專訪：
第一次在網上競拍法拍房的李悅，向記者講述自己的購房新體驗
抱著試試看的心態報名競拍，沒想到第一次競拍‘法拍房’就成功了。”從前期收集各種資料看房，到報名競拍交保證金，再到後來競拍成功、拿到鑰匙辦理過戶，對於李悅 （化名）來說，這一次買房的經歷與之前大不相同，沒有銷售人員介紹情況，沒有中介帶著看房，全憑自己現場檢視比較，買房過程中心情跌宕起伏。但最終拍到了心滿意足的房子，讓李悅覺得一切的付出都值得。
網上逛平臺選購法拍房
“我家孩子今年3歲了，為給他以後上幼兒園和小學提前做打算，半年以前我就開始留意學區房。”說起想購買“法拍房”的初衷，今年34歲的李悅告訴記者，聽了身邊很多同事和朋友的經驗和建議，她決定為孩子將來上學提早做準備。
因為家裡已經買了一套剛需房了，所以這一次買房面積不需要太大，主要是看住宅周邊的學校資源情況。帶著這樣的想法，李悅前前後後看了五六套房子，但都不太滿意。“房屋中介推薦了一套小戶型的房子，附近學校和環境都挺好，面積大約60平方米，最終成交價在250萬元左右，我覺得太貴了。”李悅表示，一個偶然機會，朋友建議她上網看下法拍房，房子價格比較合適，於是她開始上網瀏覽並收集關於法拍房的資料資訊。
“法拍房”的全稱是“法院拍賣房產”，大多是因為債務人即房屋權利人無力履行債務，被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行，法院將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價款滿足債權。李悅說，在許多法拍網站上，比如阿里拍賣和京東拍賣平臺上，都掛有各種法拍房的資訊，就像平時逛網購平臺一樣，可以從中挑選自己中意的房源。上網瀏覽了一段時間後，李悅看到了位於嶗山區國際名都小區的一套小戶型房子，感覺各方面都比較滿意，最後抱著試試看的想法參與了競拍。
實地檢視探訪房屋情況
在購買法拍房的過程中，李悅和家人也產生過很多疑慮和擔心。
“買房子畢竟是一筆大開銷，不敢拿多年的積蓄冒風險。”李悅說，剛開始和家裡人說自己在網上看中了一套合適的法拍房時，家裡人都持反對意見。網上購房，房源可不可靠？買法拍房安全嗎？房子會不會涉及很多法律糾紛？房產能過戶嗎……家裡人的疑問一股腦地湧來，特別是家中的老人一直不放心，總勸李悅哪怕多拿出點錢來，也要用“正規”的方式買套放心的房子。一邊是家裡人心裡的各種擔心，一邊是自己看了很久才選中的房源，真的要因為沒買過“法拍房”而放棄嗎？李悅思前想後了好幾天，最終她決定先做足“功課”。
“競拍網站上有房源的各類資訊，包括具體地址、房屋內景圖片等，既然家裡人不放心，那我就實地上門檢視。”李悅說道，她首先根據房屋產權人資訊查了下法院執行裁定書和被執行人資訊等，瞭解了原戶主的執行情況，接著現場檢視房子的周圍環境和地理位置，並向小區物業等多方打聽，看是否有拖欠物業費、水電費等情況。經過多次實地“考察”後，李悅心裡的石頭逐漸落下了。最終經過多方詢問考察之後，全家人都認為這套房子整體情況還不錯，打消了之前的疑問和顧慮，贊成李悅參與競拍。
競拍之後憂心產權問題
去年11月20日，房屋正式開拍。“之前聽周圍人說有的房子因為比較搶手，參與競拍的買家很多，房屋競價會經過十幾手甚至幾十手，拍賣過程拖得比較長，所以競拍之前我就做好了心理準備，一旦房屋溢價太高就放棄。”李悅說，她覺得自己最終競拍成功，是因為前期做足了準備，對房子情況很瞭解，再加上這套房子實際面積比較小，競拍並不太激烈。李悅笑著說道，沒想到第一次參加競拍就成功了，價格也沒有超出起拍價太多，如此順利，讓她感覺自己很幸運。
