2022年，可能將是北京的“房山年”。
目前北京西南邊陲新城的房山區，二手房均價僅有3萬+，新房均價大概是4萬+，是北京新城房價“窪地中的窪地”。
就算房山核心區的“長陽”，最好的次新二手房也在5萬/平米以內。
房山區的房價與其他新城相比，比如順義、昌平、大興，每平米至少有10000-20000元的“巨大差距”。
所以，房山是北京五大新城中，比較值得關注的板塊。
![樂高"入駐"，宣武"遷入"，清華附人大附"引入"，房山的高光時刻](http://i.kkannews.com/upload/1/2d/12d94dd697749508c485ff3a0cdb005d.png "樂高"入駐"，宣武"遷入"，清華附人大附"引入"，房山的高光時刻")
2022年-2025年，我們認為房山有可能會迎來一系列的“重大利好”訊息，可能會讓房山徹底打一個“翻身戰”。
【01】
3萬西城區居民將“疏解”
房山長陽“鎖定”
“西城第十二學區”模式
2017年北京市提出在“房山長陽的06-07街區”打造“西城區安置房區”，把房山長陽作為“承接首都中心城區人口疏解的重要地區”。
根據規劃，房山長陽的“西城安置房區”一共分為17個地塊，總建築面積超過200萬平米，用於承接西城區1萬戶、3萬人口。
在未來五年，西城區的“疏解人口”將會陸續遷入房山長陽。
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那麼這會給房山帶來什麼影響？
在北京“人口郊區化”的發展模式中，只要是東西城的“安置房區”，都一定會配置東西城優質的“學校和醫院”。
這種模式被稱之“西城十二學區模式”，相當於你在一個郊區，也可以享受西城或東城最好的醫院和學校。
比如昌平回龍觀地區的“西城安置房區”，就分別給配置了“北京積水潭醫院分院”+“北京161中學”+“北京育翔小學”，該片區目前的二手房房價已經超過6萬，部分專案甚至達到了8萬。
所以房山地區未來隨著“西城疏解居民”的遷入，配套等級必將大幅度提升，一大堆“優質學校和醫院”已經在路上。
【02】
宣武醫院+清華附中+人大附中
有望入駐房山長陽
房山區是目前北京唯一沒有“三級甲”醫院的新城，尤其是“武警總醫院和北大人民醫院”專案流產以後，房山急需“三級甲”醫院遷入。
從最新的訊息透露，宣武醫院將接棒北大人民醫院，落戶房山長陽“06街區”，成為房山區第一家“三級甲醫院”。
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而對於房山的教育，歷來是影響房山房價最大的因素，因為房山差不多是目前北京新城中引入“優質教育資源”比較少的板塊了。
這麼多年也就引入了北京四中還算比較優質外，像首師大實驗學校、北京十二中都很一般，跟其他新城板塊相比，差距還是很明顯的。
所以不僅房山的“普高率”一直在北京“排名不突出”，而且知名的學校太少，無法吸引城區人口入住，這嚴重影響了房山的房價水平。
2022年房山將加快引入兩所“名校”：清華附中和人大附中。
目前“清華附中”的選址已經基本確定，就在北京四中的東側，目前已經動工，為“9年一貫制學校”。
但“人大附中”目前的選址還不確定，大機率還是會選址在長陽地區。
目前北京市正在搞“集團化辦學”，集團成員校內部教師將“大規模輪崗”，很多西城、海淀的老師將有可能到房山輪崗上學，極大提高房山“優質成員校”的教學水平。
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整個房山長陽地區非常類似“亦莊河西區”，有優質成員學校、有高階住宅、有三級甲醫院，還有地鐵。
這個地區的房價理論上，應該可以達到5萬+的水平，部分好專案的房價應該可以突破6萬。
【03】
樂高樂園“選址長陽”
房山“商住”有了“救世主”
2022年對於房山區來說，最大的利好是“樂高樂園”終於要開工了。
根據北京發改委的訊息，北京2022年重點工程中就有“樂高樂園”專案，將會在今年正式開工，而且專案選址從原來的“青龍湖”變成“房山長陽鎮”。
從發改委的公告看，目前應該是“樂高樂園一期工程”，建築規模30萬平米，包括主題樂園、酒店、商業街及停車場等專案。
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房山做大做強“長陽鎮”的野心已經“昭然若揭”。
從選址的位置上看，房山區長陽早期曾經爆出“文旅專案”位置圖，其正好位於京良鐵路南側，距離房山地鐵廣陽城站約2.5公里，這個位置應該是“樂高樂園”的不二選擇。
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樂高樂園選址在這裡，不僅可以輻射房山、大興的居民，同時還可以透過房山線輻射城區居民，透過京良鐵路輻射北京城市副中心、亦莊。
未來一旦“樂高樂園”建成，房山長陽鎮及大學城周邊的房價及租金肯定會有較大幅度的提升。
假設2025年“樂高樂園”一期能夠成功運營，那麼周邊的地鐵小商住的租金至少可以實現“翻倍”，早期投資小商住的回報率可以明顯提高。
而對於房價來說，周邊品質較好的次新住宅房價可突破5萬，而小商住的房價達到3萬左右，應該是可以預期的。
根據環球影城的資料，疫情影響下半年時間的人流量大概在210萬左右，住宿收入實現了1.2倍的增長，商業及其他收入也同比大幅提升。
綜上所述，我們認為房山作為“北京新城”最後的房價“窪地”，其實具備一定的發展潛力，關鍵在於北京優勢資源的“植入”。
尤其是優勢的醫療、優質的學校及重大專案的落地，是房山目前最為急需的“短板”所在。
而隨著宣武醫院、清華附中、人大附中、樂高樂園等專案的逐漸落地，房山這個“最後的窪地”爆發也是遲早的事情。
同時還有“麗金地鐵線”，“S6號線”，“副中心線”等軌道交通的加持，房山對城區人口的吸引力肯定會逐漸提升。
長期站崗房山的“業主們”，尤其是小商住的業主們，可能將會迎來重大利好，不管是長持，還是待價而沽，應該都會有不錯的回報。
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