表面上看房地產預期還是不好，萬科總裁鬱亮直接給出了“黑鐵時代”，大小房企爆雷、債務違約接連不斷，政策上依舊是落實審慎監管不搞大的刺激，購房需求動力不足盼跌觀望者佔多數，房企開啟縮表出清最佳化模式。2022年房地產走勢似乎很清晰：債務爆雷者持續增加，房企拿地投資意願減退，業務收縮，組織最佳化，困難房企專案被兼併收購；需求端仍是等待價格進一步下降，新房銷售面積大幅下滑；金融上房地產融資仍將受制，流動資金風險持續增大，房企只能採取進一步降價策略被動降低負債。真實的情況是什麼呢？

首先，請拋開個人情緒、立場、偏好，冷靜的去獨立思考這個問題。其次，房地產所謂的“黃金時代、白銀時代、黑鐵時代”是怎麼定義的？誰定義的？再次，房地產存在的底層邏輯是什麼，目前房地產存在的底層邏輯是不是發生了根本變化？

第一點是希望大家不要情緒化、利益化，一旦進入到個人的偏見和情緒左右就容易被引導被利用，變得不太清醒，看得見眼前看不見遠方。第二點，房地產所謂的“黃金時代、白銀時代、黑鐵時代”是房企老闆說出來的，是單方提的，提這個的依據是看賺不賺錢，賺錢是多是少，賺錢是難是易，其實從房地產的屬性來說它正好相反，它是從“黑鐵時代到白銀時代到黃金時代”的變化，因為人類的居住條件一直在改善，房子住的越來越人性化、科技化、智慧化、未來化。第三點，房地產存在的底層邏輯就是人類的基本生存需求“衣食住行”之一，除非人類不需要再睡覺了，人類有睡覺的需求就離不開房地產，這個底層邏輯就不會發生改變。

基於上述幾點我們來分析一下房地產的真正走勢：土地是稀缺的，可供開發利用的土地越用越少，留給房地產的土地也將持續減少，土地的價值是預期增加的。流通中貨幣總量是持續增加的，排除流通中貨幣的階段性短暫退出(央行抑制通脹短暫迴流貨幣)因素影響，長期看貨幣只會越來越多，請問房子會越來越多嗎？要知道土地是持續減少的，總不能把地基打到空中吧。你可能會說人口在減少需求會少，未來人口是否會大幅減少，人類會不會干預還是未知數，就算真的在減少，那也是房地產的新開發規模會降低以適應增量人口居住需求，那只是房地產開發企業會減少，其實並不會太影響房地產產品的價值。事物的發展並不總是持續向上的，也有階段性下降的時候，這是馬克思主義哲學的基本規律之一，這個基本規律應該沒人反對吧？對於經濟事物而言，這個階段性下降的時候就是你撿漏的時候，給你的建議就是不要等著抄底，佔便宜的時候千萬別太貪。

在這兒要強調的一點是，我們不是站在投機的角度去看房地產，也不鼓勵對人類基本生存資料的投機，這對人類生存安全是最大的危害。