但競拍成功後，能否快速拿到房屋產權又成了李悅和家人擔憂的問題。“去年12月初的時候，我已經交上了拍賣的全款，但當時房屋內還有租戶，我就想著再上門詢問下交房時間。”李悅說，當時租戶給戶主打了電話，對方卻表示拍下後也不一定能很快完成過戶。
“戶主的話讓我們心裡有點沒底了，開始擔心房子的過戶問題。”李悅說，全家人都開始擔心這套法拍房的產權能不能順利辦理下來，“之後我們又聯絡了法院工作人員，想問下有租戶會不會影響房屋過戶，聽到法院方面回覆這套房屋過戶不存在問題，才放心了些。”
拿到鑰匙期待未來“小家”
今年1月份，李悅和家人拿到了那套法拍房的鑰匙和產權證。“拿到房產證的當天，法院工作人員告訴我們這套房子原來的租戶已經搬離，可以隨時入戶了。”李悅說，本以為辦完房產證後騰房會成為比較頭疼的問題，沒想到租戶很快搬離了，感覺特別順利。
“第一次買法拍房，雖然沒什麼經驗，中間也經歷了不少曲折，但好在最終都順利完成了。”李悅笑著說道，接下來她打算和家人們一起對房子進行重新裝修，雖然房子面積不大，但也是一個溫暖的‘小家’，等孩子到了入學的年齡，就能在家附近選擇學校，以後接送孩子上學放學也會十分方便。
熱度攀升一年賣了764套
去年島城掛網拍賣的法拍房達3102套 最高法院出臺新規法拍房也“限購”
過去幾年，法拍房一直是樓市熱詞。日前，最高人民法院網站釋出法拍房相關新規。規定中提到，人民法院組織的司法拍賣房產活動，受房產所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予准許。這意味著不具備被拍賣房產所在地購房資格的購買人將無法參與法拍房競買。而隨著新規的落地實施，法拍房市場或將迎來新改變。
島城掛網法拍房達3102套
“法拍房”的全稱是“法院拍賣房產”，即被法院強制執行拍賣的房屋。據瞭解，常見的法拍房產生來源主要分為：一是商業貸款產生，即購買人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提供民事訴訟，要求貸款人就被抵押房產拍賣變現來償還貸款；二是民間借貸產生，即民事責任行為人雙方因合同協議約定等方式而產生的債權債務關係；三是司法沒收產生，如在刑事案件中判決沒收被告個人全部財產，若財產中涉及不動產則該不動產可依法拍賣等。青島市中級人民法院執行二庭副庭長董則明介紹，其中，因金融借貸糾紛而產生的債權債務關係導致房屋抵押拍賣，約佔法拍房市場來源七成以上。
“一般來說，房屋進入執行階段，需要先對房屋進行查封，獲得房屋處置權，按照執行程式進行產權調查，如到不動產交易中心檢視房屋登記資訊、是否存在抵押、是否符合拍賣條件等。”董則明介紹，房屋產權在調查過程中，對於符合拍賣條件的將會現場對房屋張貼騰遷公告、評估拍賣公告、拍賣裁定等，告知產權人或騰遷人進行限期騰遷等。
如今，在很多司法拍賣網站上，拍賣標的物的種類多樣，包含住宅用房、商業用房、工業用房等多種型別。根據司法拍賣網站顯示，購買者可以根據標的物所在地在全國範圍內篩選，拍賣狀態顯示分為預告中、拍賣中、已結束、已暫緩、已中止等。根據阿里法拍平臺的資料顯示，過去5年，全國每年掛拍的住宅用房數量由18．6萬套增加至34萬套，翻了將近一倍。截至今年1月，全國法拍房的拍賣總量已超過150萬套，超過30個省市近3500家法院透過阿里司法拍賣平臺進行涉訴財產處置。而就青島來說，記者從市中級人民法院獲悉，2021年青島掛網拍賣的法拍房達到3102套，成交764套。
