總需要再找500萬的資金去用於新店的籌備，請問他會怎麼做?
據瞭解趙總名下有一套位於北京北四環附近的房產，目前價值800萬，無貸款。趙總透過房產抵押擔保的形式向銀行申請抵押經營貸款獲得500萬的資金，年化利率3.85%，可以分10年期迴圈動用，對於趙總來說最合適不過了。
注：200萬以上額度的抵押貸款，只能透過申請經營貸款的形式完成。
四、融匯貫通
小明購買400萬房產沒多久，房產市場行情上行，小明的房子漲到了500萬，由於小明向親戚朋友融資100萬，每年承諾給6%的融資成本，再加上申請160萬按揭貸款利率是5.65%，小明覺得成本太高了，有沒有辦法把融資成本降下來呢？
如果你也有這樣的疑問或者正在面臨這樣的困擾，我們接下來一起研究貸款置換的問題，也是本篇文章的主題！
“貸款置換”顧名思義就是把原有的貸款產品替換！
那麼為什麼要換？什麼情況下可以換？有何風險？
在解決這些問題之前我們先聊一下小明這種情況，需不需要換貸？
我們知道小明的貸款成本有兩部分，第一部分是向親戚朋友借款的100萬，每年6%的融資成本和160萬每年5.65%的利息成本。那麼但凡對於市場上貸款利率有所瞭解的都會同意小明換貸。
那麼問題又來了，好不容易向親戚朋友借了100萬，萬一貸款批不下來怎麼辦？
這個問題非常關鍵，我想不只是小明會有這樣的擔心，我們在第一次申請貸款的時候都會有這樣的疑問，先把答案告訴大家，這個問題我們根本不用擔心，這就是換貸流程中比較關鍵的操作環節“批貸前置”。
批貸前置的意思是：你在向其他銀行申請貸款的時候不需要先結清之前的欠款，而是先向銀行提交申請資料，新的銀行審批銀行透過以後，出了“批貸函”，你再找資金把之前的欠款結清。
小明就可以這樣做操作，先向新的銀行提交申請資料，出批貸函以後，再去找160萬的資金把之前的銀行貸款結清，然後再把房本送到新的銀行去做公證、抵押，然後放款，完成整個流程。
那麼又一個大難題來了，160萬怎麼解決？
有人說再向親戚朋友借唄！！！如果你身邊的親戚朋友能幫助您解決這個問題，那麼小編在這裡要再次恭喜你了，不是說身邊的朋友沒有錢，而是沒有人會把這麼多的資金一直閒置在手上！！！
借錢哪有那麼容易呀！160萬可不是小數目，誰能一下子借給你這麼多錢。
如果你在親戚那裡沒有借到，你可以找市場上的過橋資金，目前成本也不是很高，也可以按天算利息！很多人覺得寧願花點錢也不願意欠人情，更不願意張口去借錢。
換貸過程中產生有的疑問和風險都解決了，那麼換貸的過程就會很順利了。
最後我們再聊一下為什麼要換？根據以往經驗總結置換貸款主要有以下原因：1、降低利率，節省成本以貸款金額100萬為例，如果每年貸款成本降低1%，房貸20年甚至30年，節省下來的成本也是一筆不少的財富。2、抵押物升值、套出抵押物升值空間，提高房產金融屬性。以北京為例二套房首付60%，佔用很大一部分流動資金，對於企業主來說流動資金才是財富。3、變更還款方式、從等額本息/金轉換成先息後本或隨借隨還改變還款方式可以降低月供，提高資金利用率。
總結：貸款是一個個性化業務，每位借款人的徵信、條件、需求訴求的不同，建議透過諮詢資深貸款客戶經理提前規劃方案，不建議用一概而論的方案解決問題。過分激進拉高槓杆買房和貸款的策略已經不符合當前樓市，一切操作都要有前提條件。
換貸實操作步驟將在後續的文章中陸續更新，歡迎點贊關注，不要錯過！