價格低成購房主要驅動力
法拍房在正式競拍前會先進行評估。“由專業的評估機構對房屋的面積、價格、位置環境等進行綜合考量，產生的評估報告需要傳送給當事人雙方，當事人在限期內如有異議，可申請專家評審委員會進行復評。”董則明介紹。
“目前法拍房的價格主要以利用大資料平臺進行網路詢價為主，評估價格接近於市場價格。按照規定，法拍房的一次起拍價格不得低於評估價的70％，如果流拍，二拍起拍價不得低於一拍價格的80％，即在一拍價格基礎上最高再降20％。”市南區人民法院執行局員額法官孫興文介紹。例如，一套評估價格為300萬元的房屋，一拍起拍價為210萬元，二拍起拍價為168萬元。這也意味著意向購買人最低可以按照市場價的56％競拍到一套房產，而價格因素是法拍房市場的主要驅動力。
“撿漏”有風險應提前防範
孫興文介紹，根據競拍規定，標的物網路司法拍賣的第一次拍賣和第二次拍賣競拍週期一般為24小時，在24小時競拍結束前的最後5分鐘內，如出現新的意向購買人參與競價，則競拍時間將自動延時5分鐘，直到不再出現新價格，視為競拍結束，最終出價即為成交價。
雖然很多人抱著“撿漏”的想法參與競拍，但競拍結果很難預料。“一些比較熱門的房屋，經過多輪競拍過後，很有可能最終成交價遠高於評估價，出現溢價過高的情況。”市北區人民法院執行局副局長荊雷介紹，去年4月，一套位於西海岸新區東方花園小區的別墅，因地理位置、房屋面積、裝修等條件優越，在405萬元起拍價的基礎上，競拍過程中出價達到258次，最終以1089萬元成交，溢價達168％，整個競拍過程延長了1個多小時。
董則明介紹，一些法拍房有時會遇到開發商“跑路”等情況，導致房產證批不下來。此外，房屋在建設過程中若因工程欠款等問題啟動評估拍賣，在短時間內也辦不下房產證。此外，法拍房還可能涉及拖欠物業費、水電費等問題。
限購提高法拍房購房門檻
近年來法拍房房源市場熱度逐步上升。“今年春節以後，我們已經協助競拍成交了不少房源。”山東恩實輔拍有限公司總經理李敏介紹，就在春節假期後上班第二天，一套位於嶗山區魯信長春花園的房源網上開拍，評估價為470萬元。因房屋質量好、周圍環境設施配套齊全，再加上鄰近學校，當天共有16位意向購買人參與競拍，在350萬元起拍價的基礎上，競拍頻率達到了71次，最終成交價達到了505萬元，登上當天全國司法拍賣熱搜榜單第一。
“像這類比較好的房源在二手房市場中也十分稀缺，所以當進入法拍房市場時，很多人都會參與競拍，當天的加價幅度也是每輪10手向上加。”李敏說道，今年法拍房限購規定的實施，目前來看並沒有過多影響到剛需購房人群，對於這類人群來說，法拍房限購其實是個利好訊息。在不限購以前，參與優質房源的法拍熱度和溢價率往往較高，且在拍賣過程中，法拍房不斷往上加價的機率較大，成交價很可能存在被哄抬的現象，但在限購以後，參與法拍房拍賣的競拍人資格門檻提高，能有效防範法拍房投資市場的熱度，避免炒作現象。
買法拍房做好功課避開“坑”
法拍房購買前應先了解騰遷、過戶、學位等方面是否存在問題
對於很多人來說，法拍房相對於市場上其他房源具有一定的價格起拍優勢，通常來說會比市場中的二手房起拍價格便宜，這也讓不少人產生了“撿漏”的心理。但俗話說機遇與風險並存，在購買法拍房的過程中，容易遇到哪些風險？又有哪些需要注意的地方呢？關於法拍房購買前的注意事項，需要競買人購買前仔細瞭解，才能避免入坑。
注意事項
1、產權過戶問題
房屋產權直接關係到能否過戶，競拍前要注意競拍公告中有關房屋產權的說明，如果沒有產權證的房產有可能還會涉及二次過戶，那麼其費用成本也會有所增加。
2、查清房產屬性
其中包括法拍房使用年限、能否辦理房產證、土地性質等。若土地屬性為劃撥的，房產可能需補繳土地收益金或土地出讓金，這部分費用需要提前諮詢不動產登記部門瞭解。
3、是否為全產權
如果購買的法拍房不是100％的全產權，特別是部分產權佔有人還有案外人的情況，可能在過戶或者辦理後續相關業務時會遇到相關問題。
4、是否存在租賃
根據相關法律規定的買賣不破租賃，對於存在長期租賃並且已經預付租金的房產，容易存在惡意租賃的情況，後期處理起來會需要時間；若只是短期租賃並且沒有預付房租的這類房產一般都可以正常交易。如果拍賣公告中註明房屋有租賃情況，需提前瞭解清楚合同租期、租金等一系列問題，最大程度保證競拍者自身權益。
5、房屋是否騰空
房屋騰遷問題一直是法拍房買賣過程中的熱點關注話題。未騰空的房產可能存在後期清場入住的問題，這樣就會導致有些房產就算能過戶也無法入住。在司法拍賣房裡面，常見的為被執行人或案外人佔有使用房屋的現象，這也是法院處置法拍房期間的重點和難點工作。
法官提醒，購買法拍房前，要根據競拍公告檢視房屋是否屬於已經騰空。若競拍公告中標明為未騰空，則競買人就需留意該房屋是否設定有租賃權或者設定有居住權這兩種情況，對“帶租拍賣”或“帶居住權拍賣”的房產，在拍賣後法院是不負責騰空房屋的，房屋交付需由買受人透過另案訴訟或其他途徑解決。
6、算好房屋過戶稅費
法拍房過戶稅費需按照相關規定為當事人雙方各自負擔，如買受人需承擔契稅，債務人承擔個人所得稅等。這時，買受人一定要清楚並計算好過戶可能涉及的稅費，計算好購房成本。
7、水電物業等有無欠費
在交完各種稅費後，如房屋存在水費、電費、網費、物業費等未交的費用，需根據競拍公告中說明的是否需由買受人來承擔。若還涉及到土地出讓金、維修基金等問題時，購買人需提前瞭解，在買房前調查清楚費用情況。
8、學位情況
帶不帶學位，學位有沒有被佔用等問題，購買人在購買法拍房前需要提前瞭解房屋學位情況，可現場檢視，並詢問相關單位部門，提早了解相關政策。
9、落戶問題
對於法拍房，法院只負責房屋產權過戶，但不負責買受人落戶。如果是因為孩子上學落戶的問題購買房子，競拍前需提前諮詢當地公安機關，瞭解房子的戶口情況，避免買房子後無法過戶。
“法拍貸”助力“一鍵貸款”
記者從市中級人民法院瞭解到，去年1月，青島“法拍貸”正式上線，凡透過人民法院拍賣購買“法拍房”的買受人，只要符合條件，均可透過向商業銀行申請個人住房貸款籌集資金參與法院不動產司法拍賣。而隨著“法拍貸”上線，本來只能全款支付的法拍房也能貸款，有效解決了潛在競買人融資難題，減少因房屋總價過高、潛在競買人一次性付款籌集資金侷限引起的流拍問題。
據瞭解，法拍房性質特殊，傳統的先抵押後放款的業務模式無法滿足“法拍貸”業務需求，銀行必須在有相關擔保的情況下才能放款。為此，“法拍貸”業務引入了保險公司或擔保公司提供階段性擔保的業務模式。有了保險保障，可以降低銀行風險，銀行便可以很快放款。目前，競買人在司法網拍頁面報名競買交付保證金，對可以貸款的房產，網頁上會有“一鍵貸款”按鈕，競買人點選進入後提交相關材料，銀行稽核透過獲得授信審批，保險公司提供擔保，出具保單後，銀行即可放款。青島市中級人民法院執行局法官提醒，因為法拍房的特殊性，競買人在購買房產之前一定要充分了解全面資訊，認真閱讀競買公告，注意法拍房貸款時是否會受到“限貸”相關限制。
青島早報
